作者：徐梅桂 黄成军

来源：金诚同达

摘要

2025年11月23日，最高人民法院发布《建设工程施工合同纠纷案件解释（二）》（征求意见稿），第20条对建设工程价款债权转让后，受让人能否对工程折价或拍卖款项享有优先受偿权提出了两种对立方案：（方案一）支持受让人参照《民法典》第807条主张优先受偿；（方案二）则否定受让人享有此权利。这一安排再次激化了理论界和实务界对“建设工程价款优先受偿权（下称“建工优先权”）能否随债权转让”的争论。本文将从法理、担保物权从属性、实践风险、抵押权人和购房者权益、比较法视角以及实务建议等多个维度，深入分析两种方案的合法性和可行性，并提出完善建议。

01.

建工优先权的立法背景与法律本质

（一）制度设计初衷与立法目的

《民法典》第807条明确，“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。该条源自《合同法》第286条，其立法目的在于通过强化承包人建设工程价款债权的实现能力，间接保障建筑工人工资支付。这一制度并非直接针对工人工资，而是借用承包人的财产权益来最终实现对农民工的保护。换言之，它体现了“谁投入，谁受益”的公平原则，有助于维护建设市场秩序和工人权益。因此，优先受偿权是一种法定优先权，其根本政策导向是对特定社会价值的优先保护，而非纯粹保障合同相对人之间的权利。

（二）权利性质：法定担保物权

建工优先权具有明显的担保物权属性。实践和理论普遍认为，它是一种法定担保物权，而非留置权或普通债权。首先，该权利直接以建设工程（不含土地使用权）为标的，一旦工程折价或拍卖，承包人（或受让人）可对该项目所得款项优先受偿。它具备“从属性”，即附属于工程款主债权，其存在依赖于主债权的存续；同时又具有“法定性”，权利主体、范围、顺位均由法律严格规定。其次，该权利效力优先于开发商及其他债权人（如抵押权人），体现了立法者对建筑工人工资的侧重保护。建工优先权适用条件一般要求工程竣工验收、价款确定并逾期支付等程序性条件，但这些要素仅是行权前提，不改变其物权属性。

（三）争议焦点：从属性与人身属性

尽管优先受偿权的担保性质已被多数学者和裁判认可，但实践中对于其是否应随主债权转让始终存在争议。支持权利可转让的观点认为，既然该权利本质上是担保工程款实现的从权利，那么按照《民法典》第547条“债权转让时，从权利应随之转移”的规定，优先受偿权理应随着主债权一并流转。这种解释既符合民法典的体系逻辑，也有利于实现权利立法初衷，加速主债权人（施工企业或受让人）实现权利，增强其支付工资能力。相反，另一种观点强调优先权的“人身属性”，由于其设立基于建筑合同中承包人与发包人之间的信赖关系，优先权应专属于原合同承包人，不能随债权转让分离。否定派担心，允许转让可能滋生承包人通过债权转让逃避支付工人工资的行为，从而损害制度初衷。这一争论的本质在于，是强调担保物权的流通性和从属性，还是强调合同关系的特殊性和人身依附性，两者权衡的差异造成了实务上“同案不同判”的现状。

02.

债权转让与担保物权从属性理论

（一）从属性原则与《民法典》的规定

我国《民法典》第547条对从权利的转让作了明确规定：主债权转让时，其附属的从权利应当随之转移。在此框架下，若认定优先受偿权为优先实现主债权的法定担保物权，则其属于从权利范围。在债权转让交易中，若主债权依法转让并满足转让效力要件，按照《民法典》，应当同时实现从权利的移转。实务中，已有多起案例和指导意见认同这一思路。例如，最高人民法院在（2019）最高法民终519号判决中明确指出，工程款债权可流通为财产权，优先受偿权为附属于工程款债权的担保权利，应当随主债权一并转让。江苏高院、广东高院、深圳中院等地方法院在指导性文件中亦明确支持转让，认为“建工优先权随之转让”。可见，按照担保物权从属性的理论理解，将优先权作为可转让的财产权，可以在法律体系上形成自洽的逻辑。

（二）否定说的理论基础与批判

持“不可转让”立场者多以优先权的特殊性和政策目的为依据。正如前述，引导该制度的核心是保障建筑工人权益，而非鼓励债权流通。在否定观点看来，允许转让可能削弱对工人工资的间接保障。此外，这部分观点还将优先权视为合同关系的一部分，带有人身信赖性质，强调其“人身依附性”。然而，将合同中承包人的资格信赖直接等同于担保权的不可让与，本质上是将施工合同的信赖属性强加给其衍生权利，在法律逻辑上并不严密。承包人的劳动已经物化于不动产，工程款请求权已转化为财产性权利，对应的优先受偿权应被视为财产性担保而非不可转让的人身权。如果生硬地将其定性为不可转让的人身权，反而会切断施工企业融资渠道，损害保障工人利益的立法目的。因此，“人身属性”的论证在逻辑上存在过度延伸之嫌。

综上，笔者认为，按照民法典合同编及担保物权从属性原理，优先受偿权作为附属于工程款债权的法定担保物权，应当随主债权一并转让。其行使的最终利益是工人工资责任的实现，而非给予承包人身份资格，因此让渡此项权利并不触及合同的核心信赖链条。司法实践近年也逐渐向此方向倾斜，多数案例倾向支持跟随转让。

03.

司法实践可行性与制度风险

（一）司法态势：分歧与影响

当前，建工优先权能否跟随债权转让的问题在司法实践中呈现显著分歧。正反两种观点各有案例支持。“支持跟随转让”派认为，允许受让人主张优先权有利于债权价值实现和工人工资支付。如最高法院在（2021）最高法民再18号案例中指出，建工优先权为法定优先权，立法初衷系通过保护承包人的建设工程价款债权进而确保建筑工人的工资权益得以实现，建工优先权的保护不应因债权主体变更而改变，允许受让人行使优先权有利于原承包人获得合理对价、更有利于实现农民工债权。相对地，“否定随转让”派则援引合同法原理及政策目的。在（2020）皖民申4235号再审案中，法院认为优先权是专属于承包人的法定权利，非承包人不能取得此权利。地方指导意见如河北高院亦强调人身依附性，认为转让债权应导致优先权消灭。

实务层面，这种分歧已产生严重不确定性，“同案不同判”风险加剧市场交易障碍。一笔工程款债权在不同地区可能得到截然不同的裁判结果，使得受让人无法预测收益。对于依赖债权转让融资的施工企业和金融机构而言，这种不稳定性是巨大的商业风险。

（二）商业风险：各方博弈与市场影响

司法不确定性带来的风险在商业层面尤为突出。对受让人（如银行、保理公司、资管机构等）而言，一旦优先权不被法院承认，核心担保价值将骤降。原本“超级优先”的债权将沦为无担保债权，其偿付顺序降至抵押权人之后，债权回收率急剧缩水。这不仅直接导致投资本金损失，还迫使受让人在尽职调查阶段投入更多精力，除了核验债权真实性和优先权成立条件，还需预判当地法院的裁判倾向。结果，受让人往往只能大幅提高风险折扣、压低报价，或干脆退出交易，直接限制了工程款债权的市场流动性。

对转让人（施工企业或分包方）而言，优先权的不确定性同样不利。该制度本为施工企业融资渠道提供保障，但其可转让性疑云，削弱了工程款债权的融资功能。在市场谈判中，潜在受让人会以此作为主要风险点要求大幅折扣，甚至附加额外担保或赔偿义务。更为严重的是，即便债权已转让完毕，一旦受让人因优先权争议遭遇失败，原承包人往往被拉入诉讼作为共同责任主体或第三人，继续承担案件诉讼成本。这剥夺了转让人通过债权出售彻底脱身、快速变现的初衷，造成融资成本大幅上升。

这种多方风险最终可能侵蚀整个建设工程市场秩序。在微观层面，不稳定的权利环境助长发包人恶意拖欠工程款，发包人若发现优先权跟随转让易遭受挑战，就更可能拖延结算、抗辩合同效力，甚至挑起管辖争议来阻碍执行。在宏观层面，这一不确定性相当于在债权转让链条上设置制度性障碍，严重抑制了债权市场活力和创新，增加了全行业的融资成本。同时，持续的“同案不同判”现象也损害了司法公信力，动摇市场参与者对法律稳定性的信心。综上，当前体制下受让人和转让人都面临较高的可行性风险，迫切需要通过制度完善来消解。

04.

对抵押权人与商品房消费者权益的影响

（一）对抵押权人的影响

如果采纳方案一（支持权利随同转让），受让人将获得与原承包人同等的优先偿付地位，其对工程折价或拍卖所得款项的优先请求将继续优先于抵押权人。这意味着若发包人的土地或项目已抵押给银行，在工程款债权折价分配时，受让人的优先权将排在银行抵押权之前（当然也需考虑优先权与商品房消费者权利的关系，下文讨论）。从抵押权人角度看，这无疑削弱了其对在建工程回收金额的可预期性。换言之，方案一实际上削弱了抵押权优先于一般债权的传统原则，而将银行等金融机构置于比施工债权次要的位置。这一安排虽然符合法定优先权的效力顺序，但可能与抵押权人当事人的合理期待产生冲突，尤其在发包人资金紧张需处置在建工程时，抵押人可能为此利益受损。

方案二（不支持随同转让）下，则承包人（或受让人）失去对工程折价款的优先请求权，抵押权人对项目所得款项优先受偿的效力得以维持。对于抵押银行而言，此方案能保证其抵押权的优先顺位不被受让人侵蚀，符合一般物权优先的原则。不过，需要注意的是，即便在方案二下，在发生抵押物折价、拍卖前，如果受让人以其他方式行使债权（例如请求拍卖），仍须考虑抵押登记等程序因素。

在两种方案间权衡：若以保护债权安全和融资预期为重，则方案二更有利于抵押权人。但须指出，即使支持方案一，也并非毫无平衡手段。比如有学者建议引入“优先权预告登记”制度，施工方在工程开工后可申请预告登记优先权信息，这样抵押人在办理抵押登记时会被告知已有预告登记，从而平衡各方知情权；如果未登记预告，优先权仅排在普通债权之后。如此可兼顾承包人融资需求与抵押权人知情权。但是在目前制度框架下，方案一的实施对抵押权人的确是一种挑战。

（二）对商品房消费者权益的影响

商品房消费者的权益保护是建筑领域另一重要考量。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条和第三条，商品房消费者（即购买商品房的买受人）以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，其房屋交付请求权优先于建工优先权、抵押权以及其他债权。商品房消费者在执行程序中亦享有物权期待权，可在一定条件下排除对已支付房款较多的房屋进行强制执行。根据现行司法解释，符合“已签订书面买卖合同、用于居住且无其他住房、已支付超过50%购房款”等条件的商品房消费者，人民法院应支持其执行异议，保障其权益优先，这一权利实际优先于建工优先权，即使承包人（或受让人）对项目提请拍卖，法院也不得在有资格的商品房消费者主张时处置其购买的房屋。无论采取方案一还是方案二，商品房消费者的物权期待权原则上不受影响，该权利具有根深蒂固的法律地位，换言之，无论如何界定债权人的优先级，符合资格的商品房消费者在实践中仍可得到司法保护。

从影响层面看，方案一的实施或许会在一定程度上削弱商品房消费者对开发项目清偿资金的可预期性，因为受让人可针对整个工程折价或拍卖款项主张偿还，商品房消费者如果未提前主张物权期待权，理论上可能影响其原先预期。但事实上，只要商品房消费者符合法定条件，其物权期待权依旧具有较强的排除执行效力，不太可能因为权利转让而被侵蚀。而方案二下，建设工程价款债权受让人无优先权，商品房消费者的权益也不会因转让而减弱。综合来看，现行制度已经对商品房消费者作出相对较强的保护，无论两种方案如何选择，只要严格落实商品房消费者物权期待权的司法救济，商品房消费者权益均可得到保障。在现实中，需要关注的是受让人或发包人在接近项目处置前，需及时通知和协调各方，避免对消费群体权益造成意外损害。

05.

比较法视角：国外制度对比

在比较法层面，不同法域对建工优先权有各自的规定或类似制度。在大陆法系国家，如德国、日本和台湾地区，通常将建工优先权视为一种法定抵押权。德国《民法典》第648条第1款规定，工程承揽人有权请求在定作人的建筑用地上设立“保全抵押”，以担保工程款债权的实现，该抵押以登记于土地登记簿为成立要件。日本民法典第303条、第327条赋予承包人对不动产工程的“先取特权”，即对工程完成后的房产享有优先受偿权。台湾地区“民法”第513条规定，工程承揽人有法定抵押权，但须登记后才生效。这些规定体现了与建设工程优先权类似的制度，即都要求以物为担保，通常要求公开登记。相比之下，中国现行法律并未规定登记要件，因此外界认为缺乏让第三人（如抵押权人）知情的机制。

在英美法系国家，类似的保障主要通过机械工留置权（mechanic’s lien）等制度实现。在美国各州，施工承包人与分包商可以在项目所在地进行留置权登记，对项目土地或房屋设定“优先留置权”。这些留置权通常通过通知和登记程序产生，一旦工程完工或支付纠纷，即可对不动产进行留置拍卖。美国司法实践上，工程款债权人通过对工程留置权的拍卖，可在所得款项中优先清偿。至于该权利是否可随债权转让，一般视各州法而定。许多州法律承认债权的转让以及留置权随之转移，但也有严格通知原业主或登记制度的要求。英国也有类似建筑留置的传统（Lien on goods），但对不动产的专门规定较少，更依赖合同担保或信托模式。

纵观各国，共同特点是给予施工方对工程或土地的某种优先受偿地位，并通过登记程序确保各方知情。德国和日本强调登记（如德国需登记保全抵押，日本需登记工程预算金额）；中国台湾地区也需登记抵押。中国若采纳方案一，可参考德国、日本经验，引入类似的登记制度。例如，设立“优先权预告登记”，承包人可于工程开工后登记预计工程款金额和优先权行使期限，抵押人在登记抵押时应被告知该预告登记。若未办理预告登记，则优先权仅对普通债权有效，劣后于已登记的抵押权。如此既可保持对工人工资保障的初衷，又能增强抵押权人的信息对称，有效平衡利益冲突。

06.

实务建议：尽调、合同与风险控制

面对上述争议和风险，市场参与主体和司法机关需要积极采取应对措施，以降低法律不确定性的负面影响，保障交易安全。我们从交易前、中、后各环节提出以下建议。

（一）交易前：尽职调查与合同设计

•全面尽职调查：受让人应将项目所在地的司法环境纳入尽调重点。一方面核查基本债权状况：确认施工合同的合法性、工程竣工验收与价款结算情况、工程款数额及支付依据等；另一方面重点调查是否存在登记的抵押权、司法查封、法院保全以及符合条件的商品房消费者等权利负担。特别要预判当地法院对优先权转让的裁判态度，如同一地区先前案例的倾向。基于此进行风险评估，合理定价。谨防因欠缺调查导致债权价值评估偏差。

•明确转让范围条款：在债权转让协议中应采取穷尽式列举，将标的范围涵盖主债权及所有附属从权利，特别明确写明“包括本次工程款债权所附的优先受偿权”。这一约定直接援引《民法典》第547条的法理，为后续权利主张提供合同依据。

•陈述保证与补救机制：建立严密的保证与赔偿体系。转让人应保证该工程款债权及优先权合法有效、尚在行权期内且未因任何原因消灭；如存在抵押登记、查封等权利负担亦应准确披露。若转让人违反保证，合同应规定全面的赔偿责任，包括返还本金、支付利息及受让人为实现权利支出的全部合理费用。此外，可设置对价调整机制，一旦法院认定优先权不能跟随转让，受让人可要求返还部分价款或调低对价。这一风险共担设计可将法律不确定性转化为明确的经济后果，减轻受让人损失。

•操作细节约定：细化债权转让的程序安排。建议合同中约定债权转让通知的具体内容和送达方式，确保向发包人送达的通知明确载明优先受偿权已随债权一并转让。同时约定双方在后续诉讼中的协同义务，如设立共同诉讼机制，明确转让人在需要时积极配合诉讼，以提高诉讼效率。

（二）交易中：权利行使与诉讼策略

在债权转让完成后，受让人需主动行使权利并准备应对可能的异议。

•共同诉讼主体安排：为规避发包人可能提出的主体资格抗辩，受让人与转让人可选择作为共同原告提起诉讼。这种做法既尊重合同相对性原则，又完整展示转让链条，有助于法官全面审查优先权的演变过程和主张基础。合同前述的配合义务约定将是实施此策略的关键保证。

•系统化法律论证：在诉讼中应构建多层次的论证体系。首先，从法理层面强调优先权的担保物权属性，援引《民法典》第547条说明从权利跟随主债权转让的合法性；其次，援引最高院和当地高院的支持案例论证司法实践的趋势；最后，结合交易和社会价值，论述让建工优先权可转让通过活跃债权市场反而更有利于实现保障工人利益的立法目的。总体目标是使法官从权利的实质效果和立法初衷出发进行判断，而非拘泥于合同字面主体身份。

•精心组织证据：证据链的完整性决定诉讼成败。受让人应准备好完整的权利来源证据，包括施工合同、竣工验收合格文件、债权转让协议（明确约定优先权转让）、原付款凭证等，确保各证据环环相扣。同时，应保留程序合规证据：如债权转让通知及其送达凭证（包括附有优先权转让内容的通知文本及回执），必要时可采取公证送达以增强证据力。尤其要重点准备优先权存续期内的证据，如提供工程结算单据、受理诉讼通知等，证明优先权尚在有效期内。只有凭借严谨的证据体系，受让人才能在司法实践中应对发包人、抵押权人或其他权利人可能提出的各种异议，将合同约定的权利转化为司法判决的执行力。

（三）司法救济与风险控制

•行使执行异议权：在实施方案一的框架下，如果发包人或其他受偿人提请对工程产权拍卖、抵押物执行等，承包人或受让人仍可依据其优先权提出执行异议。在实际操作中，承包人可要求法院在拍卖前通知其参加，依法行使优先受偿权。对于抵押权人而言，可通过第三人撤销诉讼等手段维护利益，如认为转让行为规避法定优先权、损害抵押权等，可在特定情况下提起第三人撤销之诉。

•加强市场与制度建设：可以考虑借鉴德国、日本的登记制度，引入优先权预告登记或类似机制，使抵押权人和其他债权人能够在融资阶段就知晓承包人的优先权情况，平衡各方权益。

（四）各方参与者的责任与对策

•对债权受让人：受让人应将司法环境预判作为尽调核心环节，深入研究项目所在地法院的裁判倾向和地方指导意见，并据此进行风险定价。在合同中应明确约定优先受偿权随同转让，设置强有力的陈述保证条款、对价调整机制和赔偿条款，为权利争议预留充分的救济途径。如条件允许，可考虑要求原承包人设立预告登记或提供额外担保，进一步控制风险。

•对债权转让人（施工企业）：施工企业应秉持诚信原则，全面、准确地披露优先受偿权的真实情况，包括权利是否符合法定存续期限、是否存在抵押、查封或其他权利限制等信息。同时，在债权转让协议中，可主动接受相应的保证及赔偿责任。通过诚信经营和积极协作，不仅可提高谈判地位、获得更合理的转让对价，更可构建良好的市场信誉，为未来融资创造便利。

结论

建工优先权的转让问题关乎民法典合同编与物权编的衔接，也直接影响施工领域的融资环境和劳动者权益保障。通过上述分析我们可以看到，从法理上讲，建工优先权作为附属于工程款债权的法定担保物权，具有显著的从属性，应当随主债权一并转让。允许其跟随转让，更有助于实现立法意旨，即盘活施工企业资产、保障农民工工资。然而，实践中的司法不统一已经对市场造成冲击，各方权益难以同时兼顾。安全可行的思路是，若采取方案一，必须建立严格的事前披露、风险控制和事后救济体系；若采取方案二，也应考虑给予受让人或原承包人其他合理的保障措施（如适当延长权利行使期限等），以缓和市场冲击。综合比较，笔者倾向支持建工优先权跟随工程款债权转让，主要理由是保障物权流通性优于对制度目的的担忧。在现行立法框架下，更务实的做法是明确建工优先权可以跟随工程款债权转让，并辅以完善的登记与执行规定，以求法理逻辑与社会效果的衔接统一。

作者简介

徐梅桂

合伙人

广州办公室

业务领域:并购与重组、房地产与建筑工程民商事诉讼

黄成军

广州办公室

业务领域:并购与重组、房地产与建筑工程民商事诉讼

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原标题：观点 | 建设工程价款债权转让后优先受偿权问题评析

债权转让优先受偿权法定担保物权