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2023不良资产大会昆明站
华夏幸福，不再幸福。
作者：杨晓怿
来源：杨老师的基建课堂（ID：msyangteacher）
今日华夏幸福因为债券出现大幅波动冲上热搜，市场开始议论其与平安签署的对赌协议、以及环京的庞大房地产库存。
但华夏幸福近年来最主要的业务领域还是与地方政府合作进行产业新城类的片区开发业务，其低价拿地的秘诀也正是依托于地方政府的支持、进行片区开发业务才能够获得。不过，在华夏幸福的业绩起伏过程中，我们也能非常清晰的看到地方政府对于华夏幸福模式的态度转向：
在2015-2017年期间，由于政府层面对于社会资本投资基础设施领域的高度支持，加之产业转型、产业升级、产能转移的大潮已始，地方政府普遍对产业新城的运营企业有高度信任。
当时的地方政府普遍认为，引进一家“有实力”的产业新城运营商，不仅可以解决片区开发前期的资金问题，还可以协助完成产业发展规划、以及招商引资的大难题；尽管在这个过程中，华夏幸福会要求土地，但地方政府也认可这是作为前期资金平衡的代价。因此，在当时已经有比较成熟的固安项目的华夏幸福开始广受地方政府的欢迎。
也正是得到了地方政府的大力支持，华夏幸福开始在产业新城模式上全面发力：
一是大量新签政府项目，将产业新城项目推广全国；
二是依靠政府订单进行融资，将杠杆游戏再上层楼；
三是开始大量招聘产业、规划、招商、地产线条人员；
四是加大拿地力度，希望通过地产的快速滚动支撑现金流。
在“一切都好”的幻想中，华夏幸福俨然就如市场的明日之星。
第二阶段：综合成果，不达预期
自2017年末新签订单潮结束，华夏幸福的项目逐渐进入落地、开发状态。随着项目的增多，以及市场上各类产业新城运营商如同“雨后春笋”般浮现，地方政府突然开始感到有些不对味儿了：
一是华夏幸福“见地下菜”，会根据当地的房地产情况调整投资进度，导致许多项目的实际投资规模比较有限，与地方政府预期的大力开发有较大的出入；
二是华夏幸福的高融资成本通过各种方式转移为政府付费，实际上并未降低政府的投融资成本，与地方政府预期的“金主”也不一致；
三是在全国的产业现状下，华夏幸福所提倡的“产业规划、产业招商”进度并不理想，并未有非常亮眼的招商引资成就，并未真正达成“产业新城”的目标；
四是华夏幸福的现金流压力大，拿地的速度远大于基础设施投入，甚至开盘速度早于产业新城招商，不禁让地方政府开始“怀疑人生”。
同时，伴随着环京地产的“冰封”、价格快速回落，以及宏观去杠杆的持续，华夏幸福的负面新闻也开始不绝于耳，地方政府的态度开始变得暧昧起来。
第三阶段：杠杆退潮，真实显现
2019年后，随着去杠杆进程的继续，地方政府的融资行为再次被关进了笼子；并且随着新型城镇化的继续，地方政府又开始出现了新一轮片区开发的需求。
这时的华夏幸福，受限于自身的融资能力出现了困境，已经不再受到地方政府的普遍欢迎。与华夏幸福呈现更鲜明对比的是，央企们开始进军“片区开发”市场。相比华夏幸福的宏大规划，央企通过ABO进行片区开发的逻辑更简单也更受地方政府的欢迎：基于央企对基础设施的投入进行分期付款，并用土地开发收益来平衡政府支出。同时，由于央企的融资能力较强，能够提供给地方政府的成本也较有竞争力。
在此之前，由于财政部对于PPP模式管理办法的修订，地方财政的政府性基金预算已不再作为PPP模式的付，一级土地开发内容也不再允许作为政企合作的项目范围。财政系统开始鼓励地方政府通过发行地方专项债券、通过直接融资的方式解决一部分基础设施建设与土地开发，华夏幸福的产业新城模式不再具有普适性。
此时，我们能够明显的看到，地方政府对于华夏幸福产业新城模式的接受程度出现了180度的转向；当华夏幸福去掉“招商引资、植入产业”的光环，产业新城模式对于地方政府的吸引力降至冰点。
而环京限购、制造业的不景气，也使得华夏幸福理想中的可持续发展成为幻影。在2020-2021年地方财政整体紧缩、房地产全面收紧的情况下，华夏幸福终究还是回归成了地产企业最初的模样；在河北疫情爆发、对赌协议失利后，失去了所有的光环，再次陷入动荡。
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