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2023不良资产大会昆明站
集中供地模式下，将分散房企的拿地目标，单一宗地的竞拍参与者减少，房企博弈空间增大，一定程度上降低土拍溢价率
作者：陌爷地产圈
来源：陌爷地产圈（ID：gh_6e6c6fd48723）
21年伊始，土地市场就抛来了一颗重磅炸弹—土地集中供应，政策要求22个热点城市包括
【北上广深4个一线城市】
【南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市】
具体的包括以下两个方面（即两集中）：
1、 集中发布出让公告，全年不超过三次，时间间隔和地块数量要相对均衡
2、 集中组织出让活动，同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动
而政策的背后是对房地产集团拿地战略、各部门之间协作模式、开发节奏等均会产生重要的影响，可谓牵一发而动全身
对于房企，一是对大型房企，短期内筹融资难度加大，不能同时参加多块土地竞争，不能再利用资金和信息优势“通吃”市场、垄断资源
二是对中小房企，能有更多选择的余地，可以避开大房企直接竞争而获得土地开发机会
这一重磅炸弹，对于政府、市场、房企等都产生了重要的影响
政府端
对于政府而言，土地集中供应的模式下
一方面可以做到便于监管
另一方面，重点城市一年仅能挂牌三次，土地财政压力下，政府会主动保障每批次挂牌土地不流拍、不延期，从而防止土地流拍
市场端
两集中供地模式下，对于市场的影响是全方位的，主要包括以下几个方面：
1、投资机会
集中供地模式下，将分散房企的拿地目标，单一宗地的竞拍参与者减少，房企博弈空间增大，一定程度上降低土拍溢价率
同时，政府为确保每批次挂牌土地不流拍，存在托底、勾地机会
2、拍地节奏
为保证年内实现供货创造业绩，则上半年挂牌批次的土地面临更大强度的争抢，热度较高
同时，需更快的周转速度与运营效率，以确保年内实现供货；下半年挂牌批次，由于无法实现年内供货，参拍强度降低，热度低于上半年
3、联合拿地
分散供地模式下，房企单笔投资资金可跨区域调配、重复使用，但在集中供地模式下，单笔投资资金使用效率降低
同时，房企需提前预留投资资金，存在资金闲置成本；因此，房企会更多采取联合拿地的方式，共担资金压力
4、前融变难
22城集中供地模式下，易形成房企前融需求脉冲，进而影响金融机构的融资行为
融资资源不变的情况下，中小房企的前融难度或加大，不排除融资成本的提高
房企端
而对于房企而言，两集中的供地模式的影响无疑是最直接的
可以预测的是在该出让模式的影响下，龙头房企和中小房企将会出现分化，此外对于销售节奏和运营节点上也会相应地进行传导
具体分析如下：
1、利好龙头
集中供地模式下，房企为扩大市场份额，需同时缴纳多宗土地保证金
以及后续出让金，对房企的资金实力、融资能力要求更高，有利于资金实力雄厚、融资资源丰富的龙头房企，将加剧蚕食中小房企的市场份额
2、差异拿地
“两集中” 针对22个重点城市的市辖区域，郊县不在实施范围内，房企或采用差异化策略
增加对22城以外的投资关注，增加对尚未撤县划区的郊县关注
3、销售节奏干扰
土地端“两集中”之后，将造成销售端的“两集中”（集中预售、集中入市），在每年形成三次预售供应脉冲，影响各项目销售节奏
为筹集投资资金，房企将在挂牌节点前加快存量楼盘销售，优惠增加，客户将逐渐形成三轮“买房周期” 习惯
4、运营节点干扰
对勾地类项目的挂牌计划造成干扰，继而影响后续供货、现金流排布
两集中模式将会彻底改变房企的投资逻辑、开发行为等
对于房企集团层面就更加需要城市聚焦、提高拿地概率，通过聚焦目标城市，深化城市研究，踩准城市周期，深挖目标城市的土地板块价值
筛选拿地概率高的项目，提高单笔投资资金的使用效率
另一方面，为了解决集中摘牌资金压力过大的问题，通过勾地类项目寻求与其他房企的战略合作，联合开发
换取更多投资资金用于净地拍卖也将会是未来一种突破之道
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