作者：黄博文

来源：地产黄老邪（ID：DCHLX1）

在“两集中”政策刚刚发布的时候，黄老邪就曾在地产学堂的直播课程中预言，集中供地政策在执行前期可能会出现少量问题，事实也正是如此。

虽然“两集中”政策的初衷是遏制地方土地财政依赖程度，减少地王现象，贯彻落实“房住不炒”，但从部分城市首轮的执行效果来看，这些初衷并没有得到有效落实。很多房企不是钱没准备足，就是被节节攀升的溢价率和自持比率吓退。那些侥幸抢到地的房企，也让同行们捏一把汗：溢价近30%，溢价率超20%，怎么算账？

可以确定的是，从目前的效果来看，“两集中”新政并没有成为土地市场的“退热贴”，更没有成为标本兼治的“特效药”，但在各地政府出台优化政策之前，发展型房地产企业究竟应该怎么应对？

“两集中”影响有限

截至5月17日，长春、广州、无锡、重庆、沈阳、杭州、北京、福州、青岛、天津、深圳等多个城市完成了今年的首批集中供地。

在集中供地政策刚刚发布的时候，很多媒体与专家，包括黄老邪都曾预言，“两集中”政策会促使土拍总体热度下降、地价涨幅放缓，这也是政策出台的初衷，但首轮执行效果并非如此。 

其中，无锡首批集中供地成交土地数量16幅，平均成交楼面价达到1.35万元/平，这还是没有考虑到配建的价格，相比2020全年平均水平，上升了30%左右，其中一半左右的地块刷新了地区历史楼面价。 

5月7-8日，杭州进行了首批集中供地土拍，“封顶自持”成为了主旋律。早在土拍前一日，四分之三的地块就在自由报价环节中触及“价格封顶”，进入竞报商品住宅自持比例环节。

本次杭州共集中出让57宗住宅用地，在首日土拍中，32宗地块总成交价格为716.98亿，平均溢价率为26%；最后日成交的25宗地块，成交金额超461亿，平均溢价率也达到了24%。

北京今年首轮集中供地历时4天，29宗挂牌地块中，有22宗触及最高土地限价，其中10宗土地转入高标准商品住宅建设方案投报程序。虽然溢价率整体不高，仅为9.5%，但考虑到竞报公租房面积、政府持有产权等，到手土地的实际溢价率，远远高于表面溢价率。 

不过除了这些热点城市之外，以往楼市低迷的城市，土拍市场依旧。

天津除市6区的热门地块之外，底价成交地块达16宗，进入竞价环节的地块有29宗，平均溢价率为10%。历来实行勾地制度的青岛，除1宗地块溢价成交之外，其余均为底价成交。沈阳与长春的楼面成交均价，只比2020年全年略高。 

综合来看目前的集中拍地情况，长三角、珠三角的市场热度仍然比较高，优质地块高溢价成交，而青岛等城市的均价和溢价相对来说有所下降，土地市场冷热不均，目前供地新政并没有有效改变土拍格局。

做大规模仍是王道

无论两集中新政有没有发挥应有的作用，有一个趋势却是毋庸置疑，不可阻挡的，那就是房地产行业已经在逐渐进入“三低一高”时代，也就是“低增长，低利润，低容错，高风险”时代。

5月14日，在滨江网上业绩说明会上，有投资者提问，滨江最近在杭州集中供地上拍下几宗地，净利润能达到多少？滨江老板戚金兴回答是：“杭州土拍，公司获取了5块地，凭借团队精干、高效管理、融资能力强、品牌影响大等优势，将努力做到1-2%的净利润水平。” 

要知道，就连余额宝的七日年化，都达到了2.3%。人均效能超1个亿的滨江，净利润率只有1-2%，连制造业都不如，真是让人大跌眼镜。 

虽然说实话，1-2%只是覆盖完融资成本的整盘净利润，其实际自有资金的年回报，仍远超过1%-2%。但滨江的预期都那么低了，其他发展型房企的日子，将更不好过。 

其实除了杭州以外，对于房地产企业来说，很多热点城市的招拍挂市场，都没有利润可言，例如深圳也只有不到5%的利润，做项目费时费力风险大，又没有赚头，房企为何不把钱投进余额宝躺着赚钱呢？ 

首先，对于房地产企业来说。即使利润低，拿地之后还有提升自身拥抱“管理红利”时代的机会，而不拿地在一定程度上等于退出了房地产行业，一步一步萎缩下去的话，会被金融机构以及其他资源弃之如敝履。 

另外，房企在以深圳、杭州等城市为代表部分一、二线城市房地产市场，不用担心去化问题，能形成良好的销售转化，为做大规模提供强有力的支撑。

而做大规模，对于房地产这个政策牵引，资源驱动的类金融行业来说，重要性不言而喻。黄老邪也一直认为，坚持“小而美”只会换来“小而没”。十年之后，房地产行业只有具备以下优势的企业能够生存下来： 

大型国企

超大规模

区域深耕

拥有独特IP群

产融集团

实现资产运营证券化

中小型房企想要捕捉机遇，求得生存，必须成为以上7种企业类型中的一种，或者与他们形成合作。但是无论走哪条路，都有个不能避开的前提：规模。 

做大规模虽不是中小房企的唯一出路，但走其他的路同样需要一定的规模作为基础，哪怕是深耕型的房地产开发企业，也必须有一定的规模基础来支撑。沉迷“小而美”不仅成为不了以上的七者之一，甚至连和他们合作的机会都没有，到最后只会“小而没”。 

房地产行业是资源驱动的类金融行业，产业、资金、土地、人等核心资源决定了房企的发展及生死存亡。获得这些核心资源最有利的要素就是规模，不具备规模、不动产运营能力、资产证券化能力的中小房企，注定不能拥抱存量时代。 

风险管理不容忽视

其实，集中供地下很多房企拿不到地，缺钱还是次要的，最重要的原因是算不过账来。

从一定程度上来说，集中供地政策加速了地产行业的洗牌，那些明知算不过账来，却为了抓住一年仅有的三次机会，硬着头皮拿高价地的房企，必将会面临重大的风险。

即便做大规模是房企发展的必由之路，但越是在土拍“踩踏”的时候，越要注意企业的风险管理。

黄老邪认为，一家房地产企业所面临的风险，来源于四个层面——企业、项目、产业、城市、。

企业层面风险形成的原因，与一系列经营过程中的错误有关，包括战略错误、节奏错误、匹配性错误、断裂性错误、依赖性错误、累积性错误、无知无畏。 

项目层面的风险包括投资错误与开发、运营错误有关，例如投资层面的标准错、可研错、决策错、程序错、行为错所导致的风险，开发层面上成本、产品品质与预期出现偏差所导致的风险。 

产业层面的风险，包括选错产业、进入相关产业时机与方式不正确、各产业间不协同、产业运营节奏混乱所带来的风险。

城市层面的风险包括因城市选择错误、城市定位错误与进入的时机与方式错误所带来的风险。 

发展型房企如何有效规避风险，可以运用以下策略：

强化研究。一定要对行业的波动节奏、城市的市场情况、竞争对手的优势进行深入研究。单纯的管理精细化一文不值，更重要的是要实现战略的精细化、行业判断研究的精细化以及投融资的精细化。

定期战略复盘。例如通过对十三五期间战略的得与失进行复盘，对当下风险与发展的良机进行研判，对未来战略进行优化，以此来决定十四五期间企业战略的制定。企业内部要经常对战略的执行情况进行复盘，另外最好引进第三方来帮助企业复盘。只有内部人员参与的复盘大概率会出现灯下黑的情况，第三方能够以外部视角，帮助企业从不同角度认清自身问题。

创新思维。不要把过去成功经验简单地运用到当下与未来，一定要有创新思维，如逆周期思维、反向思维、田忌赛马思维以及构建式思维等，以创新的思维应对VUCA时代的新考验。

1.大与小：明白企业在发展的哪个阶段是以做大规模为主，哪个阶段是以做强为主，不能一味做大规模，也不能一味执着小而美。

2.快与慢：清楚企业所处的发展阶段，在激进与保守之间灵活转换。

3.当下与未来：理清当下与未来的战略意图与布局策略，包括投资策略、融资策略与团队引进标准等。

5.点与面：同一城市，单个项目的成败不能代表所有项目的成败，不能以单个项目的失败而否定发展的意义。

6.标准化与创新：小企业应做产品标准化、中型应做产品条线标准化、大型应做模式标准化，但一定要兼顾创新，如在客户的一级敏感点创新，在五六级敏感点上可以实行标准化。

7.规范化与弹性：没有规范化的企业面临风险，但以固定的大运营体系去管理所有项目就会失去效率，因此一定实行弹性、敏捷、精益运营，一城一策，一企一策。

应对集中供地的十个锦囊

具体来说，中小房企如何应对“两集中”新政，黄老邪有以下几点建议： 

无论是否在供地新政目标城市布局，都要持续研究、跟进新政实施效果及未来优化措施。因为新政能够通过联动的方式，对非目标城市造成影响。

中小房企也要持续跟踪研究标杆企业应对新政的策略，然后思考自身应对新政的关键策略，从中探寻逆向操作的机会。

黄老邪强烈建议，无论是何种类型的房地产企业，一年内至少要对经营、投融资、运营节奏，管理体系和团队进行两次复盘，高管团队要重点关注企业节奏、结构及现金流。

推地新政出台之后，有先见之明的企业，其中也包括中小房企，已经开始对企业发展速度与节奏、发展与风险的平衡等这些战略层面的问题，进行重新思考与动态优化。 

建议中小房企在3-5月，重新去研讨企业战略、节奏、布局、目标实现路径、管理优化路径要点、团队升级策略。近期，已有多家房地产企业跟随博志成与黄老邪重新思考自身发展战略并着手优化。

近年来，博志成以战略研讨会的形式，帮助了众多发展型房企梳理企业战略发展方向，明确战略定位。同时，也通过引导房企高层，完成企业快速发展的顶层设计，并制定系统落地措施，助力企业快速增长。 

企业内部投融产销构成的经营结构，一定要与外部的大节奏与大结构相匹配。匹配不好就会出现投资错误，该拿地的时候没钱，不该拿地闲置大量资金。

老板不能把精力全部放在如员工考勤等鸡毛蒜皮的小事上，或工程现场，一定要重点关注企业的节奏与结构。

集中推地下，大企业的投资能力要能够支持在短时间内对大量地块做出研判，也要具备下移非热点城市的能力。对于小企业来说，投资能力要能够支持企业进入大城市，也要能严守根据地。 

房地产管理红利时代，修炼内功是一个重大课题。房地产企业内功包含九种：

• 管理内功（体系、机制、团队、文化与品牌）

• 业务内功（各专业条线内功，尤其是成本）

• 产品内功

• 服务内功

• 运营内功

• 现金流管理

• “三动”模式（投融驱动、营销拉动、运营联动）

• 多城、多产业协同

• 当下与未来协同

既然“五道红线”让财务型杠杆受限，“两集中”让经营性杠杆受限。那么中小房企大可以通过加大合作力度发挥合作型、并购型杠杆的作用。

无论是与头部房企、国有企业，还是与其他中小房企，都可以以抱团合作的方式共同发展。由博志成发起成立的G50董事长俱乐部，就是一个致力于促进发展型房企之间合作，实现融合、共赢、发展的平台。

目前百强企业大部分都在加强向泛地产领域渗透，因为泛地产能在一定程度上规避调控负面影响，获取调控红利。但泛地产也对企业的多元化投融资能力提出了更高的要求。

对于小型房企来说，由于以往积累资源不足，可以先从单个项目突破，向泛地产转型。

而对于资源储备较充足的中大型企业，可以加大在泛地产领域投资力度，甚至将其作为企业的第二赛道或增长曲线。

因为当热点22城推地节奏被进一步掌控之后，规模房企必定会大规模进入没有“双集中”政策调控的城市寻找机会，导致中小房企的“根据地”竞争加剧。作为中小企业，一定要精耕细作，守住优势领域与深耕城市。

在土地分批集中入市的背景下，即使是大型房企，也难免会在拿地节点上出现资金不足，或研究不足的情况。对于中小房企来说，城市轮动的机会以另外一种形式得以显现。因此，以往聚焦于三四线城市的中小房企，也可以着手去探寻实施集中供地城市隐藏机会，实现扩张。

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原标题：再看“两集中”，集中供地下的房地产江湖

房企房地产业土拍城市规模