城市更新项目的转让对价调整为拆迁补偿款？

西政资本

2022-03-10 16:02
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《在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》的威力超出了市场预期，叠加民营房企的持续爆雷，目前很多民营房企对城市更新萌生了退意，

作者：西政资本

来源：西政资本（ID:xizheng_ziben)

笔者按：

住建部2021年8月发布的《在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》的威力超出了市场预期，叠加民营房企的持续爆雷，目前很多民营房企对城市更新萌生了退意，最近城市更新项目的收并购也变得异常活跃。

城市更新项目的转让一直都存在高溢价的税费负担问题，几年以前，大部分转让方都是通过在税收优惠地设立合伙企业或个人独资企业（以下简称“税收优惠地载体”），由税收优惠地载体持有项目公司股权，再转让税收优惠地载体所持项目公司股权，并就转让所得适用经营所得个人所得税核定征收的方式降低税费；或者是以前期包干费用的形式由税收优惠地载体向项目公司收款和开票，以解决转让对价的支付和项目公司的有票成本问题。

2021年12月30日，财政部、税务总局发布了《关于权益性投资经营所得个人所得税征收管理的公告》（财政部税务总局公告2021年第41号）。2022年春节过后，上海、江西、江苏等省市的税收优惠地都大范围地将原来对个人独资企业与合伙企业个人所得税的核定征收调整成了查账征收。迄今为止，城市更新项目转让所涉的常规税筹路径被全部封堵。

在目前的形势下，很多开发商采用了提前收购项目所处范围内的物业，并由收购方安排收购后的项目公司向转让方（或被拆迁方）支付高额的拆迁补偿费用的形式，以解决交易价款的支付、转让方的节税和项目公司的有票成本问题。现实的问题是，这些明显超过常规标准的拆迁补偿款是否能税前扣除，或者城市更新局和税局是否认可这种天价拆迁成本，以下我们就目前的操作经验做详细梳理。

一、城市更新项目收并购的交易对价支付方式

城市更新项目的收并购中，因转让方需要对高额的溢价所得做节税处理，收购方对项目公司亦有明确的有票成本要求，因此转让价款一般是通过股权转让款、前期包干费用、拆迁补偿费用等三种方式来支付。

(一) 交易对价：股权转让款

在几年前，城市更新项目的转让大部分都是转让方（自然人或实控人）通过设立税收优惠地载体持有项目公司股权后直接转股的形式完成，比如自然人设立合伙企业并持有项目公司股权后，合伙企业将项目公司股权溢价转让给收购方，其中合伙企业取得股权转让所得所涉自然人投资者的个人所得税按经营所得核定征收处理，股转所得的最终税费为转让对价的5%-10%，由此可大幅降低自然人直接转让项目公司股权时的税负（直接转股是20%的个人所得税率）。2021年12月30日，财政部、税务总局发布了《关于权益性投资经营所得个人所得税征收管理的公告》（财政部税务总局公告2021年第41号），明确规定“持有股权、股票、合伙企业财产份额等权益性投资的个人独资企业、合伙企业（以下简称独资合伙企业），一律适用查账征收方式计征个人所得税”，因此上述税筹方式已无法实施。

(二) 交易对价：前期包干费用

近几年城市更新项目的收并购中，收购方对项目公司有票成本的构成越来越重视，因此收并购的交易模式有了较大的变化。举例来说，交易双方将交易总价款拆分为小金额的股权转让款和大金额的前期包干费用，这个前期包干费用包括了拆迁安置补偿、拆迁服务、立项和专规报批、政府和村委工作协调等全部费用，前期包干费用原则上按阶段性工作成果分批支付。开发商（收购方）以低价或平价受让前期公司或平台公司（以下统称为“项目公司”）的股权后，以股东借款等形式将资金注入到项目公司，项目公司按转让方的指示将前期委托费用（如拆迁安置补偿款、拆迁服务费、立项和专规报批费用、各类台底费等）支付给相应的交易对手，并取得相应的发票、收据等形成有票成本 ( 同时也是完成交易价款的支付 )。

在上述操作中，因项目公司的转让方收取股权转让款之外的交易对价时，一般都需要向项目公司提供相应的发票（被拆迁人的话只需提供收据），而转让方收取前期的拆迁服务费用以及各种关系协调费用后开具发票时又涉及到很高的税费缴纳问题，因此实务里面转让方基本都会考虑在税收优惠地设立个人独资企业或合伙企业后完成收款并向项目公司开具发票，重点就是利用税收优惠载体的个人所得税核定征收政策将增值税、个人所得税等综合税费降低到5%-10%左右。2022年春节过后，上海、江西、江苏等省市的税收优惠地都大范围地将原来对个人独资企业与合伙企业个人所得税的核定征收调整成了查账征收，因此上述税筹路径目前也已很难实施。

(三) 交易对价：拆迁补偿费用

在上面提及的将交易对价调整为前期包干费用的模式中，因拆迁补偿费用不涉及到通过税收优惠地载体收款和开具发票的问题，因此目前很多转让方都想把交易对价转化为拆迁补偿费用，并通过被拆迁方可以享受的税收优惠政策实现节税的目的。

近几年来，城市更新项目通过小产权房或无证物业的转让实现税筹目的的情形非常常见，从以往的操作来看，主要是如下两种：第一种是前期公司或平台公司先安排自然人收购小产权房，在转让更新项目及/或项目公司股权给开发商时，由开发商通过项目公司向该自然人支付拆迁安置补偿费用，并由该自然人享受免税政策，项目公司支付的拆赔款（实际为转让款）同时也能顺利进入项目公司的成本；第二种是开发商自行孵化城市更新项目的时候，提前安排与自身非关联的自然人收购小产权房，后续再由项目公司向自然人支付高额拆赔费用的形式实现做大成本的目的。然而，2021年8月12日，深圳市住建局和规自局发布了《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》（深建字〔2021〕137号），明确了住宅类历史遗留违法建筑物业权利人的核实要求，同时要求严厉打击住宅类历史遗留违法建筑的交易行为。按上述规定，今后想通过提前收购小产权或无证物业做大拆赔成本，或者以取得拆迁赔偿款的方式间接收取项目转让对价的方式都将难以为继。

需要注意的是，就现实的交易而言，上述拆赔的税筹逻辑仍旧可以大范围地适用，具体比如以下三种物业：一是存量更新项目中转让方已完成确权的小产权房或无证物业，二是转让方今后仍可以提前收购的红本物业，也即可以正常交易和过户的物业；三是红本或小产权房的原业主可以配合取得拆迁补偿款的物业。在上述税筹逻辑下，转让方提前收购或锁定物业，收购方取得项目公司股权后注入资金，随后通过项目公司向转让方（或指定被拆迁方）支付巨额拆迁补偿费的形式完成交易对价的支付。从项目推进的角度来看，以上操作最核心的问题就是转让方提前收购这些物业后能否把拆迁补偿款做到天价，比如即便大家都心照不宣地把这些被拆迁物业的权利人当成是“钉子户”，那么城市更新局和税局是否也会认可这种天价的拆迁成本。

二、城市更新项目转让价款调整为拆迁补偿费用的操作要点

城市更新项目收并购的交易对价通过调整为拆迁补偿费用的方式完成支付，就税筹逻辑及税务风险而言，最关键的就是拆迁补偿标准和相应的上限问题，比如在收并购双方即便将转让方提前安排的被拆迁方默认为“钉子户”的情况下，超标准的补偿费用是否能在税前扣除。

(一) 拆迁补偿费用的上限标准

为便于说明，我们直接列举一下相关的税收法规或政策：

1.《广东省“三旧”改造税收指引（2019年版）》（粤税发〔2019〕188号）6.5模式之五：土地整理后合作经营……合作方支付的与改造项目直接有关的前期费用、拆除临迁费用、补偿安置费用以及搬迁奖励支出。项目公司成立后由其直接负担的，凭合法有效凭证、费用支出明细计入土地增值税的扣除项目。相关费用支出超过县（区）以上人民政府制定的改造成本核算标准的，主管税务机关应要求其提供相关佐证材料进行核查。

2. 2021年3月22日发布的《深圳经济特区城市更新条例》第三条：城市更新应当遵循政府统筹、规划引领、公益优先、节约集约、市场运作、公众参与的原则。第二十九条拆除重建类城市更新项目的市场主体与物业权利人应当遵循平等、公平的原则签订搬迁补偿协议。

根据上述规定，同时结合各地的城市更新项目拆赔处理要求，我们认为，超出市场标准的拆迁补偿费用是否能税前扣除，主要是得解决两个问题：一是拆迁安置补偿协议能否在城市更新部门顺利备案，比如城市更新局的常规审核中认为拆赔对价明显不合理，对拆赔协议不予备案，税局自然也不会认可；二是即便拆赔协议完成政府部门的备案，税局仍会对拆赔对价的合理性以及相关证据进行审核。因此，不管是城市更新局还是税局，拆赔对价的客观性和合理性都是关注的重点，比如是否真的为“钉子户”、拆迁谈判的过程、冲突或妥协的发生证据、政府相关部门的介入证明、司法裁判文书等。当然，就税筹本身来说，如果没有赋予拆迁补偿费合理性的基础，那收并购的交易对价调整为天价拆赔费用的支付肯定存在很大的税务风险。

(二) 拆迁补偿费用的税前扣除证明材料

以下列举一下拆迁补偿费用税前扣除所需取得的证据：

1. 拆迁补偿协议：财税〔2016〕140号文明确提及，拆迁补偿协议应直接为房地产开发企业与被拆迁方签订，并且应在住房和建设局进行备案。

2. 被拆迁方的身份证明：比如被拆迁方（自然人）提供身份证复印件或被拆迁方（法人）提供营业执照复印件。

3. 权属证明材料：可能是房产证、建筑施工许可证、相关报批报建材料、违建处置材料、査违证明材料、房屋购买合同、购房发票、当地村委开具的证明或是其他能证明权属关系的资料。

4. 实施主体（项目公司）对外支付的流水：注意拆迁补偿费通常是大额支付，从常理看应当为非现金支付方式。