涉及“土地出让金返还”的土地成本如何确认？

投拓狗日记

2021-04-26 09:59
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一二级联动中，土地出让金返还，如何认定？

作者：阳新芽

来源：投拓狗日记（ID：ziguanshidai）

这次我只讲土地成本，下一篇文章讲工程成本。

土地成本的组成

土地成本包含哪些细项科目？

从狭义上来说，土地成本就是指在项目获取过程中所需支付的土地出让金额，如：公开招拍挂项目缴纳的土地出让金（含补缴）。但对于二手并购类项目，原始缴纳的土地出让金可能金额极低，是否代表着地块狭义上的土地成本就是原始土地出让金呢？答案也未必：如果该地块不涉及到变性、调规等变化，原始的土地出让金即为该地块的土地成本（有票成本）。对于涉及到调规、变性的项目，需要重新收储挂牌，即需要根据一定的规则补缴土地出让金，此时核算的狭义上的土地成本不仅为原始的土地出让金，也应包含补缴的土地款金额。

从广义上来说，土地成本应包含以下六项，详细见下表：

据上表可知，广义上的土地成本组成 = 土地出让金 + 契税印花税 + 市政配套费 + 拆迁补偿款。（值得注意的是，以上项目在仅为税费核算时归入土地成本核算，但并不代表其本身属于土地成本）

因此在投资测算模型中，对于土地成本的设置，应体现上述细项，至少包含契税、市政配套费、其他费用等。如公开招拍挂项目无需另外设置拆迁补偿款，已在土地出让金中体现。如下表中，土地成本总和为下列四项之和。

土地成本的数值为静态测算必需的要素，但对于动态测算来说，仅知道土地成本的数值是不够的，土地成本的支付节奏也非常重要。不同城市不同项目对土地款的支付要求也不尽相同。

示例：某项目的土地付款节奏安排如下图：

关于土地出让金返还的认定

在实操中常见的公开招拍挂、收并购项目中，对于土地成本的认定相对比较简单，即关注其原始土地出让合同中成交金额（有相应票据支撑），在简易认定过程值得注意的是摘除无票据支撑(无合理支付路径)的无效土地成本/在收并购过程中认定为股权溢价的“无票成本”。

对于涉及到土地出让金返还的场景，常见的是一二级联动类项目，或与原有一级整理公司合作，成立合资公司去二级市场摘地类项目。具体过程展开来看如下：

需要说明的是，土地成本的认定其实也是对税负抵扣计算基数的认定。在一二级联动项目中，由于出资主体与返还主体为同一主体，在税负的抵扣中视为“土地出让金返还在原土地成本中进行冲抵”。

由于非一二级联动项目的在摘牌与返还的主体不一致，这就导致了对返还款认定性质的变化，即一级公司以股东借款或资本公积形式将返还款转入二级公司，专款专用于安置房的建设，在交易结构设计中，通常以一级公司的“保牌权益”换取二级公司的“建成物业或现金溢价”。因此返还款对于二级公司来讲，不可以将土地款进行冲抵，而视为“营业外收入”。