作者：不良资产投资观察

来源：不良资产投资观察（ID:biyuefinance）

这两天突然一批热文爆发，疯狂感叹2020年上半年208家房企宣告破产，房企日子不好过啊！似乎208家是个非常可怕的数字？经济危机级别那种！但是仔细对比来看，2019年上半年房企破产的数字为238家，比今年还要高10%以上，也不见得有什么波澜，万科依旧收入利润双双创新高，各大房企依旧美滋滋，人们还不是依旧有钱就去买房？这样一看，是不是觉得208家就没有那么吓人了。

数据来源：人民法院公告网

只不过放在疫情后经济之下，给社会负能量又助推了一把，让人感觉到“哇！现在经济真的好糟糕！”

但！也没有必要恐慌，是的！经济确实不好！短期内会出现资金流动性不足，变现能力差，甚至不良贷款急速增加。但这只是短期的，放大点看，只要熬过一年，即使08年金融危机那样，也能够快速反弹。至于现在，如果手上有资金，对于个人来说，去买一些急于脱手的二手楼；对于机构来说，去拣一些在小贷公司或者银行端断供的房抵贷债权，不失为“捡便宜”的好时机。 

为什么？看看股市就知道，资本的世界，只有在突发危机的时候才是赚大钱的时候。

买在最恐慌得时候，具有足够的安全垫，等待估值回正，行情回暖。而房产是有估值兜底的，谁给兜底？银行，国家！房住不炒理念没有错，按照主流的市场预测，房市将进入平稳期。而由疫情引起的短期“惨淡”水平，那么对于资产公司来说，拿债权包的风险更可控，因为在这种情况下做收益测算，会考虑到现在的惨淡，而不至于过分乐观。

那么这篇文章就重点来说说，现在疫情影响下即将涌现的“房抵贷”债权，而各大资管公司又是如何去淘金的！

首先来了解一下什么是“房抵贷”？

房抵贷是指以房产为抵押物的贷款，房抵贷包括了一抵、二抵及多抵等细分类别，银行一般只接受一抵，而小贷公司、互联网金融机构可以做一抵，二抵及多抵的抵押贷款，这是由获客能力及利率决定的，一定程度上也决定了不良房抵贷的质量。

再来看看，资产公司购买不良房抵贷进行处置的商业逻辑。首先要弄清一点，就是资产公司买的是贷款关系而不是房产本身，法律角度讲就是买的是债权而不是物权。任凭房价涨跌，回款上限永远就是债权本息总额（接受以房抵债除外）。

万能公式：利润=收入-成本

而资产公司债权处置的收入=（1.1）债权本金+（1.2）利息+（1.3）罚息+（1.4）复利+（1.5）处置费用

（1.1） 本金比较好理解，譬如银行给借款人贷了1000万，银行把债权转让给不良资产处置机构，假如转让价格是900万，但是AMC向借款人主张的时候，还是可以向借款人要1000万，所以这里面的收入是指债权本金，不是指债权的转让价格。

（1.2）利息不多解释，银行的利率一般也就是4%-8%之间，对应的房抵经营贷款。

（1.3） 收入里面其中一个关键就是本金的罚息，银行的罚息一般是比较低的，是基准利率上浮50%。举个例子，银行给借款人的贷款利率是年化7%，那么罚息利率是年化10.5%。

（1.4）复利可以理解成为利息的“罚息”，一般也是跟罚息利率持平。

（1.5）处置费用，一般贷款合同里面会要求借款人承担借贷违约产生的费用，譬如律师费、诉讼费等等的，这个占比不多，先忽略。

由于成本主要指的是资金成本，相对每个资产管理公司来说成本相对固定，这里也不展开。那么重点来了，一个债权到回收的时候，赚到的主要是两部分钱，一个是购买债权时的本息差额，另外一个是赚取利息收益。

第一，债权本息差额。

对于房抵贷的债权，只要底层的房子足偿，本金打折空间不多，甚至还会出现溢价的情况，特别是银行在淘宝京东拍卖的房抵贷债权，只能偶尔捡漏，要像信用债权那样打“骨折”的情况几乎不可能。往往出现的情况是本金跟利息一起打个折扣价，给资产公司预留了一些本息差额。例如本息总共100万，90万把整个债权卖给资产公司

第二，赚取利息差额。

这里的文章就很大了！对于银行来说，一笔不良贷款，能收回本金，其实他们也是很乐意的了。利息这边能收则收，如果没办法，不要也行，因为总得让接盘得人有利可图。当前民间不良资产处置资金的成本大概是年化10%-15%，所以我们拿资产包下来这个利息差额倒挂或者不够大，基本上这是无利可图的生意。

一般银行跟小贷公司在出让债权的时候，就会给利息打点折扣，例如上面例子说的本息100万，最后90万把这个债权卖给你。那你其实已经获得了这10万块的“原始债权差”；而判断这个债权是否买得好，有一个重要指标就是要看这个债权后续的利息是否要远高过你的资金成本，如果是的话，那么这个债权起码在处置得时候不会太被动，不会分分钟你来之不易得10万块债权本息差，被你的资金成本吃没了。假设所有的利息及罚息复利等加起来是年化24%，那么你15%的资金成本，只要债权能足额变现，那你除了10万块的原始利息差，就又还多了9%的年化套利。

听起来不错？但是银行的利息往往没有那么高，各种利息加起来也许才跟你的资金成本差不多。所以大家可以把目光放在另一个主角，小贷公司！在这么208家房企纷纷倒闭的困难环境下，总会有许多急着变现的债权，特别是不良率猛增的小贷公司。

为什么？

银行耗得起，小贷公司耗不起。手上不良多了，资金耗不起，一个不小心就会把自己也耗成不良。他们跟资产管理公司不一样，需要赚取稳定的利息差并保证现金流，没有那么多时间及能力去一个个处置不良，要得是钱来去得够快，赚得过资金成本就行。

所以，他们很乐意把不良债权转售给资产管理公司。而这个时候各位资产管理公司的老板就可以谈个比较好的折扣价（起码相对于银行来说），然后赚取小贷公司本应收债务人的“高利贷”，精明的小贷公司往往会把各种利息约定到24%年化的水平，甚至在债务人同意的情况下定到36%的临界线。而资产管理公司，凭借自己娴熟的一顿操作，把抵押物一拍，债务人还了债，资产公司赚到钱，小贷公司现金流健康，皆大欢喜。

所以不良人们，208家房企倒下得时候并不可怕，是时候淘金了，这个时代需要大家去盘活！跟各位老板谈谈，给自己赚钱机会的同时，也可能帮了人家一把！

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原标题：房企倒闭潮？资管公司如何淘金"房抵贷"！

房企破产不良