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2023不良资产大会昆明站
别踩“无偿配建保障房”的坑！
作者：陌爷地产圈
来源：陌爷地产圈
随着国家对房地产市场调控力度的加强，各地政府对房企拿地均出台了新的政策
其中配建保障性住房并移交政府成为新形势下的拿地条件之一
配建保障房根据其移交方式的不同，可以将其分为建成后无偿移交与建成后由政府低价回购
对于建成后无偿移交给政府的保障房，在这过程中主要有两大类观点
第一，产权并没有发生转移从而不发生相关纳税义务
第二，因为产权发生转移而涉及的各种税费
对于产权发生转移的案例中所涉及的增值税、土增税等税种该如何计算
许多投拓在项目跟进过程中经常会遇到，而对其处理方式对于效益测算影响也会比较大
本文就梳理下，无偿移交的保障房，在产权发生转移的情况下，常见的集中主流观点
1、增值税
01视同销售确认收入，缴纳增值税
主流度：60%
观点：
保障房建成后无偿移交政府部门，属于向其他单位无偿转让不动产，应视同销售,缴纳增值税处理
法律依据：
财税[2016]36号《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》
第十四条规定：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外”
处理方式：
一般按照，最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定
或者按照组成计税价格
组成计税价格=成本×（1+成本利润率）
02视同销售，不征收增值税
主流度：25%
观点：
障房建成后无偿移交政府部门，属于房企赠与保障房给政府,应该视同销售处理
由于保障房建设具有明显的公益性，不征收增值税
法律依据：根据财税[2016]36号《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件一第十四条规定
单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外
01不视同销售处理，作为公共配套
主流度：15%
观点：
无偿是指一方单纯获得某种利益而无须支付任何经济代价的行为
目前，配建保障房大多都已经作为拿地的条件之一，那么无偿移交给政府，其面上说的是无偿
但从经济形式上看，是有偿的
因此，不应该界定其属于“无偿”移交。而是应该视同“公共配套设施”来进行相关涉税处理
2、土地增值税
01视同销售，确认收入
主流度：70%
观点：配建保障房作为取得土地的条件，将红线内配建保障房无偿移交政府部门
属于将开发产品用于换取非货币性资产的行为，应视同销售处理
法律依据：
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定
01作为公共配套，土增扣除
主流度：30%
观点：
认为配建保障性住房，属于公共设施范畴，配建保障性租赁住房是开发房地产企业必须发生的直接费用
所以，无偿交付给政府的保障性租赁住房所发生的成本费用应当作为公共设施，应当允许在计算土地增值税时予以扣除
法律依据：
国税发[2006]187号根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的规定
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施
按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用
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