财政部重磅文件出台！事关地方土地出让收入大变革

投拓江湖

2021-06-07 14:00
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昨天下午，房地产圈出了一则很重大的消息

作者：投拓江湖团队

来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

昨天下午，房地产圈出了一则很重大的消息，是关于地方土地出让收入改革的，如图：

财政部颁布的这个新的政策文件，大致的意思是，土地出让金收入以后就归税务部门征收了，以前的由国土部门直接收的土地款，直接宣告不存在了。

但是这个政策不是一刀切，直接就干到底，而是分阶段执行的：

第一阶段，先进行局部省份的试点，试点时间从2021年7月1日开始，试点的省份包括河北、内蒙、上海、浙江、安徽、云南等，基本上包含了房地产发展不同程度的，各个类型的代表省份。同时，没有在试点之列的省份，也要积极学习，做好土地出让收入纳入税收征管的准备工作。

第二阶段，从2022年1月1日起，要在全国推行土地出让收入纳入税收征管的工作。

这个改革很关键，是因为这个政策切中了地方财政收入的要害。就目前的地方财政的收入组成而言，大头是税收和土地出让收入两部分，很多地方的土地出让收入，甚至大大超过了税收，占据了80%以上的比例。

关于地方政府对土地出让收入的依赖性问题，之前很多言论都在说地方政府是土地财政，此前有机构（来自勾股大数据）统计了一份数据，汇集成了一份表格：

上图的统计口径是，土地财政收入与地方一般财政收入（主要是税收）的比值。上图榜单的近60个热点城市中，只有上海、北京、深圳、烟台、大连这屈指可数的五个城市，土地财政依赖度低于50%，剩下的五十多个城市无一例外都超过了50%。其中，北京、上海、深圳三个城市是强调控的城市，因为城市在控制发展规模，土地出让也遵守这个原则，特别是北京上海的大饼已经够大了。依赖度最高的，是佛山市，排名第一高达180%，意味着佛山的卖地收入已经是其他一般财政收入的近两倍。二梯队城市里面，长春、南京、武汉、广州这四个城市的土地财政收入算是最高的，达到了150%。大家可以对号入座，看看自己所在的城市，土地依赖度如何。

2020年，全国各级地方政府的土地出让收入，高达8.4万亿，但是，如此大金额的土地出让收入，是没有纳入税收监管体系的，而是属于非税收入（大家在开土地发票的时候，也是显示的非税收入）。因此，这笔庞大资金的收支，监管的力度和制度约束的必要性，就被逐渐提上日程。此次政策的出台，无疑会使以后的出让收入和支出，受到更多的监督，更加公开透明化。毕竟此前很多地方的土地出让收支，是很不规范的，不少资金存在滥用的风险，而纳入税收监管体系之后，由专业的税务部门征收监管，是走专业的财税体系，收支都有明确的监管制度保障。

不知大家是否还记得，在去年9月的时候，高层还发布过一个关于乡村振兴的意见，要求到十四五末期的时候，土地出让收入用于农业农村的比例，不低于50%。但是目前很多地方的土地出让收入，真正用于农业农村的，比例还不到10%，未来还有很大的增长空间。

土地出让收入纳入税收征管这个新的政策变化，是让地方政府卖地收入的征收与使用受到体系化的强监管；规定土地出让收入用于农业农村比例不低于50%，是地方政府的土地出让收入使用强度和范围受到约束；再加上今年三月出台的集中供地政策，是决定地方政府卖地收入的形式和强度问题；还有近期不断有消息传出的房地产税将出台的消息，综合起来看，房地产调控长效机制，已经若隐若现，很快就会面世了。

至于这次改革，会不会影响地方政府的卖地积极性，其实短期来讲影响可能还有反向作用。因为地方政府土地出让收入受限，或者转移给中央以及其他地方以后，地方政府可使用的土地出让收入是实际在减少的，这反而会激发地方政府卖地更多。

但是，这已经不是问题的重点了，重点的重点是，未来中央在房地产政策的制定和执行中的话语权会越来越重，地方政府能够自主决定的事项在压缩。越往后发展，会形成地方和中央步调一致，真正实现“住房不炒”，实现经济的平稳去房地产化。

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原标题：财政部重磅文件出台！事关地方土地出让收入大变革

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