当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，双方实为民间借贷法律关系而非房屋买卖法律关系，出借人对买卖合同下的房屋不享有物权，因此不享有排除强制执行的实体权利。

一、蒋大红与吕成娟系夫妻关系，单建珍与红枫公司法定代表人胡方云系夫妻关系。

二、2010年3月18日，中信信托公司和红枫公司签订《贷款合同》和《抵押合同》，约定中信信托公司向红枫公司贷款，红枫公司以其拥有的部分房产（包括涉案房屋）及国有出让土地使用权向中信信托公司提供抵押担保。

三、2011年，红枫公司与蒋大红签订《商品房购销合同》，约定红枫公司将其开发的涉案房屋出售给蒋大红，每平米12000元，共计8707920元。后补充约定，合同约定价格和实际成交的差额部分系红枫公司自愿作为折扣让与蒋大红。 

四、2011年9月，蒋大红向单建珍转款1420万元，并称该款为购房款。2012年6月，蒋大红向红枫公司转账2625030元，并称该款为税款。蒋大红向单建珍转账后，单建珍又多次向蒋大红汇款。 

五、后因红枫房产公司未按中信信托公司要求还款，中信信托公司于2012年7月20日向江苏省高院申请执行。2014年4月9日江苏省高院裁定拍卖红枫公司名下的国有土地使用权及其地上建筑物。

六、2014年6月13日，蒋大红对执行标的提出书面异议，江苏高院裁定驳回异议。蒋大红不服，向江苏高院提起诉讼。江苏高院认为蒋大红不属房屋购买人，不享有物权期待权，故判决驳回其诉讼请求。 

七、2016年，蒋大红不服，向最高法院提起上诉。经审理，最高法院判决驳回上诉，维持原判。

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。关于本文讨论的这个问题，他们认为：

一、法律关系的性质界定，应由当事人的真实意思与合同的真实权利义务关系来决定。本案中，红枫公司与蒋大红的真实意思是建立借款关系，双方签订的商品房买卖合同及补充协议仅仅是作为债务履行的一种非典型担保。

二、认定案外人享有足以排除强制执行的民事权益的前提在于案外人与被执行人之间的房屋买卖合同有效，并已合法占有该不动产、支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，红枫公司与蒋大红之间不具备房屋买卖关系，蒋大红并不属买受人，因此其主张享有排除强制执行的实体权利不能成立，对其主张停止执行的诉讼请求应当予以驳回。

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议： 

一、根据相关法律规定，在案外人执行异议之诉中，案外人与被执行人之间的房屋买卖合同有效是认定案外人享有足以排除强制执行的民事权益的前提，全款或者剩余款项交付执行、合法占有、对未过户没有过错是认定案外人享有足以排除强制执行的民事权益的关键。然而让与担保中的房屋买卖合同仅是作为借款的非典型担保，出借人仅对借款人享有债权，对房屋并不享有物权期待权，因此出借人并不能基于“房屋买卖合同”而强制排除执行。

二、由于民间借贷中非典型担保的保障程度很低、诉讼的风险较高，因此本书作者建议出借人接受不动产担保时，应当签订正式的抵押协议，并办理抵押登记。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

第八百零七条  发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

第二百二十七条  执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 

第三百零四条  根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。

第四百六十五条  案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：

（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；

（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。

驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。

第十七条  被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

第二十八条  金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十三条  当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。

第一条  人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

 

第二条  消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 

蒋大红、中信信托有限责任公司等二审民事判决书[最高人民法院（2016）最高法民终374号]