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2023不良资产大会昆明站
碧桂园2021年实现权益销售额5580亿元；实现权益销售面积6641万平方米。
作者：神镇的猫总
对于一家房企来讲，最重要的三件事：买地（包含并购）、融资、销售。
暴雷往往从做错一件事情开始，如果说融资和销售，存在银行风险偏好，以及客户预期等被动因素，买地则大部分是主观事件。
通俗一点讲，拿错地就是找死。
不用强调“政策如此之严”的理由，只能说一家企业的风险偏好，没能经受住市场检验。
从2021年年报看，作为中国最大销售规模房企碧桂园，确实更偏沉稳。
碧桂园2021年实现权益销售额5580亿元；实现权益销售面积6641万平方米。
从2021年下半年开始，碧桂园加强了均价较低的三四线市场和单价较低产品的销售，迅速调整灵活采取随行就市、有涨有跌的销售策略，保持了销售规模。
维持和加大销售力度，是度过这场危机的上策。
如果没有上策，中策则是审慎拿地，做好过冬准备。
2021年下半年，碧桂园加强销售的同时，审慎拿地减少了投资支出，全年拿地权益金额为1416亿元。
截至2021年底，碧桂园权益可售资源约14846亿，权益比保持在85%以上，可维持未来3年左右的销售需求。
纵观这场房企债务危机，明面上有几个教训：
从关注销售规模，转向关注现金流；更加合理化土地储备，合同负债也是负债；盘活资产比想象中困难。
2021年业绩会上，碧桂园总裁莫斌强调，市场下行时，碧桂园考核重点已从“增加销售目标”，转变为“增加可动用现金”，牵引每个区域、每个项目都在安全边际下操作。
很显然，维持销售规模和审慎拿地，使得碧桂园有更多现金，用于优化债务，保证现金流安全。
截至2021年底，碧桂园在手货币资金为1813亿元，短期有息负债为790亿元，同比减少172亿元。
就算扣除受限资金（343亿）和预售监管资金（552亿）后，现金短债比仍处于安全范围内。
另外，净负债率进一步下降10个百分点至45.4%，最难下降的“剔除预售款项后资产负债率”为74%，逼近70%的合格标准。
地产即金融，最关键也最难把控的是融资。
虽说融资受到调控政策重大影响，但维持销售收入和控制拿地支出，形成的公司基本面，仍然决定了公司的主体信用。
截至2021年底，碧桂园的有息负债为3179.2亿元，同比减少86亿元，短期有息负债790亿元，同比减少172亿元。
长短债的置换，证明碧桂园再融资总量，没有受到重大影响，且2021年加权平均融资成本下降36个基点至5.2%。
总体融资量没有变化，融资结构仍有调整。
受暴雷房企影响，碧桂园信用债发行锐减，其中境外美元债发行122.4亿元，同比减少近50%；境内公司债发行189亿元，同比减少近15%。
不过，进入2022年，碧桂园在境内中期票据的注册，以及金融机构给予了诸多并购贷授信额度，均说明碧桂园融资环境的极大改善。
碧桂园首席财务官及副总裁伍碧君强调，2022年行业优质企业融资环境比较乐观，但碧桂园基于对行业未来的发展和自身定位，还是会继续坚定地向三条红线转绿努力，不会继续加大融资额度。
正如从“增加销售目标”转变为“增加可动用现金”的策略，碧桂园2022年销售预期保守。
全年可售权益货值约6500亿元，预期去化水平为70-75%。
碧桂园总裁莫斌强调，展望2022年，房地产依旧是社会经济支柱产业之一，在目前三稳方向的指导前提下，政策、融资、信贷都将得到边际改善。
“碧桂园目前状态仍是开源节流、保现金流、保三道红线，做正确和确定性的事情。正确的事情包括做有现金流的利润，确定性的事情就是控支出、调结构、保资产。”
碧桂园没有赌性，是目前中国房地产行业之幸。
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