关于房产被查封后再出租的承租人不能对抗法院强制执行问题，我们梳理了相关法院对此类问题的裁判观点汇总，以供读者参考。

一、执行拍卖租赁房产时，可在评估承租人对房产投资费用的基础上支付承租人相对合理的费用

案例一：中国农业银行股份有限公司南阳直属支行与南阳孚达光电技术股份有限公司金融借款合同纠纷执行裁定书【(2015)执监字第206号】

最高法院认为：“本案争议的焦点问题有三个，第一，执行法院从拍卖款中支付给抵押房产承租人陈慧650万元装修款是否合理、妥当；第二，第三次拍卖通知晚3天送达是否损害了孚达公司的合法权益；第三，评估报告是否过期、是否影响拍卖的效力。

关于执行法院从拍卖款中支付给抵押房产承租人陈慧650万元装修款是否合理、妥当问题

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，明确了被执行人在已查封的财产上设定的权利负担，不得对抗申请执行人。本案目前从当事人认可及执行法院查明的事实来看，孚达公司与陈慧签订房屋租赁合同的事实是客观存在的。虽然该房屋租赁合同对法院查封财产设定了负担，但申请执行人农行南阳支行并未提异议。南阳中院执行中，为了维护拍卖竞买人实现案涉房产过户的合法权益，同时，为了尽快取得拍卖款，实现申请执行人的债权，保障拍卖、过户等执行工作顺利进行，在评估陈慧对案涉房产投资费用的基础上，支付承租人相对合理的费用，并保留一定金额留待解决争议的做法是合理、妥当的。申诉人对陈慧取得上述费用如有争议，可以通过诉讼或其他救济途径另行解决……综上，河南高院（2015）豫法执复字第00013号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条之规定，裁定如下：

驳回南阳孚达光电技术股份有限公司的申诉请求。”

案例二：江苏响水农村商业银行股份有限公司、江苏射阳农村商业银行股份有限公司与江苏响华置业有限公司、朱国俊等借款合同纠纷执行裁定书【(2017)苏执复58号】

江苏高院认为：“第一，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“ 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”本案中，高丽华与响华置业公司于2012年12月31日签订《灌江大酒店承包经营合同》，该合同订立时间在响华置业公司将上述承包经营的资产抵押给射阳农商行、响水农商行，以及盐城中院对上述承包经营的资产查封之后，故高丽华主张的本案承包经营权不能对抗本案的债权人射阳农商行、响水农商行以及广博金穗公司，亦不能对抗本案对上述承包经营资产的执行。对于高丽华以其承租灌江大酒店为由，对盐城中院要求其限期撤场提出的异议，本院依法不予支持。”

案例三：鄂州市源缘园房地产发展有限公司、广发银行股份有限公司无锡支行与鄂州市源缘园房地产发展有限公司、无锡市海兰云天浴业有限公司等金融借款合同纠纷执行裁定书【(2015)苏执复字第00153号】

江苏高院认为：“无锡中院协助执行通知书将案涉房屋交由花园道公司维护并管理没有法律依据。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条规定，查封、扣押的财产不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被执行人负责保管；不宜由被执行人保管的，可以委托第三人或者申请执行人保管。由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用；由人民法院保管或者委托第三人、申请执行人保管的，保管人不得使用。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第二款规定，第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。依据上述司法解释规定，首先应由被执行人对涉案房屋进行保管，只有在不宜由被执行人保管情况下才可以委托申请执行人或第三人进行保管。案外人花园道公司在无锡中院已于2012年2月23日查封涉案26套房屋的情况下，未经执行法院无锡中院同意即于2013年8月占有、处分了查封房屋。鉴于本案目前情况，本案执行案件当事人被执行人（××）及申请执行人均不同意由花园道公司维护管理查封房屋，而花园道公司不仅非法占有、使用涉案房屋还设定了权利负担，实际上妨碍了法院的执行。花园道公司也自认从2013年9月至今通过承租转租已收取了近百万元的租金收益，但至今未向无锡中院交付。无锡中院将涉案查封房屋交由案外人花园道公司维护管理没有法律依据，显属不当。”

案例四：胡忠贵与巢湖农村商业银行股份有限公司栏杆支行、刘翔等执行异议之诉二审民事判决书【(2014)皖民二终字第00196号】

安徽高院认为：“综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：胡忠贵诉请确认其继续享有案涉门面房的合法租赁权是否有事实和法律依据。

巢湖农商行栏杆支行诉刘守庭借款纠纷一案由原巢湖市中级人民法院审理，该院于2007年9月20日作出（2007）巢民二初字第30号民事判决。因刘守庭未履行上述生效法律文书，巢湖农商行栏杆支行申请强制执行。在执行过程中，原巢湖市中级人民法院于2010年2月2日作出的（2009）巢民三终第0470号民事判决及安徽省高级人民法院于2010年12月7日作出的（2010）皖执复字第0017号执行裁定均确认东苑新村12幢1号门面房系刘守庭、李爱萍夫妻共有财产，可以作为执行财产，故巢湖农商行栏杆支行申请原审法院执行该房屋并无不当。

原巢湖市中级人民法院在审理巢湖农商行栏杆支行诉刘守庭借款纠纷一案期间，于2007年7月16日作出（2007）巢民二初字第30号民事裁定，对东苑新村12幢1号门面房等财产予以查封，并向房产部门发出协助执行通知书。即刘翔与胡忠贵2009年2月1日签订《房屋租赁协议》时，该房屋已经被原巢湖市中级人民法院采取查封措施。胡忠贵虽辩称刘翔曾向原巢湖市中级人民法院提出财产保全异议，但未能提交证据证明原巢湖市中级人民法院已经依法解除对上述房产的查封手续。故原审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条关于“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”的规定，认为人民法院依据巢湖农商行栏杆支行的申请，可以解除胡忠贵对该房屋的占有正确。胡忠贵关于原审判决适用法律错误的理由不能成立，本院不予支持。至于胡忠贵关于其与刘翔之间签订的《房屋租赁协议》效力应如何认定的问题，如上述所述，因该份协议签订时案涉房屋已经被人民法院查封，故《房屋租赁协议》是否有效均不得对抗申请执行人，原审法院对该份合同效力未予认定并无不当，胡忠贵此节上诉理由不能成立，本院不予支持。”