连拿三块高价地后，区域总辞职了

投拓江湖

2021-05-24 10:05
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一条不归路

作者：投拓江湖团队

来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

绝大多数土地储备捉襟见肘的房企，目下都在面临一个生死考验题，是短平快去公开市场拿高价地，还是慢慢去碰运气搞大型勾地，或者城市更新项目。然而，大部分比较着急的公司，都选择了前者，而且走上了一条不归路。

最近，某地XX房企XX区域的区域总辞职了，有消息传出，区域总的离职，是因为集团对区域公司不切实际的拿地指标考核所致。在该房企内部，拿地属于一项强制性的政治任务，集团会给区域总和投资总下严厉的考核指标，逼各个区域公司采用最短平快，最激进的方式去拿地。

在去年年底到今年年初，该区域公司已经拿了三块地了，而且都是高价地，其中一块地已经开发推货了，另外两块地至今没有开盘：

1、第一块地，在2020年10月拿的，位于XX地级市，该区域公司以6500元/平米的楼面价竞得，溢价率高达35%。项目已经在今年3月底的时候实现了开盘，所在区域的高层住宅，清水均价不到9000元/平米，而且市场呈现量价齐跌状态。项目开盘至今日，扣除公司内部认购，累计实际有效去化不到10套。

经过公司内部反复权衡，该项目所在地级市，楼市将会存在长期横盘的局面，短期内甚至会有价格继续下跌的风险。当地政府严令禁止降价销售的行为，使得降价销售的选项已无可能。从现实的角度讲，该项目的开发已无实际的意义，如果继续开发，将会使得后面的投资无法收回。

2、第二块地，位于某二线城市，区域公司在今年集中供地执行前，最火爆的时候，以刷新历史记录的楼面价18000元/平米，溢价86%，拿下的该地块。区域的实际销售价格在35000元/平米左右，但是该城市是限价城市，区域预售价格审批的天花板价格不超过30000元/平米，临近的几个项目都是这样的。

经过多方关系的协调，区域总了解到该市的限价政策，是一个高压政策红线，几乎没有做工作的空间。预售限价的政策，让项目想要批到有利润的预售价格，短期内几乎不可能实现。但是该地块的面积并不大，只有不到30亩，很难打造出像样的产品品质，项目到最后开发出来，价格即使批下来能否被市场认可，也需要打一个大大的问号。

地块总的拿地金额超过9亿元，根据出让文件还必须三个月内付清土地款，如此大的资金量，在当下持续收紧的融资环境下，很多机构都不愿意放额度出来，集团总部也承受很大的压力。

3、第三块地，在集中供地政策出来以后拿的，该地块位于某二线城市的远郊区，区域公司以4600元/平米的楼面价竞得，溢价率也高达30%。该地块拿到的时候，周边的市政道路还有一部分尚未开通，项目进场施工存在极大的困难。政府承诺的拿地后一个月完工，但实际现在还看不到施工推进的动静。而且这块地的地质存在一些特殊情况，后期需要进行特别处理，成本部在拿地以后到现场踏勘，发现之前上会的成本偏低，至少还要多出1500万的成本。

拿地以后，区域总召集过各个部门讨论，在进行深入研判分析后，得出结论：该板块的库存奇高，在市场行情下滑的情况下，将会进入降价销售的惨状，而且该地块位置相对更差，竞争力明显不足。

以上三个新拿下的地块，拿地综合楼面价接近10500元/平米，但是该房企区域公司2020年推出的销售货源的均价也就才11000元/平米，面粉的价格几乎都要超过面包的价格了。对此，区域总深知这样头脑发热拿地，是对区域公司来讲是灾难性的后期开发销售的问题更加棘手，基本上卖多少亏多少。

与此同时，今年集团给本区域下达的拿地考核任务是六块地，目前只完成了两块地。剩下的四块地的指标，目前来看无论如何也是完不成了，而且目前拿的几块地都很难搞，再拿地大概率还是还拿高价地，这样搞下去区域公司难以为继，后期考核集团也不是吃素的。

曾经也给集团建议过，减缓拿地考核，建议去拿利润空间更大的旧改项目，还有勾地项目，但是集团要求快速拿地，对于半年以内都不能落地的项目，原则不予支持。这样一来，基本上就没有搞勾地和旧改项目的可能性了，原本指着能够落一个大型的旧改项目，用旧改项目产生的现金流和利润，来弥补区域几个高价地项目的亏损，现在想来是不可能了。

在连续煎熬几个月后，该区域总辞职走人了。不过，他也不是第一个走的区域总，这家公司已经连续熬走了三任区域总了。

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题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

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原标题：连拿三块高价地后，区域总辞职了

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