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申禾公司与特亚公司执行异议纠纷案
作者：刘 震、杨 丹、邹 倩
来源：海普睿诚律师事务所（ID：hprclaw）
前言
2016年5月30日，特亚公司与申禾公司签订《房地产转让合同》，将其名下西高科技园用2012第36084号土地及地上建筑物（以下简称“涉案房地产”）转让给申禾公司，以承担7000万元债务的保证责任。之后，申禾公司多次催促特亚公司办理房地产过户手续，但特亚公司一直以手续繁冗、尚未办妥为由推诿，直至该房地产被陕西省高级人民法院（以下简称“省高院”）查封。申禾公司还能否实现债权陷入未知。为解决这一难题，申禾公司咨询海普睿诚律师事务所民商事诉讼团队寻求对策。
一、查清原委，积极应对
2014年11月，申禾公司给姜宝公司借款6000万元，借款期限6个月，年息18%，特亚公司为连带责任保证人。借款到期后，姜宝公司无力清偿债务，申禾公司只能要求特亚公司承担保证责任。2016年5月17日，姜宝公司、融木公司、特亚公司及申禾公司达成四方备忘录，约定特亚公司将其名下西高科技园用2012第36084号土地及地上建筑物（以下简称涉案房地产）转让给申禾公司，以承担保证责任。为此，2016年5月30日，特亚公司与申禾公司签订《房地产转让合同书》，将涉案房地产作价7000万元抵偿给申禾公司。但合同签订后，特亚公司一直无故拖延办理房地产过户手续。2016年12月2日，省高院在审理苏甘诉特亚公司等借款担保合同纠纷时，依苏甘的保全申请作出（2016）陕民初36-1号裁定书，查封涉案房地产。
突如其来的变化让申禾公司陷入惊愕和茫然，一旦涉案房地产变成他案的执行财产，申禾公司7000万的担保债权将无法实现。赵黎明律师团队了解情况后，指派刘震、任寰阳律师承办此案。由于时间紧迫，代理律师立即向省高院提交查封异议申请书，主张申禾公司为涉案房地产的实际权利人，请求解除保全措施，而法院以（2017）陕执异6号执行裁定书驳回异议申请。
律师团队经分析后认为，省高院在特亚公司与苏甘债权债务纠纷案中，查封特亚公司已经转让并交付给申禾公司的财产，显然违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之有关规定，执行裁定明显不当，遂建议申禾公司启动执行异议之诉，要求法院对案件相关事实、证据进行实质审查，撤销对涉案房地产的诉讼保全措施，并确定申禾公司的真实物权人身份。
二、研精极虑，转败为胜
了解基本案情、确定法律关系、制定诉讼策略“启动执行异议之诉”只是第一步，更重要的是全面收集证据，以通过架构完整证据链来还原客观事实或推定法律事实，以证明我方主张或诉请。
随后，律师团队积极组织专家研讨会，分析、讨论案情，专家指出，本案焦点在于证明申禾公司具有可以对抗执行措施的民事权利，要围绕这一核心准备材料。代理律师依托中国裁判文书网、alpha案例数据库搜集类似案例，拆解、比对案例事实，梳理、分析裁判观点，形成类案检索报告，为法院提供参考。同时，为了更加准确地了解案件事实，代理律师查阅了2016年陕西省国土资源综合统计报告等资料，发现西安市2016年上半年，西安市工业用地价为339.11元/㎡；2016年全年，西安市工业用地价为366.42元/㎡，均低于涉案土地评估价570元/㎡，也远低于双方议定转让价，证明涉案房地产转让价格公允；又前往涉案房地产处实地调查、询问物业，确定申禾公司自交付之日起实际占用使用涉案房地产近一年之久。调查至此，代理律师已掌握了充分有利的证据。为确保万无一失，在开庭前，律师团队组织模拟法庭演练，推演诉讼策略；制作庭前预案，周密准备；开展庭前辅导，帮助当事人了解庭审流程。
庭前的努力为开庭打下了坚实的基础。庭审中，代理律师向法庭详细阐述了特亚公司向申禾公司提供保证时承诺以涉案房地产为第一还款来源，以及涉案房地产转让交付过程、申禾公司实际占有使用情况、转让款支付方式等细节，并提交时间轴向法官直观展示出苏甘的保全措施在特亚公司转让行为之后的事实。
2018年3月27日，省高院作出（2017）陕民初73号民事判决书，认定申禾公司基于买卖合同对涉案房地产享有足以排除保全措施的合法民事权益，支持了我方撤销保全措施的诉请，但对于我方确权申请予以驳回。此时案件并未尘埃落定，很快苏甘提起了上诉，请求撤销一审判决，改判驳回申禾公司的全部诉请。
三、主动出击，以攻为守
面对对方上诉，是按兵不动，还是主动出击，选择哪一种诉讼策略将影响到我方诉讼地位和诉讼成本。经代理律师与申禾公司充分沟通、分析诉讼风险后，最终确定也提起上诉，以攻为守，掌握二审主动权，维护一审的胜利成果。
经不懈努力，积极沟通，精准施策，代理律师的观点亦得到二审法官认可。实际上，一场诉讼有多种打法，怎样运用专业知识和诉讼技巧维护当事人合法权益是对律师办案水平的考验，但无论怎样选择，占领主动地位的一方总是会有更广阔的施展空间。
2018年12月17日，中华人民共和国最高人民法院作出（2018）最高法民终648号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。申禾公司与苏甘执行异议之诉案终于落下帷幕，律师团队与当事人之间互相信任、相互配合，打赢了这场阵地战，为公司挽回了7000万元的损失。
结 语：
一场诉讼，几经波折，最终取得胜利。说起来只是寥寥数语，但背后是一个律师团队为了维护当事人合法权益用心钻研、敢于拼搏的故事，而这样的故事每天都发生在海普睿诚。以维护当事人合法权益为己任，用专业和真诚赢得信赖，把每个案件办成精品将是海普睿诚律师永远的追求。
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