建发股份：业务版图与地产隐忧

YY评级

2022-01-07 12:06
+订阅

作为一家“供应链+地产”双主业经营的企业，建发股份左手有供应链业务提供的稳定现金流，右手有地产开发带来的高额利润，

作者：rating狗

来源：YY评级（ID:YYRating)

摘要

作为一家“供应链+地产”双主业经营的企业，建发股份左手有供应链业务提供的稳定现金流，右手有地产开发带来的高额利润，两大业务在盈利与现金流方面实现了一定程度的协同互补。从经营层面来看，供应链业务在国内持续领先（2020年排名第三），规模优势显著，盈利能力位于行业中上游，周转能力较低，基本面保持稳定；地产业务近3年才实现突飞猛进的增长。从资金流向来看，建发股份的地产业务负债端资金偏长期，供应链业务负债端偏短期，与各自的业务特征匹配度较高。

与稳定的供应链业务对比，公司近些年在地产业务上的经营更为激进。过去3年，公司在克而瑞销售排行榜的名次也从53名上升至32名，并于2020年成功晋升千亿房企俱乐部，同时拿地强度从2018年的56%陡然上升至2020年的82%。21年1-9月份建发股份全口径销售额1240.6亿，已跻身第23名。在行业整体实行收缩战略之时，建发逆势扩张土储，突飞猛进，一路高歌。

但这样“潇洒逆行者”的背影后，更多是仰仗国资股东背景的“恃宠而骄”，融资成本的相对优势下，有息债务规模从605.30亿到1,582.12亿，短期债务占比攀升至40.20%，外部融资成为激进扩张的强力支撑。

此外，在亮眼的销售业绩下，资产瑕疵开始显现。由于2016-2017年的激进扩张，公司高溢价土地叠加限价政策出现亏损，2021年4月，公司公告称，因受多城市限价政策影响，公司为5个地产项目计提存货跌价准备19.81亿元。而且这样高溢价拿地的“大手笔”近年来并未见放慢脚步。

针对这一隐患，本文对建发近几年高溢价拿地的项目进行梳理，发现部分新增土储预计毛利为负，以及省外部分项目去化缓慢，资产质量存在一定隐忧，短期债务压力持续攀升下公司负债端与资产端存在一定错配。行业负面冲击波影响下，地产业务融资成本不可避免抬升，虽股东背景支持尚可依赖，但激进开疆后的债务压力不容小觑。

图表速览