关掉手机，再进会场。

这是12月初，中央政治局召开的一次会议的要求。

当然，针对房地产行业工作的讨论也包括在内。毕竟监管层也关注到，最近土地流拍严重，民营房企纷纷出现债务危机，房地产市场循环路径遇阻带来不少风险。

这波行情，言公子想要用“回不来，拿不下”六个字来形容。

房子卖出去，资金回不来，交易量成了一条陡降的下行线；

开发贷、预售证、房贷拿下来很难；

融资拿不下，债务拿不下，良性循环回不来。

发展节奏需要摸索，紧了就调松一点，快了需要收。很显然，现在的状况就是过紧了，结果就是各大房企日子不好过，甚至连龙头企业恒大也没能逃过。

这是一次不同寻常的政治局会议。

不同于以往的座谈会、政治局会议，监管层在听房企的血泪困难哭诉，交易少，债务大等等。

这次会议，监管层针对房地产行业的工作，首次提出了“良性循环”。

严格意义上，首次提出的是11月24日出版的《人民日报》发表了中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤《必须实现高质量发展》一文，文章中也提到“促进房地产行业平稳健康发展和良性循环”。

“良性循环”着眼于指导未来很长一段时间内房地产的发展，不能大起大落，硬着陆，顿挫，不能放任流动性紧张的局面继续放大、蔓延，酿成系统性风险，对经济增长和金融安全造成威胁。

言公子认为，中央在一个月内两次提及“良性循环”，未来或有段时间的边际宽松，低迷的楼市或逐渐恢复暖意。 

不少任职房企的朋友或许能稍微松口气了。言公子猜测，甚至还有可能有喜极而泣的小伙伴。

的确，此次监管层很认真，把2021年各个会议的意见汇总，进行市场分析，并反馈，最终在这个行业寒冬提出，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。言公子认为，调控最紧的时刻可能已经过去。

2021年4月以来，楼市调控持续升级，限购、限售、二手房指导价、控制房贷等等措施不一而足。数量一度近600次，刷新历史记录。

克而瑞数据显示，2021年11月，房地产市场持续转冷，29个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降4%，同比跌幅扩至32%，较2019年同期下降19%。整体成交规模低于近5年同期平均水平，个别城市单月成交量跌至近十年最低值。

部分合理住房需求受到一定抑制，这是开发商、中介公司、购房者一致的反馈。

这里要清晰一个定义，什么才是“合理住房需求”。

根据各种政策文件，合理住房需求是指首套房、改善性住房是购买需求。对应到北京，这个早就进入存量房时代以及限竞房刚需时代，那么眼下，合理性需求就是“改善型住房需求”。

早在12月3日晚间，中国银保监会新闻发言人就恒大集团未能履行境外债担保义务问题答记者问时也提到，现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款。

此次政治局会议也提出，“预计未来在首次购房和改善性换房方面会有更好的政策支持，贷款环境会更友好。”

言公子预测，短期内，针对首套房的放款速度一定会加快，额度会有所增加。长期看，对于高品质、大面积改善住宅的贷款情况将会出一定利好。加上房地产税的到来，资产配置会更加偏向改善类房产。房企需要做的是抓紧时间去化回款，缓解系统性风险。

步调出奇的一致。

同一天，12月6日，中国人民银行宣布将于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），释放长期资金约1.2万亿元，更好支持实体经济。

按照惯例，每一次央行的降准降息往往会伴随着提到加强资金监管，防范资金违规流入房地产。然而，此次降准并未听到这类声音。

房地产行业与实体经济在近日部分政策表述中是并列而行的。

言公子认为，此次降准是货币政策常规操作，释放的一部分资金将被金融机构用于归还到期的中期借贷便利（MLF）。

11月，央行已续作1万亿MLF，12月和2022年1月仍有1.45万亿MLF到期，其中12月15日到期的MLF有9500亿。此次降准释放的1.2万亿元，归还9500亿，在没有新的续作的情况下剩2500亿元，将被金融机构用于补充长期资金。

可见，降准只是在一定程度上优化金融机构资金机构，和房地产行业并无必然联系，并非等同于行业救市，而只是市场修正，但已经明显调整的房地产市场有望逐渐企稳。

继全面降准0.5个百分点后，央行又打出政策组合拳，下调支农支小再贷款利率，为市场提供不竭动力。12月7日，支农、支小再贷款自2021年12月7日起下调0.25个百分点，下调后3个月、6个月、1年期再贷款利率分别为1.7%、1.9%、2%。

万家基金表示，此次降准及时落地，反映政策对于经济基本面的呵护，市场对于稳增长的预期有望提升，短期利好逆周期政策相关板块，如房地产等。

房地产市场的良性循环很关键。市场不好引起房企爆雷风险，爆雷风险会转嫁到购房者、企业员工身上，购房者遇到风险了又会对购房产生畏缩心理，部分企业因暴雷纷纷裁员，最终使得市场毫无活力可言。这是一种恶性循环。

植信投资首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事长连平认为，客观而言，2022年我国经济增长仍有不小的下行压力，其中一条因素是房地产下行周期，拖累相关产业和消费。信用偏紧周期，信贷社融增速下降导致市场融资环境偏紧。

美联储货币政策开启收紧周期，中国货币政策空间一直在受挤压。不过，好在央行做出了此次的前瞻性安排，坚持自主、稳定的货币政策，降低其冲击性。

数据显示，2021年三季度GDP增幅4.9%，低于预期。而12月货币政策则要为2022年经济增长奠定基础。

实际上，房地产贷款政策最严格时期已经过去了，2-3季度明显收紧，调控作用体现，整体市场从之前过热开始明显降温。

10月，个人住房贷款比9月多增1013亿元。

11月，房地产贷款投放在10月大幅回升基础上，保持环比、同比双升态势，同比多增约2000亿元。

12月3日晚间央行、银保监会、证监会表态后，也更意味着积压的房贷逐渐会在2022年一季度释放，融资将继续回暖。

来看各个监管机构对于房企融资接下来的态度。

央行：对于企业汇出资金偿付及回购境外债券的，有关部门将在现行政策框架下提供支持和便利。

银保监会：重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款。

证监会：支持房地产企业合理正常融资。

尽管把恶性循环转为良性循环，很难。但经过一系列政策调控，优质房企融资实实在在迎来减压。

12月5日，碧桂园集团拟于近期向交易所申请发行供应链ABS产品。同日，金地集团公布，一笔ABS获准发行，该ABS为“长城证券-金地集团2021年一期2号资产支持专项计划”，拟于2022年初发行。

但当央企、国企和优质民企长呼一口气的同时，一般的民营房企还是需要卖股权、资产换血。房企分化和出清将更加明显。

言公子认为，未来的财政政策调整还可以更积极一些。在地方政府土地出让金收入下降的情况下，地方政府专项债发行的安排力度可以更大些。

房企们终于看到了一些利好消息。这无论对于开发商，还是市场，甚至是购房者，都是一个积极信号。

虽然是利好，但我们也不必过度解读。

在春季躁动前置等实质业绩利好到来之前，关系命脉的针对房地产行业的核心政策还是没有放松。比如土拍、三道红线等。甚至，各个地方一度出现被部分房企问题牵扯住的现象，比如恒大等。

以北京第三次土拍为例，很多热门地块并未上货架。甚至第二次土拍延期的地块，部分也延到了2022年。大多数房企没有余力拿地，投资意愿不强也是事实。

这不是只有房企和地方政府参与的博弈。

在任何领域里，观念的改变是最伟大的。房地产产业链上的每一个企业也如此。