融资方案系列（五）：购房尾款（非标资产）融资方案

西政财富

2019-09-03 14:40
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对于购房尾款而言，除了资产证券化产品、金交所以购房尾款为底层资产的摘挂牌类产品，亦可以购房尾款为底层资产通过券商私募子发行单一资管计划产品为开发商提供融资。

作者：西政财富

来源：西政财富（ID：xizhengcaifu）

随着监管加码，开发商的外部融资渠道逐渐被压缩。在当前地产融资环境下，通过不断加快销售回流资金成为开发商获取现金流的重要方式。对于开发商而言，充分利用购房尾款将资金提前回现亦存在较大的操作空间。对于购房尾款而言，除了资产证券化产品、金交所以购房尾款为底层资产的摘挂牌类产品，亦可以购房尾款为底层资产通过券商私募子发行单一资管计划产品为开发商提供融资。

一、融资准入要求

（一）开发商资质

百强开发商，优先为3A评级或前50强开发商提供融资。

（二）城市准入要求

因券商基金子公司资管计划需在中基协备案，因此，基础资产不是《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》（简称“4号规范”）所禁止的16个热点城市（北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都）的普通住宅项目所产生的购房尾款。

16个热点城市之外可参考准入的城市包括：东莞、惠州、佛山、珠海、汕头、重庆、西安、太原、洛阳、长沙、大连、石家庄、合肥、泉州、海口、徐州、南通、扬州、常州、宁波、金华、嘉兴、温州、南昌等，其他核心城市则一事一议。

（三）对项目及项目公司的要求

1.项目公司就项目楼盘取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证；

2. 项目无完工风险，项目公司已遵守并履行基础资产对应的《购房合同》项下的现实的义务；

3.项目公司已按照《购房合同》约定的条件和方式开发建设对应的房地产项目，项目公司对《购房合同》项下销售的房产享有合法的所有权，是销售房产的唯一合法所有权人。

（四）对购房人的要求

1.基础资产非以地方政府为直接或间接债务人，且非以地方政府融资平台为债务人；

2.《购房合同》中的购房人系依据中国法律在中国境内设立且合法存续的企业法人、事业单位法人、自然人或其他组织，且未发生申请停业整顿、申请解散、申请破产、停产、歇业、注销登记、被吊销营业执照或涉及重大诉讼或仲裁；

3.基础资产对应的《购房合同》均适用中国法律，且在中国法律项下均合法有效，并构成相关购房人在《购房合同》项下合法、有效和有约束力的义务，原始权益人可基于《购房合同》以及《应收账款转让合同》向购房人主张权利。

（五）对基础资产的要求

1.原始权益人真实、合法、有效地拥有基础资产，且基础资产上未设定抵押权、质权或任何第三方其他有效的权利主张，不存在附属担保权益；

2.基础资产不存在现房销售的情况；

3.基础资产可依法进行转让，且无需取得任何第三方的同意；

4.基础资产对应的《购房合同》项下的首付款项不涉及首付贷；

5.基础资产不涉及诉讼、仲裁、执行破产程序或被强制执行司法程序；

6.基础资产自购房人签署《购房合同》之日起至本专项计划封包日（即基准日，基础资产从该日起产生的现金流归属于专项计划）之间的期限不超过365日（含365日）。

（六）对还款来源的要求

1.基础资产项下的《购房合同》对应收账款的还款方式做出了明确的约定，购房者已经与商业银行或/及住房公积金管理中心签订贷款协议，或已经向商业银行或公积金中心提交贷款申请；

2. 基础资产项下的《购房合同》对应的应收账款还款来源为购房人向商业银行或住房公积金管理中心申请的贷款；

3.基础资产对应的购房人在《购房合同》项下已支付的累计购房款项符合房屋所在地区主管部门、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、住房公积金管理中心对于房屋首付款项比例的政策要求；且每一《购房合同》项下已支付的购房款项累计不少于该份《购房合同》项下购房款总额的20%；如房屋所在地区主管部门、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、住房公积金管理中心对于首付比例的政策有调整，以调整后的首付比例为准；

4.购房人在《购房合同》项下不享有任何主张抵扣或减免应付款项的权利，其中不包括购房人享有因房屋实际面积误差而享有对实际购房款扣减的权利。

（七）对底层资产分散性及折扣率要求

购房尾款应收账款债权资产规模不限，底层资产尽量分散，最好集合几个项目公司的购房尾款应收账款债权，应收账款折扣率为8-9折，具体一事一议。

（八）对前期资料的要求

在正式尽调前，需提供购房合同、销售发票、POS单、网签等付款凭证、相关备案信息以及其他能证明债权形成过程的材料以及应收账款债务人主体资料、项目公司主体资料等。后续根据正式尽调资料准备相关材料。

二、交易架构及说明

1.券商基金子公司作为管理人设立XX基金子公司-XX购房尾款单一资产管理计划。

2.券商基金子公司委托西政保理进行资产开发、归集和管理服务。底层资产确定后，由开发商/项目公司与西政保理签订《应收账款转让协议》等协议，将符合合格标准的购房尾款应收账款债权作为基础资产。

3.开发商与基金子公司签订差额补足协议、担保协议等，当基础资产未按期回款时由开发商对资管计划的兑付进行差额补足。

三、产品要素表

产品名称	XX基金子公司-XX购房尾款单一资产管理计划
产品类型	单一资产管理计划固定收益类（非标准化债权投资）
产品期限	3个月/6个月
投资范围	向开发商购买符合合格标准的购房尾款应收账款资产
产品收益率	协商确定
委托代理费、托管费	协商确定