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许家印说恒大要退出房地产，平安不动产内部会议说要终止住宅投资。平安不动产背靠手握多张金融牌照的保险巨头，拥有万亿元险资不动产配置额度
作者：神镇的猫总
来源：好猫财经（ID:haomaocaijing)
许家印说恒大要退出房地产，平安不动产内部会议说要终止住宅投资。
这两个动作，应该一起被赋予划时代意义：
地产商对资金无限渴求，金融机构过度输血，房价上涨贡献高利润，每一方都是赢家，这样的时代结束了。
恒大从一家广州小公司发迹，2014年开始迅猛扩张，2016年登顶销售规模顶峰，2018年实现最高利润，此后转型多元发展，直至陷入债务危机。
平安不动产背靠手握多张金融牌照的保险巨头，拥有万亿元险资不动产配置额度，同时为保险、基金、银行、证券等资金，寻找不动产项目。
和实质上混业经营的平安保险一样，平安不动产好像什么都能做。
2014年之前，平安不动产仅仅是在商业物业、物流地产上小试牛刀，2014年底降息后，平安不动产直接下场竞买住宅地块，与地产商纵横联合大展身手。
与此同时，平安集团接连入股碧桂园、旭辉、金茂、华夏幸福等巨头，在业务顶层全面加大房地产投资。
金主爸爸一时风光无两。
从财务指标来，无论是资产运营和融资中介的营业收入，还是代表直接股权和债权投资的投资收益，平安不动产在2019年达到顶峰。
滑铁卢从华夏幸福开始，平安集团计提数百亿元亏损，平安不动产高层去职，踩雷多家暴雷房企，直至内部会议确认，停止住宅业务投资。
这样的决定，来源于多方面压力，资管新规监管趋严，让平安不动产充当融资中介的业务受限，另外房价不涨后利润下滑，住宅投资业务全面承压。
这也是不得不执行的决定，平安不动产可能也误判了形势。
去年年初以来，多家房企迫于资金压力出售项目，平安不动产照单全收，直接导致现金大量流失。截至去年三季度末，平安不动产手持现金不到40亿元，回到2015年水平。
金主爸爸有苦难言。
行情好时，地产商不愿意出让优质项目权益，平安不动产为了完成险资配置的任务，不得不亲自下场拿地，以及高溢价去入股房企，实现保险资产保值升值。
行情不好时，平安不动产能够顺利入股地产商项目，但也要承担市场风险，股债权投资收益全面承压。
这样纠结心态下，平安不动产成为了一个“怪胎”。
从2015年开始，平安不动产投资收益就超过营业收入，2019年前者更是是达到后者的4倍。投资收益大部分为入股地产项目的股债权收益，营业收入则包含资产管理和商用不动产投资收入。
营业收入中，资产管理涉及房地产项目顾问和融资中介收入，占比超过80%。也就是说，平安不动产收入绝大部分来自房地产投融资业务。
平安不动产有限公司叫做“平安房地产投融资有限公司”，似乎更加恰当。
这个比喻，让平安不动产大力布局房地产业务，与银保监会“保险资金投资企业不得直接从事房地产开发建设”的禁令，形成强烈反差。
不过，平安绕开监管素来有经验，保险资金经层层通道包装后，还算不算险资？平安不动产200亿实缴资本算不算险资？平安旗下眼花缭乱的子公司资金算不算险资？
这个问题暂时没有答案。
平安当然不想被冠以“地主”、“金主”的称号，反复强调不动产相关投资不到2000亿，占3.8万亿保险资金投资规模比例不到5%，远低于30%的监管上限。
反驳平安很容易，现金流不仅要讲余额，也要讲流速，平安集团常年对房地产保持2000亿元投资，相当于一家中型银行的房地产贷款余额。
几千亿资金，如果集中在重点房企重点城市，平安对企业的背书，对房地产市场的影响力，绝对不会比恒大小。
平安不动产的名字，从物业设施管理有限公司、物业投资管理有限公司，变更至不动产管理有限公司。如果全面终止住宅业务，似乎回到了公司初心上来。
2014年以来，平安不动产资产负债表从百亿扩张到千亿，搭建起了一个全国化公司的框架，业务模式更加多元，获得了超级利润。
迫于巨额险资配置需求，以及对收益率的要求，平安不动产将绝大部分资金引导至了住宅开发中去，导致不动产管理运营、商用物业、养老投资等，与险资资产负债久期相匹配的长期性业务停滞不前。
进入“缩表”时代，当平安的资金和混业牌照，不再是优势的时候，平安不动产的优势还有什么呢？
恒大也是，这个世界还需要一家从地产公司转变而来的汽车公司吗？
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