作者：Osyth

来源：资产界

这两年，从浙江、江苏到山东、福建、陕西，一批幼儿园、小学退出原来的用途，有的改成养老院，有的改成养老服务中心，有的增加长者食堂和社区康养。

以前一栋学校值不值钱，主要取决于周围有多少孩子。

现在，一些地方开始重新评估这类资产：还能不能继续产生收入。

01

幼儿园之后，小学也开始改养老院

今年7月，江苏常州新北区薛家镇顺园二村幼儿园闭园。

这所幼儿园占地约5亩，建筑面积3204平方米。

闭园后，当地引入北京健康控股集团，对原有校舍进行适老化改造，规划增加约100张养老护理床位，并配置医疗、康复、护理等服务。

这是常州市首个公办幼儿园闲置校舍改造养老机构的项目。

浙江金华也有一个典型案例。

北苑第一幼儿园1998年开园，经营了25年。

最热闹的时候，园内有9个班、260多个孩子，招生公告发布当天就能报满。

到了2022年，秋季招生首日只有几个人报名。

2023年，幼儿园结束办学。

原来的教室改成老人房间，食堂继续使用，楼内增加电梯、扶手、报警装置和无障碍卫生间。

新项目叫“润年之家”。

山东济宁，一批民办幼儿园经营者也开始做养老。

有人关闭部分幼儿园以后，开出面向60岁至75岁老人的日间养老中心；也有人把养老院建在幼儿园旁边，两类机构共用部分空间。

原来负责儿童活动的幼师，开始给老人上手工课、组织康乐活动。

幼儿园之外，小学也已经出现类似案例。

陕西山阳县君子涧村，闲置多年的君子涧小学后来改成孝老爱亲养老院。

曾经给孩子上课的校舍，改成了老年照护场所。

福建南平的规模更大。

截至2025年秋季，当地共有闲置校舍601处。

已经完成盘活的项目中，有20处用于养老院、福利院、长者食堂等公益事业；另外还有17处改成企业厂房，4处用于文旅项目。

湖南也开始集中处理农村闲置校园。

今年5月，湖南九部门联合发文，提出用3年左右时间推进农村中小学校闲置校园校舍盘活。

政策明确，闲置校舍可以优先用于教育事业，也可以用于农村公益事业、集体经济、县域产业和综合开发。

部分村小已经被改作养老服务、老年活动和社区公益场所。

云南永仁则做到了批量盘活。

全县118所闲置校舍中，已有100所重新利用，盘活率达到84.7%，累计节约财政新建资金9160万元。

虽然这些项目不全部用于养老，但至少说明了一件事：幼儿园之外，大量农村小学也开始退出原来的教育用途。

全国数据已经很明显。

2023年，全国幼儿园27.44万所。

2024年25.33万所。

2025年23.19万所。

两年减少4.25万所。

小学数量也在减少。

2020年，全国普通小学15.80万所。

2024年13.63万所。

2025年12.83万所。

五年少了2.97万所。

幼儿园少了，村小也少了。

养老院，已经成为一部分闲置校舍的新用途。

02

为什么偏偏是养老院

学校改养老院，背后有三个很现实的原因。

第一个，是学生数量减少。

现在出现的闲置校舍，一部分来自出生人口减少，一部分来自人口重新分布。

幼儿园受到的影响最明显。

2025年，全国学前教育在园幼儿3225.52万人。

2020年，这个数字还是4818.26万人。

五年减少接近1600万人。

对民办幼儿园来说，孩子少几个，影响的是招生。

孩子少一半，影响的就是能不能继续经营。

房租、人工、水电、设备维护一样不少，收入却少了。

幼儿园之后，小学也开始受到影响。

2025年，全国小学在校生10178.29万人，比2024年减少约406万人。

农村地区还叠加了人口迁移。

年轻家庭进入县城和城市，孩子随父母就学，一些村镇学校因此撤并。

第二个，是养老设施需要更多空间。

很多幼儿园、小学本身就有独立院落、厨房、卫生间、活动场地和公共空间。

不少幼儿园还位于成熟社区内部。

这些条件，对社区养老、日间照料、长者食堂都比较合适。

金华“润年之家”改造时，原来的教室改成老人房间，食堂继续保留，再增加电梯、扶手、无障碍卫生间和应急设施。

常州顺园二村幼儿园的改造，也包括适老化、消防、食品安全和医疗配套。

和重新拿地建设相比，存量物业可以省掉土地获取和主体建设两项大支出。

第三个，是政策已经给出空间。

2016年，民政部、发改委、教育部、财政部、国资委等部门联合发文，支持把闲置厂房、医院、办公楼、培训中心等资源改造成养老设施。

符合条件的资产，可以通过购置、置换、租赁、收回等方式盘活，也可以交给社会力量运营。

近几年，各地政策又进一步把闲置校舍纳入养老设施建设。

湖南提出，可以利用农村闲置小学、幼儿园、卫生室、供销社等建设养老服务设施。

福建南平也把闲置校舍作为农村养老项目的重要载体。

一批学校缺学生，一批社区缺养老设施，政策又允许存量改造。

这三件事叠加以后，幼儿园、小学改养老院开始增多。

03

不良资产行业新增一批存量资产

学校改养老院，表面上是人口结构变化。

放到资产处置里，含义很直接：一批原来按照教育用途建设的物业，需要重新定价。

一所幼儿园原来一年能招300个孩子，学费可以覆盖租金、人工和运营成本。

后来只能招100个，甚至几十个。

这栋楼继续做幼儿园，经营模型就很难成立。

但如果周边已经形成稳定的养老需求，原来的教育物业也可能换成另一种用途。

这就是存量资产盘活里很典型的一类项目。

对这类资产，单纯出售未必是唯一解法。

改造以后交给专业机构运营，也开始成为一种盘活方式。

湖州已经有比较明确的案例。

当地公开信息显示，一批闲置国有资产已经改造成养老设施，幼儿园、社区用房都在其中。

南平建设“幸福里”，同样优先使用闲置校舍、办公楼。

地方政府没有全部新建，而是先利用已有物业。

对地方国企、城投、AMC和困境资产投资机构来说，核心问题只有一个：一栋长期闲置的楼，换一种用途以后，能不能重新产生现金流。

这要过几道关。

第一是位置。

一栋学校如果处在人口持续流出的区域，改成养老院也未必有人入住。

成熟城区、老旧社区内部的幼儿园，周边常住老人多，医疗、商业、交通条件也相对完整，适配度通常更高。

第二是产权。

校舍属于谁，土地是什么性质，能不能出租，能不能改变用途，消防条件是否符合要求，都会直接影响项目。

特别是农村校舍，部分资产涉及村集体、教育系统和历史权属问题。

房子闲置，不等于可以直接经营。

第三是改造成本。

养老机构对消防、电梯、无障碍、护理、医疗都有要求。

原来的教学楼如果楼层高、没有电梯、走廊窄，改造费用可能很高。

资产买得便宜，不代表整个项目成本低。

第四是运营。

养老不是普通商业地产。

装修完成，也不代表项目能盈利。

入住率、收费水平、护理人员、医疗资源、餐饮和人工成本，最后都会反映到现金流。

对不良资产行业来说，这类项目的价值不在“养老”两个字。

而在于一项原用途失效的资产，能不能通过用途调整和专业运营恢复价值。

教育需求减少以后，校舍还在。

谁能找到新的使用场景，谁才有机会把这些闲置资产重新盘活。

*添加主编微信：wjki200921领资料进特殊资产投资处置交流群

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

本文由“资产界”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！

原标题：方向变了！多地学校改为养老院

资产处置存量盘活闲置校舍养老改造