作者：观点新媒体

葛培健（金地威新产业研究院院长）：非常高兴第一次参加博鳌论坛，非常有感慨，昨天下午参加闭门会，今天一早参加早餐会，上午是全体大会，全程讨论的是房地产的主题，我非常有感受。

今天我给大家汇报的题目是“科创时代产业地产的底层逻辑和商业模式”，我为什么讲科创时代？它相对应的是什么时代呢？为什么叫科创时代？我感觉到科创时代是相当于或者说相对于我们原来城投时代，用形象的语言就是铁公基时代。

这个科创时代的标志是什么呢？我个人的学习体会，感觉到可能是去年的十九届五中全会，之后形成的一个转变。

十九届五中全会是一个重要的标志，我感觉到一定是我党一次重大的理论飞跃，十九届五中全会就是讨论十四五规划的，园区经济正在全面进入科创时代，这是对园区经济进入新发展阶段的重要判断。

我从十大维度证明现在已经进入科创时代，一是战略规划指引，十四五规划明确把科技创新放在核心地位，把科技自立自强作为国家发展战略的支撑，摆在各项任务的首位，也就是战略规划的指引。

第二个是国家顶层设计，总书记2014年5月23号到张江来，当时我是张江的老总，我帮总书记推荐了一批新经济企业，比如说喜马拉雅等等，总书记一个都没去，他到张江来，就到大飞机。现在的工信部部长，当时是大飞机的总经理，就陪他看大飞机，然后到上海临港看荣威汽车，然后去看了一家医疗设备企业，一家新经济企业他都没去。他对张江提出要打造全球有影响力的科创中心，这是在2014年的时候，当时还没有中美贸易战。

第三是强调科创首位，我们以前叫产学研用，但是这几个主体的价值取向不一致，所以这次明确创新要放在稳中求进的首位。

第四，中美脱钩倒逼，这个创新也是解决卡脖子问题的，现在有300多个卡脖子项目，要求长三角要解决100多个，所以这是倒逼。

第五是科学中心引领，实际上就是四个国家综合性科创中心，上海张江、安徽滨湖、北京怀柔、广东松山湖科技城和光明科技城联合打造粤港澳大湾区，这就表明国家对参与原始创新竞争的主战场就在这四个地方。

第六是央企考核赋能，央企当年净利润的投入视同当年的利润考核。所以我有的时候也感慨，为什么央企里面出现不了华为？华为一年的研发投入1400多亿人民币，相当于全上海全社会研发投入的88%。

第七是资本市场助推，上海科创板特别是集成电路企业，现在从申报到上市的中位数是121天，中芯国际用了19天募资了200亿，还一股难求。这也是中国的优势，全国人民的血汗钱在支持科创板。

第八，专精特新成为国家战略，工信部要求今年通过抓3000多家国家级专精特新企业，带动全国5万多家企业发展。第九，国家资本引领，我把科创板企业做了大数据分析，前71个大股东全是国有资本、国有基金，也就是说以前政府，包括政府的平台公司都是投资BOT、PPP，现在全投在科创，所以这也是科创时代的重要标志。

第十，顶级人才汇聚，我们在打造世界顶级科学家的社区，在上海浦东临港，拿出2.5平方公里，把全世界图灵奖，所有的诺贝尔奖科学家全部集中，每年召开一次论坛。这些都表明我们已经进入科创时代，或者说产投时代，这是一个很大的变化。

产业地产行业正呈现八大变化趋势。产业地产的逻辑都发生根本性的变化，一是园区的新入局者增多，加剧行业竞争。我以前专门做产业基金投资，比如高瓴资本、康桥资本，现在他们也做园区了，像康桥资本第四个基金，8.5亿美金，就是专门投资园区的。

第二是传统的房企抢滩产业地产进入新阶段，这是人才结构决定业务结构的，原来是从事房地产的，房地产曾经是暴利的，当然现在走下坡路了，而产业地产是久久为功的。第三是国资加持民企成为产业地产新趋势。

最近上海搞了四个模式，不仅叫国民共建产业园区，还有国集共建产业园区，就是农村的土地跟国有的搞合作，这个叫国民共建、国集共建，形成地权+股权，实际上可能是乡村振兴的一个重要的切入点，让农民有可持续的收入。

第四，产业基金纷纷介入产业地产。第五是资本大佬竞相并购园区资产，第六是轻资产业务进入春秋时代，第七是产业园区开发主体IPO成为重要选择。2017年国务院15号文明确园区开发主体可以优先IPO，前面第一个标志是中新发展，就是中国和新加坡合资的，后来两家文旅的产业园区也上市了。第八是持有型园区资产探索公募REITs试点，这一块比较热，这里我简单自我推介一下，全国第一单ABS是我做的，2006年发行，当时是私募基金+ABS。

去年6月21号，张江光大做的也是全国第一单，也是我做的，当时我是跟光大控股的老总在香港搞了一个私募基金+ABS，正好符合这样一个条件。私募基金+ABS和公募基金+ABS我都是第一单。

产业地产行业迎来了底层商业逻辑的变革，怎么转型？我提出来转型科技投行，打造第二增长曲线新趋势。实际上就是回答刚刚黄立平董事长的问题，也就是要追求租金以外的收入。

产业地产是空间提供商+时间合伙人，空间提供商就是房东，时间合伙人就是股东，房东+股东，股东赢房东，这个不是讲讲而已，最后你的利润结构、投资收益、股东的收益要超过房东，甚至是超过50%，这个我已经做到了。这种模式已经全国复制了，比如说东湖高新、中新发展、联东U谷、东久新宜、浙江传化他们都有这方面的一些动作。

金地威新是全国房地产30强里面真心实意转型为产业地产的公司之一，它做的是全品类、全周期、全自持的项目，这跟凌克董事长的个人偏好也有关，他实际上不是这个行业的人，刚刚高力的嘉宾讲生物医药，我对这个领域太熟了，金地的董事长凌克在美国搞了4个生物医药的孵化器，聘请了一些海外的华人科学家，去年他就投了中国的生物医药基金16亿人民币，他是真心实意的真正投资产业地产。

金地威新的顶层设计上是产业园区资管运营专家，也就是资管和运营体现对产业园区全生命周期的坚持，运营体现金地威新产业赋能的价值，“专家”表明金地威新打造行业标杆的愿景。

这样一个产业园区的资管运营专家，也就是回答了我们是谁。在核心竞争力上它有7个方面，一个是项目策划能力，它在上海投资了一个达闼机器人3000万美金，跟他们成立合资公司，在上海打造一个机器人产业园，243亩土地，市委书记6次批示支持这件事。这个公司的创始人就是小灵通的创始人。

第二个是精品化的建造能力，这是金地的强项，第三是集团化的整合能力，集团要求各区的房地产公司一定要协同，因为各区域的房地产公司跟政府的关系比较铁，由他们来提供园区，然后一起弄。这个事情不是随便说说，还要考核，一票否决制，每个地方的房地产公司都要为金地威新的产业地产提供项目。第四是协同化政企能力，也就是政府主导，企业主体，第五是持有化产服能力，现在最缺的人才是生物医药的产服人才，全国的生物医药园区已经有100多个，张江的生物医药园区的价格每天每平方是7块到8块。

第六是多元化营收能力，这里面我认为就是商业模式，除了租金收入以外，现在大家除了租金收入、物业收入，金地威新还在探索能源管理收入，这也是董事长亲自挂帅，要搞标准厂房上的光伏，然后搞储能。

还有一个是PE投资收入，现在最难的是产业服务收入，也就是说需要专业化的人才，这一块现在是薄弱环节，也就是说未来可能产业地产不仅仅是租金收入、物业服务收入，还有能源管理收入，包括PE投资收入，还有最重要的可能要突破的，就是产业服务、增值服务收入。第七是证券化运作能力。国家发改委给金地威新也开了视频会，金地威新申报了5个园区，现在已经进入了项目库，紧锣密鼓在打造，最近上交所、深交所都发布了扩目指引，公募REITs将是这个行业颠覆性的变革。

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原标题：博鳌产业科技大会 | 葛培健：科创时代的产业地产底层逻辑

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