作者：指南君

来源：不良资产指南

接盘福晟烂尾资产

200亿旧改正式开工

近日，深圳龙华区大布头城市更新项目正式奠基，项目规划总建筑面积约99万平方米，采用“四期开发”策略，预计到2029年全面竣工。项目申报主体为深圳市兴兆投资有限公司，查询工商信息显示，该公司由宸嘉发展（深圳）有限公司全资控股。

龙华大布头项目是宸嘉发展在深圳的首个城市更新项目，这一地块的启动，不仅标志着宸嘉发展正式进入深圳市场，也为龙华核心区域近几年来首个成功开工的城市更新单元，具备较高的市场关注度。

根据规划，项目开发建设用地面积约10.69万㎡，计容建筑面积约66.36万㎡，其中住宅部分约50.35万㎡（含商品住宅约44.19万㎡），同时配建保障房、商业、办公及学校等多业态设施。仅住宅部分，项目货值即超过200亿元，相当于2-3个普通项目的体量。

从产品设计看，项目延续宸嘉发展一贯的艺术豪宅风格。效果图显示，建筑外立面采用大面积玻璃幕墙，搭配270°转角窗及空中花园，整体呈现较强的现代感与艺术气质。此外，项目还构建了一套地上地下立体互联的步行体系，通过公共架空连廊、地下通道及地下空间整体开发，将地块内各功能区域有机串联，提升社区的整体性与便利性。

据悉，该项目原由闽系房企福晟集团于2016年左右获取，后因福晟资金链断裂陷入停滞。此后，项目股权几经流转，最终由宸嘉发展的母公司国华人寿收购，并转让至宸嘉发展旗下。

随着此次正式开工，这一沉寂多年的“烂尾”地标，终于迎来实质性重启。

艺术豪宅“爆款王”

宸嘉发展背后有大佬

宸嘉发展于2020年11月在香港成立，内地总部设于上海，由香港企业宸嘉發展有限公司全资持股。穿透股权结构后，其实控人为国华人寿董事长刘益谦，即以2.8亿港元拍下明成化鸡缸杯的资本大佬。

2019年9月，国华人寿旗下上海霁达以约20亿元收购深圳福晟地产65%股权，成为控股股东。2021年2月，该部分股权转让至宸嘉发展（深圳），使其正式承接福晟在深圳的多个项目，宸嘉发展以20亿元的初始投入，撬动了超千亿的潜在货值。

自成立以来，宸嘉发展借助母公司国华人寿在资产端的布局，逐步接手了一批原由出险房企持有的优质项目。例如在长沙，其接手阳光城项目并打造为“嘉臣道”；在成都，收购阿玛尼艺术公寓，开发为“嘉佰道”；在深圳，承接福晟集团的多个旧改项目。通过这一路径，宸嘉发展以较少的时间成本切入核心城市的高端市场。

2022年上半年，其拿地金额达180亿元；同年6月，在上海首轮集中供地中，联手惠州奥林匹克置业以63.7亿元竞得普陀长风社区地块，成为当时上海总价地王。2024年，以43.82亿元（溢价率40%）竞得徐汇龙华地块；2025年，又在南京秦淮区南部新城斩获宅地，成为该批次唯一溢价成交的地块。同年9月，与中华企业组成联合体，通过股权转让方式获取徐汇区东安地块部分开发权，该地块定位为高端纯住宅，套均总价预计超6000万元，后开发为“宸嘉100·嘉佰道”。

尽管项目数量不多，宸嘉发展始终坚持“每一座嘉佰道都配置一座嘉艺术中心”的高端产品策略，精准定位艺术豪宅赛道，逐步建立起“宸嘉出品”的品牌识别度。其在成都、武汉等地的项目如嘉佰道、宸嘉100，均成为当地高端住宅的代表。

在项目操盘上，宸嘉发展多采用“小股操盘”模式，以少量资本撬动优质资源。例如在上海长风嘉佰道项目中，其股权占比约16%；在徐汇东安项目中，持股比例为30%。该模式不仅降低了资金占用风险，也为其在核心地段实现高周转、高回报提供了保障。以长风嘉佰道为例，项目因价格倒挂和稀缺供应，开盘当日2小时内售罄，销售额达61.78亿元，刷新当年上海中环新盘首开纪录。

值得注意的是，宸嘉发展近年来显示出“重仓深圳”的特点。据统计，目前其在深圳至少持有3个项目，总计容建面约270万平方米，总货值超1000亿元。

这一规模的实现，主要得益于两方面的关键支撑：一是母公司国华人寿的险资背景，为其提供资金与资产端的协同支持；二是通过对福晟集团资产包的战略性收购，快速获取核心城市的存量资源。

宸嘉发展凭借险资背景、精准定位与灵活操盘模式，在短短数年内完成了从项目获取、产品打造到市场占位的系统性布局，正逐步确立其在艺术豪宅赛道的差异化竞争力。

*进特殊资产投资处置交流群，添加小编微信：zichanjie888

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

本文由“不良资产指南”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！

原标题：神秘大佬接盘福晟资产包，200亿深圳“烂尾”神盘重启

城市更新烂尾楼资产盘活