2021年《民法典》第366条至371条，确立了我国的居住权制度。新法颁行以来，关于居住权制度的相关讨论即沸沸扬扬、争议不止。本文将主要从居住权制度的性质入手，着重分析居住权制度对不良资产催收处置的影响，并提出相关意见建议。

一、居住权制度的背景渊源

传统意义上的居住权，是指以居住为目的，对他人的住房及其附属设施所享有的占有、使用的权利。居住权最早在罗马法中规定，其基本定性为一种人役权，即为特定人的利益而设定的役权，其最初目的是以遗赠用益权的方式，使某些有继承权的家庭成员（特别是对继承权被剥夺的寡妇或未婚女儿等弱势群体）有可能取得一种供养。因此，居住权本身具有很强的身份性质。近代欧洲大陆国家的主要民法典，如《法国民法典》《奥地利民法典》《德国民法典》《瑞士民法典》《意大利民法典》等均明文规定了居住权，但都坚持了居住权特殊的身份性质：如《法国民法典》第632条至634条规定：“对房屋享有居住权的人，得与其家庭在该房屋内居住，即使在给予此项居住权利时其本人尚未结婚亦同；居住权仅以享有此项权利的人与其家庭居住所需为限；居住权既不得让与，亦不得出租。” 《德国民法典》1093条第1款规定，限制人役权之设定，亦得以利用建筑物或建筑物之一部分，排除所有权人之干涉，充作住处为其内容。更明确地将居住权定位成限制的人役权，它只能在不动产上设立，而且只能为某一特定的人设定，不得转让也不得继承。综上，自居住权创设至今，其基本均为人役权，具有强烈的身份性质，故此不得转让、继承。

二、居住权制度对于不良资产催收带来的冲击与影响

住宅类资产基于其需求刚性及变现速度快等特征，不论是对于银行等传统金融机构，还是在民间借贷领域均为视如珍宝的抵押品，但现有规定的异化与不明确为不良资产处置带来了诸多问题：

（一）居住权性质变化导致其适用范围的无限制扩大

依据上述居住权制度发源过程不难发现，其本身自发端到近代，都具有较强的身份属性，且各国立法基本都不允许对其进行转让、继承。而《民法典》对于居住权的规定，总共有六条（见附件），其中核心规定为居住权的定义，决定了居住权的性质。按照现在《民法典》366条关于居住权定义部分，也明确了居住权人仅有占有、使用的权能，关于传统民法完整物权的收益、处分的权能并没有规定。但368和369条但书部分的规定，似乎对身份属性有所突破：产权人可以自行约定有偿设立居住权，同时允许居住权人也可以再行出租、转租，也就是不论是产权人还是居住权人都有获得收益的权能。这样从整体上看，居住权的身份性或者社会性质相对削弱了。居住权与租赁权的关系更趋接近，导致其适用范围被无限放大。原本恶意租赁中所产生的问题极有可能被带入到不良资产催收领域。

众所周知，在不良资产催收过程中，债务人常常利用虚假倒签的租赁合同抵抗民商事执行（关于执行程序中虚假租赁关系的涤除方式，在笔者公众号之前的文章有专文论述），直接加剧了不良资产催收难度的上升和债务人恶意逃废债的几率。而居住权因为其固有的物权性质，其撤销的难度和程序更为复杂。因为租赁关系的涤除与撤销只需要鉴别相关租赁合同真假，而居住权如被滥用除了需要依法解除相关居住权协议还要办理撤销登记。如需克服上述困难，应从立法上恢复居住权的身份性质，享有居住权的主体仅限于住宅业主的近亲属，或者至多为残疾人，老年人、未成年人等弱势群体，强调其无偿性质且不应有例外，否则将及其接近租赁关系而引致法律规则适用的混乱，并明确禁止其转让、继承而不得有例外。

（二）居住权消灭方式的不足

关于居住权的消灭方式，《民法典》仅在370条规定了期限届满和居住权人死亡两种方式。这种规定面对实际情况的变化明显有些僵化。从居住权创设的意图以及意思表示的内容来看，住宅业主创设居住权的意思表示，类似于对于居住权人的一种赠与，只不过这种赠与的客体是房屋使用权，并且期限较长。但如参照赠与合同的规定（《民法典》第六百五十八条规定），具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不得撤销。 考虑居住权的长期性特点，如果创设后一律不得撤销，表面上看是保护了居住权人的权利，实则因为对于房屋产权人过重的负担而影响其创设居住权的积极性，结果反而不利于发挥居住权的社会功用。     在以房屋进行担保融资的领域，举一简单的例子：如果住宅的业主需要对外提供担保，而抵押权人提出作为抵押物的住宅不得存在任何权利负担，此时住宅的业主可以依据其自物权的全面属性，要求撤销居住权合同并撤销登记，此时即使居住权人不同意，应允许住宅的业主有权自行操作完成撤销登记动作；但基于对于居住权人权益的保护与平衡，可以在立法上增设一些保护弱势群体的规则以全面平衡各方利益。

（三）抵押人恶意设立居住权

1.居住权设立在先，抵押权成立在后

虽然居住权和抵押权分属用益和担保两类不同性质的物权，且都以抵押为生效要件。所以在此种场合，作为抵押权人相对容易防控风险，可以在签署抵押合同前对抵押物进行充分尽调，如果存在权利负担可以要求抵押人去除居住权负担或者更换其他无权利负担的抵押品。如果抵押权人接受带有居住权负担的抵押物，则其可提前比较居住权期限是否在抵押期限届满前到期并消灭，如居住权期限超过抵押权期限，则抵押权到期拍卖时的价值应会受到居住权负担的影响而受到影响，但这毕竟是抵押权人事前可预知且愿意承受的风险。

2.抵押权成立在先，居住权设立在后

这是相对复杂的情形，也可能是实务中最常出现的状况。即抵押权设立时，抵押住宅本身没有其他权利负担，但在嗣后抵押人将其住宅设定居住权，借此可能为抵押权人的后期产生不利影响。在实务中可以借鉴此种操作：抵押权人可以通过事前约定禁止抵押人设立居住权等权利负担，否则视为抵押人实质性根本违约，而要求其承担债权加速到期、一定违约金甚或抵押权人直接解约的权利。但这里面存在居住权人作为第三人权益保护的问题，此时居住权人是否应作为相对方予以保护。这里面隐含了一个前提，即设定居住权的时候，居住权人是否有义务核查该住宅是否已存在抵押权，并因此而承担后续可能的居住权提前终止的结果。如果完全按照传统担保物权登记的观念，登记在先已做公示的物权理应优先；但居住权毕竟属于用益物权，担负一定的辅助社会弱势群体的社会功效，而如果认定后设立的居住权可不必考虑抵押权的到期而持续存在下去，似乎对抵押权人缺乏公平可言。笔者认为，之所以产生如此难以平衡的局面是由居住权本身一定的身份性质和一定的社会属性与抵押权的商事属性相冲突产生的结果。要解决这一矛盾的根本原因，不应是在上面两难的情况下做出选择，而应是在立法上对于居住权创设的条件作出严格限制，即当一个住宅的产权人已经存在负债未还的情况下，应不允许其再去创设居住权，如果产权人自行创设了应当归于无效，因为居住权的基本立法理念是其有一定的辅助弱势群体的社会属性，而从一般伦理看，一个主体帮助他人的前提应是其自己对外没有负债或者或有负债，如果他自身尚且不能自保，立法上还允许他再去救助他人，实际上是纵容了债务人的恶意滥用权利。

（四）一宗住宅是否可以设立多个居住权

按照现在《民法典》第945条，—— 业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。 也即业主只有向物业服务人告知的义务。但如果法律不加限制，允许同一所住宅同时设立多个居住权，则类似物业群租等不文明现象和住宅邻里间的纠纷将不可避免的发生。此外，如果允许一处住宅先后设立不同的多个居住权，则该房产上的权利负担将会更加复杂繁重，如此类权利设立在先，而抵押权等担保物权设立在后，后期担保物权期限届满，其担保价值将因此大幅缩水，这对于抵押权人来说无疑是难以承受的梦魇。

因此，综合考虑房产业主及其小区其他业主的权利以及抵押权人的整体利益保护，笔者认为一宗住宅只应设立一个居住权。

三、一点点建议

上述分析表明，居住权制度的性质问题必须予以整体明确并以此为前提衍生相应具体规则。居住权制度极其容易在实务中被相关主体滥用，并较大程度地增加债权催收的难度。如果一定要保留该制度也建议尽快出台实施细则或司法解释，在以下方面予以进一步完善：

（一）统一明确居住权的身份属性，整体上限缩居住权的适用范围

消除居住权的收益权能，取消《民法典》第368、369条但书的规定，强调居住权设立的无偿性，居住权人无权进行转租，以此与租赁关系明晰界分。

居住权的设立应基于一定的身份关系或特殊情况，如明确自然人设立居住权仅限于直系血亲或至多包括三代以内旁系血亲的一般法律意义上的近亲属范围，至多扩张为残疾人，老年人、未成年人等弱势群体，强调其无偿性质且不应有例外，并明确禁止其转让、继承而不得有例外。

（二）增加居住权的终止条件

建议在367条居住权的必备条款中增加，居住权的创设人有权在设立后撤销居住权，但应满足一定条件：只得在居住权设立后一定期限后（如2年或3年后才可行使撤销权），并应对居住权人提前履行相应的通知义务，如此则既可以保持居住权人至少在一段时期内的权益得到稳定保护，也可以打消房屋住宅产权人过重负担的后顾之忧，在一定条件下允许其发挥自物权的其他权能。

（三）规定居住权的相关限制条件

1. 对于存在对外债务尚未偿还或存在或有负债的主体，不论其债权人是传统金融机构或者民间借贷，都不允许其设立居住权，如有设立者也一律归于无效，以更有效的维护相关债权人的合法权益。

2. 明确规定一宗住宅只应设立一个居住权。

附件：《民法典》   第十四章　居住权

第三百六十六条　居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条　设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

第三百六十八条　居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条　居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条　居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条　以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。