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2021年房地产业形势解读

早在2016年中央经济工作会议上被首次提出,此次是正式在“十四五”规划文件中体现,目的是进一步稳固房地产调控成果,保持政策持续性和稳定性。

作者:财视中国

来源:财视中国(ID:caishiv)

站在2021年的时点,我们感慨万分。回忆过往,中国房地产行业所迸发出的发展动力让人心潮澎湃。展望未来,我们满怀希望。每一段历史都不可重复且绝无仅有,在中国房地产发展的历程中,2021年有着划时代的意义。

房地产政策解读

回顾十四五两万多字的文件,房地产占据大篇幅内容,清晰地透露出未来五年乃至更长时间内对房地产发展的定调并蕴含出的机遇与挑战,主要有以下五个关键点:

第一,房住不炒。早在2016年中央经济工作会议上被首次提出,此次是正式在“十四五”规划文件中体现,目的是进一步稳固房地产调控成果,保持政策持续性和稳定性。包括地产、政府、金融机构、房企、中央机构和购买者在内,所有房地产市场参与者,投资判断和预期都应该以此为基点。

第二,促进住房消费发展。包含租赁租房,装修改造、配套升级,提升服务各大范围需求,连接建材、家装、康养、物业服务等多个行业,可以说“一字落而满盘活”。促进消费转型发展,对转型中的房地产来说无疑是一大利好,住房消费意味着得到一定改善,房企加强会得到进一步缓解。当然也不可盲目乐观,市场并不会重复09年和14年时因政策机遇带来的大幅反弹,任何投机性炒房行为都将受到严厉打击。

第三,增加保障性住房供给。一方面,集体土地入市不平等、土地资源配置不合理以及增值收益分配不公等问题将得到根本解决。另一方面,专业化的长租机构将迎来发展契机。目前我国的租房人群在2亿人左右,并且呈现大幅增长态势。

第四,同实体经济均衡发展。为防止房地产泡沫成为最大灰犀牛,“十四五”建议明确提出推动金融房地产同实体经济均衡发展,消费房地产依赖让房地产发展与国民经济、国民收入水平相协调,并在规模和结构上做出适度调整,实现上下游和产销供有效衔接。

第五,推进以人为核心的新型城镇化。目前我国城镇化面积突破60%,未来十年还将增长,由此带来的市场空间巨大,“十四五”规划建议中特别提到城市更新和加强城镇老旧小区改造和社区建设,这是新型城镇化发展新方向,也是房地产行业发展的新机遇。据统计我国共有老旧小区16万,涉及居民超过4200万户,建筑面积约40亿平方米,投资规模达4万亿元,这无论是对稳投资还是促消费都有巨大推进作用。

与此同时政策仍然在持续加码,上半年房地产相关调控政策已经发布了450多次,其中出现的高频词有“限购、税收调节、整治市场、扼制炒房,规范经营贷,阻止违规资金流向房市、用地减量,住房租赁企业监管,房产税改革”等等,政策导向可以从关键词窥见一二。尽管政策对于地产的调控使得行业感受到阵阵寒意,但也正是由于这种相对不友好的环境,房企将更有动力、有耐力的应对挑战。

理解政策逻辑及市场形式

首先,政策部分。2021年建党一百周年是“十四五”开局之年,加快经济内循环和经济转型尤为重要。为了保持经济运行在合理区间内,地产要求求稳不添乱。不同机构对于中国经济2021年增速预判:全国两会今年预期目标在60%以上,全国政协经济委员会副主任刘世锦提出我国GDP有望增长8.7%,联合国提出增速维持在8%左右,这些预判背后逻辑:

第一,发展才是硬道理;

第二,过往6%是力保,今年6%我们也相对有底气。

经济走势可以看出出口恢复超预期带动生产加快,主流行业固定资产恢复强劲,房地产和基础设施下半年累积投资回正维持高位,且制造业累积降幅持续收窄,可见稳中向好的经济形势对房地产政策提供了操作空间。从2017年1月到2021年1月,M2社会融资存量均增速回落,货币供应量和社会融资总额增速有放缓迹象,面对美国货币政策流动性宽松,国内经济还需持续恢复。中央定调了不急转弯,货币宽松效应仍会持续一段时间。

上述种种可以看出当前政策整体偏紧并且呈现出三个特征:

第一,空间抓大放小;

第二,时间由长到短;

第三,点位精准打击。

总结来说,对消费者而言住炒兼备将回归,对企业而言财务杠杆将回归经营价值,对政府而言土地财政也将回归实体经济。面对层层迭代的政策,市场如何反馈呢?

来看2021年1到7月相关数据。全国房地产开发投资额同比增长12.7%,增速较上半年小幅回落0.2个百分点,土地购置面积同比持续下降,房屋施工面积,房屋新开工面积,房地产开发投资增速都持续放缓,所以房地产开发增速将有小幅放缓并且持续进行。从全国300个城市住宅用地成交楼面价格、平均溢价率来看,两集中政策确实让房企措手不及,落地规模建筑面积同比下降13.8%,成交规划建面同比下降16.7%,住宅成交楼面价显著回落,溢价率走稳,可见土地市场供需双双走落。

从房地产资金开发来源主要构成及同比增速来看,在房地产金融宏观审慎要求下,国内贷款同比下降4.5%,连续两个月同比下降,在商品房销售增速放缓,个人按揭贷款收紧影响下,定金预售款与个人按揭贷款占资金来源比重呈现回落趋势,融资环境将持续偏紧。从近三年6、7月商品住宅销售面积销售额对比来看,两年平均增速连续第二个月同步放缓,新建商品住宅、二手房价格涨幅全面回落,7月前期房价上涨较快的城市被政府约谈,房价涨幅显著收窄,整体来说商品房销售放缓,房价也有所涨幅回落。全国市场规模维持高位,市场传导在线。截止目前商品房销售总额已经超过17万亿大关,正迈向19亿关口。在这一高体量起点上,行业发展必将迎来新的改变,而变的方向在哪里是值得每个地产人思考的问题。

观察四大一线城市2015到2021年二手房价格指数,2014年深圳首先上涨,2016年北上广明显上涨,但广州涨幅弱于其他两市,之后政策强压之后,市场轮动效应减弱,保持平稳发展,2019年深圳又开启新一轮上涨。到了今天,此轮调控呈现出高频、及时等各项特点,我们预判新一轮城市轮动中,各个城市涨幅将会弱于上一轮。

房企发展战略

都说“三道红线”是开发商的紧箍咒,长远看来房地产行业去杠杆将持续进程,“三道红线”指标达成和维持是一个长期化的工作。当前既然已有这样客观因素存在,适者生存法则长期持续有效,政策允许合理情况下,企业才有空间做更加长期安排,指标达成要求只是开启未来新发展阶段的起点,简单来说就是才刚刚开始。“三道红线”虽然限制了部分民企发展速度,也为央国企、资源性、成长性企业输送了资源。各梯队房企中国企占比逐渐提升,排名也有所提升,降杠杆以来国有企业优势进一步凸显,受政策压力较小。对央国企、资源型企业而言,更有机会做强做大。民企中的龙头企业,融资和销售规模受限,利润变化较小,一些房企通过将服务属性业务拆分,比如商业物管和文旅重新估值进行上市,目前还有十家企业等着排队上市。

对于民企中的龙头企业而言,可以考虑拆分,由轻资产发展为轻重结合。龙头房企每年释放万亿元空间,尤其是财务稳健的那一部分房企,更加具备发展优势,不妨考虑适当加快发展速度。除了三条红线,房企另一大考验是两集中制度。政策出台的初衷在于通过集中的出让,能够增加土地供给,最终“稳地价、稳房价、稳预期”,各项政策的目的指向都更多的考虑到社会效应,社会影响,民生意识也更强。但这对企业投资端是巨大考验,要考虑前期融资问题;权衡联合拿地对项目开发的正负面影响,例如八家房地产公司联合拿地,对项目开发来说不一定有正面影响;以及引入纯资本介入的战略合作伙伴能在多大程度上提高权益总量等等。

企业需要不变坚守,也要有变化性改革。归根到底,希望在房产日益严峻的形势下把握住机会,至少实现平稳存在。在集中制度带来挑战的同时,也给三类企业提供了机会,第一类是纵深布局型企业,核心城市受限,周边城市可作为支持与补充;第二是有资金腾挪空间企业,企业自身有足够资金可以腾挪,可以参加集中供给机制;第三是合作开放型企业,合作开放企业拥有良好合作口碑更有利于后期与其他地产企业合作。

过去20年房地产行业所迸发出的发展动力让人心潮澎湃,然而每一段历史都不可重复,且绝无仅有,企业经营过程中的变与不变都植入了企业的思考和想法。利润率的下行不会是持续的状态,政策的出台带来趋势性走向,也带来分化演进的格局,我们首先需要做到两个字——稳住。当然,在投资端也需要更精准的拿地定位,在运营端需要正真落实精益管理以有效控制成本支出,在产品品质本身也需要提升,具有核心竞争力才能确保利润的释放。而在地产开发之外,我们或许可以考虑开拓第二增长曲线,如物业、商业、产业园区等,通过较长周期的运营管理,为企业后期的发展带来持续稳定的现金流和利润贡献。

未来已来,向远而生,在这疫情时代,在这共同赋予的大背景下,愿未来可期!

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“财视中国”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

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