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2023不良资产大会昆明站
政府也变聪明了
作者：投拓江湖
来源：投拓江湖（ID：TT707276146）
公开市场的土地就那么多，优质的地块更是稀缺，但是房企的胃口却越来越大。100强的想冲刺50强，50强的想销售过千亿、两千亿，区域房企想全国化布局，总的来说，就是缺地。
为了拿地，地产大佬们的思路也不尽相同。以恒大为代表的房企，着重玩收购并购，尽可能把市场上存量的土地，都搜罗一遍，榨干最后有价值的项目。这两年勾地项目也是发展的主要方向，招拍挂市场偶尔才能看到恒大的身影。但是恒大玩收并购，不是其他房企能学的，毕竟盘子大，就算一两个项目被坑里面也能慢慢解套，长期干收并购，吃亏的经验还是积累了不少的。
以碧桂园为代表的房企，以战略下沉为重点，利用降维打击，挤占三四五线城市的土地市场，以此来满足土地需求。但是碧桂园这种模式下，项目比较分散，管理难度很高，融资也受限制较多，注定了项目只能走高周转薄利多销的模式。这也不是一般的房企能学的，至少在管理和融资上，就不行。
以万科为代表的房企，近几年加大了跟地方平台国企合作的力度，赶上了削减地方债务，国企纷纷退出地产业务的大潮。在这个大背景下，不管是大规模的勾地，还是平台公司合作开发，都是拿地的主要形式。“老大哥”这种玩法，也不是一般房企搞得动的，背后的政商关系，以及长期的合作默契，不是谁家都有。
招拍挂项目是越来越贵了，还有不少瞎举牌的“搅局者”，拿不拿都难受。为此，近两年不少房企纷纷在研究和尝试勾地项目，用以缓解对土地的饥渴感。但勾地并不是那么好玩儿的，现在很多政府对房企去勾地，已经变得爱理不理了，甚至可以说勾地套路基本上是已经被玩儿坏了：
1、想要勾得动地，产业必须得高大上。看看恒大新能源汽车，碧桂园的机器人产业园，多么的高大上，勾地那是一片一片的。想要吸引政府的注意，那产业必须得“有料”，你得搞点有内容的产业，比如集成电路、高端制造、生物医药、新材料、半导体等。仅仅想靠修两座商业、酒店就勾地，这种套路太老了，地方政府也审美疲劳了。
所以，不是随便哪家房企都有这些拿得出手的勾地题材的，你想勾地，要么跟别的公司一起去玩，交点学费，或者花点钱引入产业方，别人除了拿出产业啥事儿也不干，还占干股分利润。
2、没几个想真心做产业，拿地才是唯一目的。房企勾地的初衷，就是冲着地去的，不管是康养题材、商业题材、教育题材、总部经济题材，都是打着幌子掩盖勾地的目的。拿地前信誓旦旦，保证以后会引入产业，协议里面约定了无数个条款，但是拿到地以后方显本性。大多的套路，都是先把住宅开发出来，卖得差不多钱挣得差不多了，才开始磨磨蹭蹭搞产业地块。不少项目以各种理由推脱，延迟产业地块的开发。
因为房企都不傻，产业投资大多是“无底洞”，投入资金大，资金回收周期漫长。如果没点真本事来运营产业，作为外行的房企，基本上是个稳赔不赚的生意。因此，对房企来说，商住地才是真爱，产业只是噱头，热度只有几分钟。
3、房企套路玩多了，政府也变聪明了。一般的产业，他们那里有的，你吸引不了他。你能带来的高大上产业，只要政府能联系得上产业方的，好多也会绕过你直接去谈，因为毕竟人家还是把你当成去忽悠土地的。
为了防止你拿了地后翻脸，现在政府对房企勾地的研究出的应对方法也多了，产业来了是欢迎的，对产业的优惠啊，补贴啊，那都是没得说。但是商住地你要想占多大便宜，那可能性很低了。特别是热点的一二线城市的勾地，商住地本来就没便宜多少，算上产业的投入，怎么算账都是亏得。更要命的是，时不时的还会有地方平台公司出来托底，以极高的价格拿一波产业勾地，例如时下兴起的TOD项目，活生生强行地给大家“打个样”，无形中拉高了勾地的成本。
4、商住用地配多少，这是个问题。作为房企，勾地肯定想拿到手地商住用地越多越好，政府想的正好相反。因此要想多拿配套商住用地，你的理由必须得足够强大，诸如解决职工安置、内部购房、人才用房等，都是常用的套路。关键点在于用合法的，大家都能说得过去的形式解决配套住宅地的问题，这样才能让政府决策时不那么为难。
但是现在要配套住宅地越来越难了，你想的可能是产业和住宅2：8，最少也要3：7的比例。但是最终谈了以后才发现，只能做51：49，想想都鸡肋，拿不拿都难受。
被玩儿坏了的勾地，现在想要再勾，已经没那么简单了。
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