地产股权信托没有抵押怎么办？

阿信杂货院

2020-11-04 23:50
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以前常见的土地抵押风控措施现在几乎看不到，如果房地产信托没有了土地抵押，风险还如何保证？

作者：阿信

来源：阿信杂货院（ID：xintuoer1）

大家好，我是阿信。

最近的投资者对地产信托产品都有一个疑惑，以前常见的土地抵押风控措施现在几乎看不到，如果房地产信托没有了土地抵押，风险还如何保证？

这个问题我分两个层面解答一下。

第一个层面，为什么现在的地产信托没有土地抵押？原因很简单，因为现在地产信托的交易结构都是股权投资，属于股权法理关系。以前的地产信托交易模式是贷款模式，属于债权债务法理关系。债权债务法理关系的本质是“欠债还钱”，天荒地老也不能变，而股权法律关系的本质是“同股同权，共享收益，共担风险”。两者是两种完全不同的法律概念。抵押，只能存在于债权债务法律关系中，他保护的是债权人的利益，他不能存在于股权法律关系中，不保护股东的利益。因此，在现在以股权模式为主的地产信托模式中，并不是信托公司不办理抵押，而是股权法律关系无法办理抵押。不仅没办法办理抵押，与抵押同样属于担保方式的股权质押、连带责任保证担保也同样无法办理，即使签署了这样的合同，合同到了法院也是无效的。

第二个层面，如果无法办理土地抵押等担保措施，地产信托的风险怎么把控呢？我告诉你，有办法把控。要说明白这个事儿，我们还是得先从抵押说起来。抵押为什么可以保障债权人的利益呢？因为债权人一旦变成抵押权人，他就对抵押物的价值享有优先受偿权，这个优先受偿权是相对于其他债务人而言的，举个例子，阿信欠张三李四各500万，阿信将房子抵押给了张三，某天阿信还不上钱了，阿信的房子拍卖了800万，这800万怎么样来还张三李四呢？因为张三办理了抵押，所以先偿还张三500万，再偿还李四300万。在受偿顺序上，张三优先于李四。但如果，阿信只有张三一个债务人，且阿信的房屋没办法办理抵押呢？张三怎么保障自己对房子的优先受偿权呢？很简单，不让阿信增加新的债务人，不让阿信把房子抵押给别人，在阿信只有自己一个债务人的情况下，张三对阿信的房子是可以主张全部权利的。这也是现在地产信托的思路：我变成股东了，怎么保证我对地产项目收益的控制权呢，两点：严格控制项目公司对外负债，严格控制土地抵押。在做到这两点的前提下，信托公司对于地产项目的价值是可以实现控制的。具体操作中，是采取这三项措施：

第一：项目公司章证照共管，严格限制项目公司对外签署损害信托利益的合同；

第二：禁止项目公司对外抵押土地及在建工程；

第三：严格控制地产项目现金流，尤其是销售资金。

在做到这三点的情况下，基本可以实现和抵押权同样的效果。

但能实现同样的效果，并不代表风险就比抵押的小。相反，我觉得地产股权模式的风险还是比较大的，主要有以下几点：

第一，诉讼时主张债权还是主张股权。一旦发生风险，信托公司进入诉讼后，大概率要主张项目属于明股实债，自己是债权人，要求项目公司还本付息，而交易对手大概率要主张信托公司是股东，要同股同权，共同承担项目风险，据我所知，有些信托公司在做假股真债项目时过分注重项目的股性，这其实是给出险后的诉讼留下了隐患，因为一旦法院无法根据合同判断这是个债，而判断为股，那很难主张还本付息；

第二，交易对手的诚信风险。不排除有些小交易对手采取各种手段偷摸加盖公章，增加隐形负债，或者偷摸将销售资金转移。

第三，绑定地产集团主体信用较弱。股权模式下，地产集团无法签署连带责任保证合同，多为各种支持函，这种支持函的效力和保证合同的效力是不可同日而语的，未经过法院判决，不敢轻言有效还是无效。

所以，投资者在购买地产信托股权项目时尽量坚持这两点原则：

第一，坚持大地产商原则。要我说百强排名30名开外，尽量可以不考虑了，因为大的地产商道德风险低，对于类似假股真债的项目他们耍赖的可能性比较小，投资者找不到好的产品能可等一等，多看看市场上其他产品，做个比较；