作者：老庵

来源：老庵笔记（ID：gh_bd8f12fb8283）

最近在坚持听浙江大学叶航教授的《宏观经济学》，课程录制于2011年。在讲到2008年金融危机时，叶教授语重心长、甚至略带严肃地跟下面十八九岁的大学生讲：

“未来十年二十年，风向一定会发生变化，金融深化会转向金融抑制，大家职业发展的黄金时期，会因为金融监管的加强受到极大影响。”

“08年以前，聪明的人都去华尔街，都去做金融，但是未来的岁月，必须要慎重。”

#1 放水

听到这，老庵虎躯一震，叶老师说的，都他娘的在自己身上应验了，作为一名地产金融从业人员，现在贼尴尬，说多了都是泪。 

不过在近期召开的央行例会上，央行删除沿用多年的“保持广义货币M2和社会融资规模增速与国内生产总值名义增速相匹配”、“优化融资结构和信贷结构”等表述。

今天央行也再次下调7天逆回购中标利率20个基点至2.20％，创造2015年6月以来最大单次降幅。

疫情背景下，为确保经济尽快恢复元气，央行似有大放水之势。

有三个基本问题摆在我们面前：

水能否流到地产？

水能流入多少? 

水多久才能流到地产？

金融是主权的一部分，金融调控与监管，体现的是中央政府的意志，在现有金融调控和监管体制下，地方没有多少权力。

从政策态势看，虽然地方政府蠢蠢欲动、伺机而动，但至少在金融层面，目前看，房地产还是那个夜壶，继续被按在地上摩擦。 

以上问题，实际是货币政策传导机制问题。

水是生命之源，我们之所以把货币比作水，是因为它可以像水一样无孔不入，只要有利润，便会发生交易，水就会流向那里。水能流多远、流多快，都要依托河流是否通畅，即货币政策传导机制是否完善。

传导机制不畅，央行之水便会在上游形成堰塞湖，难解下游燃眉之急。我们要做的，是搞清楚货币政策如何传导，便于对后期政策做精准判断。

#2 传导机制

一般来讲，货币进入经济活动，大体需要经过三个阶段：

Round 1:央行将基础货币派发给以银行为主的大型金融机构（俗称：印钱）

近年央行印钱的形式越来越眼花缭乱，比如上文中提到的7天逆回购，以及SLF（常备借贷便利）、SLF（短期借贷便利）、公开市场操作等。

08年前后几年，央行主要依托存款准备金率对货币总量进行调整，自从建立LPR以后，中国央行开始向欧美国家学习，目标是建立完整、顺畅的以利率为锚的货币政策传导机制（目前为止还木有完全建立起来）。

Round 2:以银行为主的大型金融机构将手里的钱，以贷款以及各种金融产品的形式发放给企业和居民。

对买房人而言，主要是按揭贷款，部分投机客也会试图向消费金融公司申请信用贷款，而消费金融公司的资金实际来源仍为银行信贷。

对开发商而言，需要面对的不只银行一类金融机构，还有信托、私募基金、证券公司、保理公司，融资种类不限于房地产开发贷款、前融、资产证券化等等。

Round 3:开发商拿到钱以后，在土地市场买买买，居民拿到钱后进行住房投资和消费，以上经济活动资金都没有出银行体系，资金通过银行信用继续派生新的货币。

经过Round 1到Round 3,货币政策完成传导。

央行对Round 1拥有绝对掌控力，而Round 3是经济的自发活动，在不发生经济危机（比如资产价格大幅下跌，居民与企业纷纷持币观望）的情况下，是一个自然过程，货币政策基本无法干预。

所以传导机制的核心是Round 2,金融机构都是市场化的经营主体，各家根据自身的风险偏好进行信用派生。

#3 今天与明天

我们讨论货币政策如何影响地产，其实是想知道货币政策如何影响房地产的价格。

货币政策骨子里流淌着凯恩斯的基因，着眼点是需求端，确切的说，刺激的是开发商对土地的需求和购房人对商品房的需求。

开发商有钱买地，土地价格自然水涨船高，土地价格升高，继而推高商品房价格，这是土地成本上涨带来商品房价格上涨；

购房人有钱买房，对商品房单价敏感性降低，这是需求端引起的价格上涨。货币政策对上下游的影响，都对商品房价格产生正向影响。

目前阶段，在Round 1层面，惊涛骇浪已经映入眼帘。

虽然金融机构们心怀鬼胎，总想在地产业务里分一杯羹，但是银保监会、证监会等监管机构经常扮演拦路虎的角色，地产行业在Round 2层面的传导短期来看并不顺畅。

短期看，流动性很难进入房地产。

“房住不炒”仍是调控主基调，限购限贷并未实质性放松，开发商拿地进行土地款置换的融资方式屡次被禁止，就算有几家微操作牛逼的机构，规模也早已不成气候。

但是，在经济恢复元气以后，如果央行不进行货币回收，水一定会流到地产。

这是一个货币派生问题，央行派发的基础货币，在经过Round 2和Round3后，会成倍增长，金融学里称为货币乘数。

但是因为国内外疫情影响，居民停止消费，出口加工企业停产，大部分企业缓慢复工，与正常情况相比，交易急剧减少。

交易减少，导致货币派生传导链戛然而止，换句话说，很多基于信用的交易消失掉了，比如对于停工的企业而言，不再需要银行贷款。

货币乘数此时急剧缩小，虽然央妈大放水，但派生机制出了问题，货币总量M2的增速未必会大爆发。

同样道理，在疫情稳定后，企业恢复信心，居民扩大消费，银行信贷继续传导，货币乘数会慢慢恢复到疫情前的水平，此时由于基础货币大涨，M2也会大幅升高。

反应到微观层面，企业由于更容易获得信贷，生产规模扩大，利润增加，员工收入增加，消费增加，最终的最终，大家都更有钱了。

此时，居民对商品房的购买力得到实质性提升，水流到了房地产。

#4 预期

其实最重要的，还是预期。以上过程如果被预期到，开发商拿地是不是更猛？居民是不是该买房？

yes or no,各位自行判断呀！

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原标题：央行之水劲兮，何以飨地产？

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