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展望未来，房贷“涨价”城市或将继续扩容，尤其是房价上涨预期强烈、投资性需求过旺的热点城市。
作者：克而瑞研究中心
来源：克而瑞地产研究（ID：cricyjzx）
导 读
展望未来，房贷“涨价”城市或将继续扩容，尤其是房价上涨预期强烈、投资性需求过旺的热点城市。
近日，深圳、杭州、宁波、苏州等城市相继上调房贷利率加点，联系到此前广州三度调整房贷利率、惠州二套房利率“破7%”、全国房贷平均利率自2月止跌回升后“四连涨”，房贷利率上涨根源在哪？还有城市跟进吗？上涨走势又会延续多久？
01
5月全国首套、二套房贷款利率再上涨2BP
近日，深圳、杭州、宁波、苏州等城市相继上调房贷款利率。深圳二套房贷利率上涨35BP，苏州首套、二套房贷利率则分别上调60BP、40BP。除了核心一二线城市之外，我们还留意到，绍兴、徐州等三四线城市也纷纷迎来房贷利率上涨潮。
就在不久之前，重庆以及广东多地也经历了房贷利率调整。广州年内三度上调房贷利率，首套、二套房贷利率较2020年末分别上涨21BP、16BP，惠州二套房贷款利率更是突破7%。除了利率上行，审批趋严、放款趋缓现象也普遍存在。
与此同时，全国房贷平均利率迎来“四连涨”。数据显示，全国房贷平均利率于2021年2月止跌回升，连续四个月处在稳步上升通道，5月，全国首套房贷款平均利率5.33%，环比再上涨2BP，二套房贷款平均利率5.61%，环比上涨2BP。
02
涉房信贷规模、用途管控趋紧
第一，货币政策逐步回归中性，房地产信贷环境持续趋紧。一方面，从总量上看，货币政策继续回归正常化，M2增速持续回落，截至4月末 ，M2余额226.21万亿元，同比增长8.1%，增速分别比上月末和上年同期低1.3个和3个百分点。
另一方面，从结构上看，信贷投放有保有压，房地产等领域持续趋紧。充分发挥结构性调节作用，靶向施策、精准滴灌，引导信贷资金流向实体经济薄弱环节，而针对房地产领域，通过贷款集中度管理等制度，全面压降信贷规模，进而控制金融体系对房地产行业的风险敞口。就居民端而言，央行近日公布的数据显示，一季度个人住房贷款余额 35.7 万亿元，同比增长14.5%，增速较上年末低 0.1 个百分点。
第二，信贷资金用途管理趋严，经营贷、消费贷等灰色购房资金来源被封堵，加剧房贷资金供给紧张，倒逼房贷利率上涨。3月末，银保监会、住建部、央行等三部门联合发文，全面收紧经营贷监管，此后多个地区、多个商业银行开展个人住房信贷管理自查。与此同时，监管部门惩处力度加大，据统计，5月至今银保监会已向银行机构开出59张罚单，总罚金近4亿元，其中，信贷资金违规流入房地产市场是处罚重灾区。
值得一提的是，从近期金融数据来看，4月住户部门短期贷款增加365亿元，同比少增1915亿元，一定程度上表明信贷资金用途监管取得成效。
03
全国房贷平均利率易涨难跌
信贷管控继续从严执行
展望未来，房贷“涨价”城市或将继续扩容，尤其是房价上涨预期强烈、投资性需求过旺的热点城市，跟进调整房贷利率加点是大概率事件，前期已经调整的城市不排除效仿广州，短期内再度调整利率水平的可能。
受此影响，全国房贷利率仍具备明显上行空间，短期内易涨难跌，预计2021乃至2022年，全国首套房、二套房贷款平均利率延续稳步上移走势，利率水平或逼近甚至超越疫前。
不过，房贷利率调整仍是诸多信贷政策工具中最为温和的，对于打压投资性购房需求尚且有效，因为贷款成本直接决定投资回报率，但难以真正抑制刚需或是普通客户加杠购房意愿，因为房贷利率上调仅仅意味着每月增加数十到数百元的购房支出，负担较为有限。
相较而言，房地产信贷规模管控和用途管控更为直接有效。就信贷规模管控而言，落实贷款集中度两道红线要求，合理控制个人住房贷款规模占比，尤其是已经超标的商业银行，更应采取一系列管控措施。信贷资金用途管理仍将从严执行，通过商业银行全面自查、监管部门排查问责，加强对购房者首付资金来源审查管理，利用低息经营贷套利购房、挪用消费贷购房等违规行为仍将受到高压监管和严厉处罚。
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