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2023不良资产大会昆明站
房企的千亿、万亿资产，紧急变现是如此困难。这当然有多方面原因，打折卖房有金融机构和监管部门对预售资金的截流，卖资产时有老板对“割肉”万般不舍
作者：神镇的猫总
来源：好猫财经（ID:haomaocaijing)
这次的现金流危机，足以让所有投资者，认清一个残酷事实：
房企的千亿、万亿资产，紧急变现是如此困难。
这当然有多方面原因，打折卖房有金融机构和监管部门对预售资金的截流，卖资产时有老板对“割肉”万般不舍，以及行业整体缺乏流动性时，导致无人接盘。
进一步来看，资产变现不仅难，而且筹集资金的规模小、效率低。
卖飞机卖房子才收几亿；卖楼盘卖土地也仅仅是减少贷款，并无太多增量现金；卖物业公司可以收几十亿元，但交易流程复杂，有收购能力的交易对手不多。
没有王健林的魄力和运气，卖资产拯救房企已然行不通。又回到了老问题上，融资才是房企的真正的得救之道。
相比较于资产变现筹资难度，发行几亿几十亿的信用债，是“借新还旧”游戏继续下去的关键一环。
12月以来，在央行的政策口径放松之下，房企融资重启。重大危机之后，这场游戏同样发生了一些变化。
还是先说残酷事实，猫总监控10家在内地发债的房企里，6家是央企国企，只有4家是民营房企，分别是碧桂园、龙湖、金科、滨江。
央企国企依然享受着基准利率以下的优惠，整体波动不大，只有财务冒进的珠海华发，融资利率有上行趋势。
民营房企的信用分化，龙湖10亿元的15年项目收益票据，票面利率3.7%，凸显资金偏好有强劲租赁现金流的房企。
与龙湖对比的是碧桂园，2+2年的10亿元小公募债，票面利率回升到6.3%。仅仅三个月之前，碧桂园相同年限的债券票面利率仅为4.04%。
从期限和利率来看，市场对于民营房企现金流仍然有着担忧，以及其中伴随的运营和政策风险。
不过，作为港股房企，碧桂园最新在银行间市场首次注册50亿元中期票据，足以成为央行对房企融资放开的信号。
有着良好财务和运营记录的滨江，融资并没有中断，但票面利率有上行趋势；刚刚为物业公司引入战略投资者的金科，发债成功本身就是一个奇迹，但也必须承担最高的利率。
还有诸如旭辉、龙光等民营房企，发债正在进行中。
房企融资开闸，以及民营房企在融资渠道上的拓展，无论怎么解读都不为过，至少意味着最坏的时候已经过去了，发债房企最有可能度过难关。
还有一个残酷事实，10家内地发债房企里，只有金科和金融街，前三季度的筹资现金流为净流出，特例需要更加注意，同时也再次验证“金主爸爸只会锦上添花”。
三家特别勇敢的内房股合生创展、中骏、宝龙，成功发行美元债，二级市场收益率飙升，美元升值预期走强的情况下，这确实是一个奇迹。
当然，也侧面体现了美元债市场的深度和广度，拥有广泛、需求各异的投资者，内地房企不能也不该放弃这个市场。
合生创展发行1年期的2.5亿美元可换股债券，目前的股价来看，换股是永远不会换股的，就是8%的利率略高一点点。
宝龙的接近3亿美元债，期限合理，但折价发行，综合成本接近11%。也许在宝龙看来，拿到钱确定性更高一点；中骏1.5亿美元债，期限和利率都较合理。
这三家房企主要依赖境外融资，对游戏规则熟悉，愿意付出成本，企业本身上半年融资净现金流均为净流入，同时都拥有不少的租赁现金流，这可能是他们逆势成功发债的关键。
结合境内外发债的13家房企来看，除了央企国企可以活下来之外，民营房企中的头部优秀企业，以及TOP50里杠杆不高、现金流强韧的企业，也都可以活下来。
以往，规模几乎等同于杠杆；如今，船小好掉头。
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