地产到“底”了吗？

地产风声

2022-04-13 11:33
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有句话叫“成绩越好发报越早”，在同行中一向还算早的万科，今年也拖到3月的尾巴尖才发布年报。2021年全年，万科实现营业收入4528亿，同比增加8%。

作者：内幕君

有句话叫“成绩越好发报越早”，在同行中一向还算早的万科，今年也拖到3月的尾巴尖才发布年报。

这份比以往时候来得更晚一些的成绩单，看起来比以往差了一些。

2021年全年，万科实现营业收入4528亿，同比增加8%。归母净利润225.2亿元，同比下降了45.75%。

与此同时，万科去年全年的合约销售额也同比减少了10.8%，至6277.8亿元。

上一次万科利润下滑，还是13年前的事，也就是金融危机影响下的2008年。

克而瑞的数据显示，去年全国百强房企的销售增速是-3.5%，历史罕见，其中有8成没有完成年度销售目标。

没有具体计算，但基本可以断定：去年百强房企暴雷的数量也来到历史峰值。

业绩会上，郁亮站得笔直做检讨，解释这是“过去发展中累积的短板问题”影响，比如过去充分授权导致离散度大，多赛道探索交了高额学费。

这些在过去行业快速扩张时都不是事，万科遭遇的其实是全行业的共性困境。

之所以郑重地道歉和检讨，一方面，是因为万科确实没考好，不管试卷多难，没考好就是没考好；另一方面，狗蛋说估计万科已经有底了，把问题抛出来再给出解决方案，喂完大棒喂萝卜。

郁亮表示，2022年万科有信心“止跌企稳，稳中回升”。对于今年的地产行业外部环境，他的看法相对乐观。

狗蛋也觉得不会更坏了。

3月份，从三四线城市到一二线城市，地方上的维稳政策不断出台。

有些地方不只是委婉试探放松“金融信贷端”，而是直接转向“限购限售”。

并且没有像去年那样出现政策“一日游”。

土地供应端，像成都、重庆等城市已经降低竞拍门槛，给拿地房企预留足够的盈利空间等。

除了地方，中央也在释放稳地产信号，比如国务院金融委明确要求，针对房地产领域及时研究和提出有力有效地防范化解风险应对方案；财政部则表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

从动作的密集程度、尺度以及没有遭遇“诞生即夭折”来看，基本可以判定：

已到政策底。

郁亮在业绩会上提到了这层利好的外部因素，觉得“当前有利于市场稳定的政策措施不断出台”，是万科有信心回升的强大外部基础之一。

比万科早一天举行业绩发布会的碧桂园，对行业未来也持审慎乐观态度。

在莫斌看来，任何政策的出台、调整都是为了让房地产行业更加健康地发展。他说，市场逐渐筑底，投资信心在恢复。

不止万科，行业受冲击的综合反应，也同样体现在碧桂园身上。

碧桂园2021年营收约5230亿，毛利润为927.8亿。

除此之外，碧桂园2021年其它指标还都在向好的曲线上：

累计权益物业销售现金回笼约5022亿元，已经连续6年达到90%以上

营业收入同比增长13%至5230.6亿元；加权平均融资成本较上年底下降了36个基点至5.2%；实现正净经营性现金流达108.6亿元，现金短债比为2.3倍

行业震荡调整期，碧桂园经营和财务基本面仍然保持稳健。

万科则是经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%。

最近半个月，两家公司的股票整体上扬不少。

3月30日晚发布业绩后，万科A在3月31日及4月1日实现两连涨，愚人节那天涨幅近8%。

投资者这是秒原谅啊。

房企四巨头，恒大半躺平，融创在努力站稳。剩下的碧万能不能守住，对行业恢复信心至关重要。

总体而言，两巨头目前自身的基本面可控，保持评级稳定，市场对二者信心较足。

说实话，万科利润腰斩应该很多人想不到。碧桂园基本面稳中优化，同样很多人想不到。

这源于大家还没有摆脱判断路径依赖。

在我们以往的认知中，碧桂园是速度型选手，遇到刹车应该会更难受，万科是耐力型选手，面对调整会不适，应该不至于出现阵痛。

其实，上了规模的企业，都不只有一面，关键时刻，还看底盘稳定性、应变力和操控力。

这种判断路径依赖还体现在，觉得行业生态仍然是大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼。

狗蛋说，经过两年的深度调整和洗牌，地产的行业生态已经变了。

草原上的动物种类繁多，各有各的活法。

像大象是草原之王，底盘稳就是它的活法，好比碧万；

长颈鹿没有大象的吨位，但脖子高腿长，视野开阔看得远，灵活度更高，比如龙湖；

再说河马，作为水域霸主，固守一方就行，这是地方国资房企的生存方式。

猎豹相对狮子，战斗力不显，不过体型纤细，脊椎骨有如一根弹簧，加上一条大尾巴，在快速奔跑中还能保持冲刹急转平衡。像中骏、滨江这些中部房企，身段柔软就是它们的活法。

外界需要摆脱固有的判断依赖，与此同时，房企自身的发展路径依赖，也需要改变了。

过去一些房企学快周转和做大规模，属于战术勤勉型，疏于在战略上下功夫。上行周期，它们可以表现得很好，下行周期，表现得更好的则是战略更为得体的。

以闽系房企为例，2016年到2019年行业上行时，闽系里黑马频出，朝着千亿梯队你追我赶。最近两年，市场深度调整，这些房企受冲击也较大。

相较之下，旭辉、中骏、大唐这类“厚积”型闽系房企，受影响较小。

比如中骏，长期以来都是“一体两翼”协同发展，以住宅开发为主体，购物中心与长租公寓“两翼”发展。

这两年的优质土储，算中骏发展的压舱石。其中不乏超级TOD综合体地块，超级TOD综合体成为了中骏发展的王牌之一，目前已落子北京、上海、杭州、福州、合肥等城市。

保持战略定力换来了多面均衡向上的业绩：2021年，中骏实现合约合同销售1045亿元，稳步踏入千亿阵营；中骏商管收入同比增长53%至12.3亿元，布局60个城市，拥有255个管理项目。

难得的是，中骏持续稳定绿档，非受限现金短债比为1.0，发展的同时确保安全。

又如大唐，和其它中部闽系房企相比，它在全国的品牌知名度不算高。这源于它过去深耕海西+北部湾两大城市群，做熟做透之后，接着总部迁移上海，拓展长三角。

步步为营换来稳健发展。

去年这家房企实现合约销售额505.8亿，年度完成率为101.2%。在老大哥增收不增利甚至亏损的情况下，大唐实现了增收又增利： 2021年实现营业收入112.54亿元，同比增长6.3%；实现净利润10.26亿元，同比增长8%。

前文我说过一个数据——2021年八成百强房企没完成销售目标，换而言之，只有两成房企达成目标，像大唐这样确保安全的前提下，还能向前发展，属实不易。

四面楚歌之下，没有什么比安全更重要。

狗蛋觉得市场不会更坏了，还有一个原因，那就是土拍市场上民营房企开始敢拿地了。

当然，目前活跃的还是以龙湖、旭辉这类稳健的头部民企为主。已经暴露安全问题的房企，还能不能被抢救一下，得看底子。

当唯大不倒、唯快不破的神话消散之后，当没有千篇一律的模式和样板之后，当市场不会更坏之后。