土地整备利益统筹项目的操作要点、房企进入方式暨资金投入分析

西政资本

2020-03-13 16:50
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从项目数量方面， 2019年深圳市也是实现了土地整备利益统筹的井喷，计划安排土地整备利益统筹项目达到历史最高值的102个，大量开发商积极参与到了土地整备利益统筹项目的实际操作中。

作者：张悦珂

来源：西政资本（ID：xizheng_ziben）

一、土地整备利益统筹项目的适用及具体操作流程

二、土地整备利益统筹项目各阶段实操及注意事项

三、开发商参与利益统筹项目的具体方式及各阶段的资金投入

笔者按：　

2018年《深圳市土地整备利用统筹项目管理办法》（深规土【2018】6号）施行以来，深圳正式进入土地整备利益统筹全市推行的新阶段。从项目数量方面， 2019年深圳市也是实现了土地整备利益统筹的井喷，计划安排土地整备利益统筹项目达到历史最高值的102个（其中，原关内的南山区2个，原关外的宝安区16个、龙岗区25个、龙华区36个、坪山区7个、光明区11个、大鹏新区5个），大量开发商积极参与到了土地整备利益统筹项目的实际操作中。本文试结合土地整备利益统筹项目相关法律法规及操作经验，从实务角度分析该类型项目的各项操作要点及房地产开发企业的进入方式，谨供同业人士参考。

一、土地整备利益统筹项目的适用及具体操作流程

（一）土地整备利益统筹项目的适用范围

从土地整备利益统筹项目的适用范围来看，该类型项目需以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控用地为主，另外还可以包括一定范围的纳入违法建筑空间管控专项行动的未完善征转地手续未建设空地。具体实施条件上，实施条件以街道为界限，要求至少有一块3000平方米以上集中成片的未完善征（转）地手续的土地。从土地整备利益统筹项目的利益分配上，主要是：算大账，算细账。即：主要通过政府与原农村集体经济组织继受单位“算大账”——通过资金安排、土地确权、用地规划等；原农村集体经济组织继受单位与相关权益人“算细账”——通过货币、股权和实物安置等推进项目。

（二）土地整备利益统筹项目具体操作流程（以龙岗为例）

以龙岗区项目操作流程为例，主要经过4个阶段：开发商前期摸底调查-立项申报阶段-方案编制与申报阶段-方案实施阶段。

二、土地整备利益统筹项目各阶段实操及注意事项

前述已说明，土地整备利益统筹项目大致需经过：开发商前期摸底调查-立项申报阶段-方案编制与申报阶段-方案实施阶段这样四个阶段。从政府审批角度，则主要会出现下列相关事项及程序：

以下笔者结合土地整备利益统筹项目的操作流程，简要分析该类型项目各阶段主要工作及注意事项。

（一）前期摸底调查

1.主要前期摸底调查需对于项目的基本情况进行详细的调查，包括但不限于：项目是否与城市更新范围存在冲突；项目的范围、范围内的土地性质；是否存在老屋村、历史违法建筑等；是否占用国有储备用地；土地的所属情况，是否存在“外卖”地、长期租用地、“以租代售”地；对于村股份公司、村民实际控制的地块信息进行核实。

2.前期摸底调查过程中还需注意，项目范围内地块是否有法定图则覆盖或未制定法图、需要对法图进行修订的情形；项目地块是否有涉及城市总体规划、土地利用总体规划或生态控制线；片区规划、配建情况；初步测算项目盈利情况等。

（二）立项申报阶段

1.关于前期垫付资金问题，由于开发商提前介入，但是现阶段开发商不属于开发主体的“身份”，为了保证前期垫付的资金可以收回，须与村股份公司签订“前期服务框架协议”，前期垫付的资金需要村股份公司盖章认定，后期开发商如不能成为项目的开发主体，需要村股份公司支付开发商提供前期服务的相关费用。

2.协商补偿金额与贡献土地问题，深圳市在大鹏新区实行大小村改革试点，其他区仍然存在大小村的情况；可能出现补偿标准统一，小村土地贡献率高，大村土地贡献率低，需要村股份公司平衡大村、小村在补偿金额与土地贡献率不匹配的问题，避免影响项目的整体进程。

（三）方案编制与申报阶段

1.前期委托第三方测绘需要同步进行实施方案的编制工作，实施方案涉及到原村集体的留用地的选择、土地分配、分期实施等；开发商可提前与股份公司商定留用地的选择、分配、开发等，签订书面的约定，避免村股份公司领导换届导致项目的搁置。

2.在项目地块进行土地信息核查，根据核查信息与实际现状的差异调整实施方案；确定项目留用地实际情况，是否需要进行土地整备规划研究，其他调研方案研究工作。

（四）方案实施阶段

1.获得留用地批复、引入开发主体后，需要与项目内的建（构）筑物、土地所有人进行签约确权，以便房屋拆除、移交；此时，开发商需要同步参与确权，重点关注股份公司与村民签订的确权合同的中关于原产权的面积，避免签约面积与实际的建面存在较大差距，后续回迁面积增加过多，直接影响开发商的可售面积。

2.另外，实际操作中，政府可能根据公共利益需要，存在提前移交政府所需要的地块的情况，开发商与村股份公司需要提前做好相应应对。

三、开发商参与利益统筹项目的具体方式及各阶段的资金投入

按《深圳市土地整备利用统筹项目管理办法》（深规土规〔2018〕6号）的相关规定,在取得留用地批复后，开发主体才可作为合作方介入；而在实际操作中，开发商一般在项目开启时就已经以“意向合作方”或“合作方”的身份介入。实操中，开发商通过前期摸底调查后确定介入的，须注意与村股份公司签订类似“前期服务框架协议”方式，保障开发商对土地整备利益统筹项目提供前期的服务与资金投入、后续项目推进的有效性。

另外，开发商参与利益统筹项目，主要还是需注意以下各阶段资金投入需求：

（一）前期摸底调查阶段

针对项目地块所属情况，对于“外卖”地、长期租赁地块等需要提前介入，必要时进行诉讼，需要提前准备诉讼费用；同时需要获取项目地块的相关信息获取，需要找政府部门或者第三方机构、村股份公司等取得项目地块的具体信息（即项目前期摸底调查所需资料）所支出费用。

（二）立项申报及方案报审阶段

本阶段工作与前期摸底调查阶段紧密结合，主要土地性质的核查、可能存在老屋村、占用国有储备用地、无法图或调整法图的情况，需要按照要求延长时间、制作相应的规划研究，需要专业的机构进行技术论证工作。

（三）方案实施阶段

开发商垫付的资金：搬迁补偿费用，由于按照土地整备利益统筹项目的对于补偿标准的规定：政府支付的主要费用：建（构）筑物的费用，按照重置价计算；对于留用地中的未完善征（转）地补偿手续土地按照所在区域工业基准地价的50%核算；政府给与村股份公司和村民费用，与实际所需的费用存在较大的缺口，需要开发商支付；考虑到项目建设周期，回迁之前的安置费用，同时需要考虑存在建设周期延长的临时安置费用。

进入2020年后，深圳存量土地开发的三驾马车中，城市更新已进入新的十年，项目操作的难度加大，开发商参与的利润也逐渐稀薄；棚户区改造虽如火如荼，但目前暂缺乏开发商的良好进入通道；土地整备利益统筹可保障开发商获取盈利诉求的同时，也解决了集体土地转化和老旧城中村改造的问题，确实不失为一种好的选择。

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开发商土地