房屋买卖合同约定可以变更买受人，等于获得免死金牌？

房产金融法律服务

2021-07-12 17:57
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为规避政府限购的政策风险，越来越多的房产买家会在签订房屋买卖合同时要求增加“变更买受人”的条款，那么“变更买受人”的条款是否具有法律效力呢？

作者：郭韧律师团队

来源：房产金融法律服务（ID：guoren-lawyer）

2021年，随着《关于促进本市房地产市场平稳发展的意见》（沪建房管联【2021】48号）、法拍房限购等相关政策的出台，上海的购房门槛进一步提高，购房资格再次成为社会热点。为规避政府限购的政策风险，越来越多的房产买家会在签订房屋买卖合同时要求增加“变更买受人”的条款，那么“变更买受人”的条款是否具有法律效力呢？签订了该条款是否就可以随意变更不受限制，等于获得免死金牌了呢？

先看两则案例

案例一：(2019)沪0115民初981号

判决书摘录：

本案争议焦点在于：变更买受人条款是否适用。首先，根据合同“若原告需将房屋转让，被告需无条件配合签约、过户等事宜”之补充约定，该约定应系原、被告就可以变更买受人达成的一致意见，且2018年11月10日原、被告及新购买人在居间方处亦实际就被告与新购买人签约事宜进行了磋商。

其次，原、被告在庭审中均认可，新合同对房屋总价款、房款支付方式、网签示范合同、过户时间等重要合同条款的约定均未发生变更，仅对新购房人支付定金数额无法协商一致。再次，并无证据表明原告在转让、变更买受人过程中牟利，且该约定也无其他法定无效情形。因此，原告要求变更买受人，符合双方合同补充约定，并无不当。

案例二：(2020)沪0117民初14947号

判决书摘录：

原告(乙方)与两被告(甲方)签订《房屋出售转让合同》一份，合同约定在甲乙双方签订本协议之日起，直至过户至乙方为产权人期间，乙方有权变更、减少、增加买受人，甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出售转让协议，溢价部分由乙方支配并贬值风险均由乙方承担。

原告的职业为二房东，兼职做中介，没有固定工作单位。

原、被告在签订关于涉案房屋的房屋买卖合同后，在原告的默许下，又由被告和案外人叶某2、叶某1签署了新的房屋买卖合同，并由被告向案外人收取购房款，被告张永云、案外人叶某1也均确认目前第二份合同仍在履行中，因此本院认定原合同在事实上已由原、被告合意终止履行。被告已收取的购房定金及首付款400,000元，理应向原告退还。对于原告主张的前后两份合同的溢价款差额270,000元，第一份合同中虽有条款对此作出约定，但鉴于原告本身系限购人员，第一份合同原本即处于事实上履行不能的状态，原告试图以变更买受人的条款规避限购政策，相关条款也属无效，因此本院对于原告主张的溢价款差额不予支持。

律师总结

从以上两则典型案例来看，上海法院对该类案件的审判口径大体上就是“房住不炒”政策的充分体现。对于合同中约定的变更买受人条款，属于买卖双方的意思自治行为，并不违反相关法律规定，一般情况下应属有效，但在具体司法实践过程中，根据具体案例在认定上会有一定区别。

对于真实购房者（不区分刚需自住或者投资置换），如果不涉及明显变更交易条件，仅仅是由于政策原因暂未获得或者失去购房资格，而要求卖家配合变更买受人为近亲属或朋友的，法院倾向于支持该请求，以保障购房人的权利。而对于一些试图以变更买受人条款规来避限购政策，以达到赚取房款差价等盈利目的的“炒房人”，即便法院认可变更买受人条款的效力，但对于房款溢价部分归原买受人的约定很可能不会被支持。