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房地产的又一剂强心针

近期的房地产政策也是密集出台，其中还是以稳楼市、稳预期为主。

作者：陌爷

来源：陌爷地产圈（ID:gh_6e6c6fd48723)

在监管当局的一套组合拳尤其是融资政策收紧后，才意识到开发商的流动性如此的捉襟见肘。

在社会经济持续下行的大背景下，“夜壶经济”能否再次启动，姑且另当别论。

但是对于尚是支柱性产业的房地产而言，但凡出现一丝系统性风险的征兆，必然是不允许的。

近期的房地产政策也是密集出台，其中还是以稳楼市、稳预期为主。

点状政策，如要求9家大型央国企对于11家中高风险的民企提供以资产收并购为主的流动性支持。

且围绕这一举措提供了一些列的政策上的支持，如并购贷不纳入“三道红线”内、鼓励银行资金向大型央国企倾斜等举措。

而于2月10日，房地产便再次迎来了一则利好，主要针对于预售资金监管。

【该管理办法明确：预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定能确保项目竣工所需的资金额度。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。】

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现时点出具对于监管资金的管理办法，一方面表明房地产调控已进入深水区，从限购、限贷、“三道红线”等政策端、融资端，渗透到房企的经营层面。

另一方面，仔细深究，当前的房地产资金监管制度确实存在其不合理之处。

（1）政策规定不明确

包括监管账户开设范围是土地证还是预售证规定不明确；

重点监管资金提取范围是土地证、预售证、单楼栋还是单套房规定不明确；

部分城市重点监管资金比例、提取节点规定不明确；

（2）提取基数过高

重点监管资金的提取基数包括备案价、工程款、实收款三类，其中以备案价、工程款为基数的城市占绝大多数。

（3）提取比例过高

如按照工程造价1.n倍计算重点监管资金的城市，倍数普遍在1.1倍-1.3倍之间，其中浙江的城市普遍较高，为工程造价1.3倍，其次为福建、安徽的城市，普遍为工程造价1.2倍。

（4）提取节奏不合理

重点监管资金根据工程节点提取，比较宽松的包括南宁、天津、无锡、福州等，房企可在主体结构封顶前取用大部分重点监管资金。

提取节奏较慢的城市包括惠州、佛山等，主体结构封顶前重点监管资金较难取用。

NO. 2

再来说一说，对于该条政策措施主要有以下几点看法：

1、虽未明确具体的监管要求，但是整体导向是放松监管资金要求，对于房地产行业以及缓释房企流动性而言实则利好。

2、虽是对于行业鼓励性的或者说是对于地方政府导向性的政策要求，但却是面状的宽松政策，惠及所有的开发商。

3、此次政策的出台是对于房企资金监管过于严格而出台的纠正措施。

像阳光城，沈阳某项目后续工程款还有1亿需支付，政府还要监管7.5亿不让动，导致了企业的资金流动性被大大降低，风险攀升，间接导致了阳光城的现状。

4、超出额度的监管资金房企可自由使用，意味着房地产建设项目仍要满足监管资金要求的前提下，对于超出的部分房企的自主权更大。

对于恒大、阳光城、花样年等全国性暴雷房企而言，地方政府往往会因为企业风险而加大对于资金监管的要求，导致即便在满足监管要求前提下，账面资金不能及时补充流动性以及债务刚兑，而加速企业风险。

而该条政策的导向便是防止该类的“踩踏事件”的加剧与发生。

5、对于预售资金监管制度的调整将会是中长期调控的方向。

现在很多地方，建设进度到达±0，就可以预售。土地款通过前融解决，工程建设中可以做开发贷，层层加大的杠杆是导致企业风险与项目风险最根本的原因。

对于这种开发模式而言，一是现金流脆弱，单项目的回款受阻可能会牵连到整个资金盘子的流动性。

二是监管资金的问题，有些是被提前动用，就存在建设烂尾可能，有些是监管过严，被动降低了资金周转率。

所以对于监管资金而言，未来的调控方向并不是更松、也不是更严，而是需要更加灵活。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

本文由“陌爷地产圈”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！

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