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央行下调首套房利率20BP，首套房利率最低可以降至4.40%
作者：毛小柒
（一）2022年5月15日，央行和银保监会联合发布《关于调整差别化住房首套住房信贷政策有关问题的通知》（银发（2022）115号），明确首套住房贷款利率下限调整为LPR-20BP，二套房贷款利率下限按现行规定执行。
（二）2019年8月25日，央行便发布16号公告，明确自2019年10月8日起，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR率加60个基点，商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。这一规定一直维持至今。
以上表明，首套房利率下限较以前下调了20BP。考虑到最新的5年期LPR为4.60%，意味着首套房利率最低可以降至4.40%。
（一）实际上，央行在出台此次115号文之前，已有部分城市的首套房利率突破了LPR下限。2022年4月下旬，郑州某银行针对毕业5年内的大学生推出房贷利率优惠政策，首套房贷利率低至4.5%，低于目前4.6%的5年期以上LPR报价，这应是全国房贷市场较为首次出现房贷利率低于5年期以上LPR。
（二）虽然郑州是特例，但今年以来，多数地区陆续下调房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等，部分城市已将房贷利率降至4.60%的LPR水平。例如，无锡、临沂、济南、日照、广州、苏州、佛山等城市的部分银行均已执行首套房贷利率4.6%，唐山、秦皇岛、保定等城市的部分银行针对优质客户发放的首套房贷利率水平也趋近4.6%。
这就意味着，5年期以上LPR已成为房贷利率下限的最大障碍。
若从全国来看，目前房贷利率仍然偏高，后续下降空间依然很大，这不仅符合房地产市场的实际情况，亦符合政策导向，是对房贷利率与其它贷款利率偏离度的一种真正纠偏。
（一）2022年5月9日，央行发布2022年一季度货币政策执行报告（参见四个增量信号），今年一季度，新发放贷款利率、一般贷款、企业贷款和个人住房贷款利率分别降至4.65%、4.98%、4.36%和5.49%，环比分别下降11BP、21BP、21BP和14BP，新发放贷款利率、新发放一般贷款利率和新发放企业贷款利率基本均创历史新低，但个人住房贷款利率和历史平均水平相比仍有较大下行空间。
（二）根据贝壳研究院的监测，今年3月全国103个重点城市房贷利率创2019年以来月度最大降幅，接近2020年三季度水平。其中，103个重点城市首套房与二套房贷款利率分别为5.34%和5.60%，环比分别下降13和15个基点，降幅较2月分别扩大4和6个基点。不过从绝对值看，5.34%的首套房利率和5.60%的二套房利率仍然偏高。
（三）个人房贷投放不力，目前购房者观望情绪更为浓厚，因为对于买房者来说，现在买和以后买的差异似乎不大。两个数据说明，
1、今年2月当月（参见需要降息了），居民中长期贷款下降459亿元，这是有历史数据以来，居民中长期贷款首次出现下降，表明个人住房领域的还款额要远大于投放额，也即目前地产行业的销售端非常不理想。
2、今年4月当月（参见放不出去啊），住房贷款、消费贷款与经营贷款分别减少605亿元、1044亿元和521亿元（合计2170亿元），同比分别少增4022亿元、1861亿元和1569亿元（合计7452亿元），可以想象这应是2022年2有以来，居民中长期贷款第二次出现下降，足以表明购房在的问题之大。
四、真正救市可能刚刚开始，重申“地产行业的政策放松空间会越来越大”的观点
无论是最低首付比例的下调（参见首付比例迎来下调潮？），抑或是房贷利率的下调，虽然均符合政治局会议（参见刚刚，429政治局会议释放了哪些重大信号？）提出的“因城施策”这一现有政策导向（央行发声），但均表明地产行业的政策放松空间在持续放大（地产行业政策梳理参见地产行业现状及政策前瞻）。特别是，此次决策部门将首套房利率下调20BP，算是首次从中央层面实质性地出台拯救楼市的政策，完全是先前各地区自救举措无法比的，当然这也只是刚刚开始而已。
实际上，当前对于地产行业来说，稳和保的成分更为重要，而在前期严厉政策的冲击下，当前及后续放松政策的力度也需要更大，节奏也需要更快，中央政策的重要性比各地推出的自救政策效果更好，而唯有超预期的政策也才有可能真正扭转或改善当前市场对地产行业的预期，但这也只是“有可能”而已。
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