集体土地试建保障性租赁住房，对于以“微利可持续”理念运营的保障性租赁住房建设来说，称得上是场“及时雨”。

近期，在住建部刊发的《发展保障性租赁住房可复制可推广经验清单（第一批）》中提到：北京市已将各类政策支持的租赁住房纳入保障性租赁住房规范体系管理中。其中，主要包括政府提供政策支持、由社会资本参与建设的集体土地租赁住房、非居住建筑改建租赁房等。也就是说，目前北京市已将集体土地租赁住房项目纳入保障性租赁住房的管理范畴。

华润有巢国际公寓社区总部基地店作为北京市首批集体土地租赁住房试点项目，已在2021年9月正式入市。该项目兼具“大型租赁社区”与“保障性租赁住房”两种特性，除拥有大体量、多房源、自有生活配套等租赁社区的特点外，还兼顾了小户型、低租金、集体用地等保障性租赁住房的属性。

近日，睿和智库专程探访华润有巢国际公寓社区总部基地店，力图通过对该项目的调研、分析，探寻华润有巢发展保障性租赁住房的“解题思路”。

表1：华润有巢国际公寓社区总部基地店情况一览

资料来源：睿和智库整理

华润有巢国际公寓社区总部基地店的项目土地，由丰台区花乡地区葆台村提供，在2018年取得《北京市规划和国土资源管理委员会乡村建设规划条件》和用地审批后，由华润置地联合平安不动产共同开发，并由华润置地旗下长租公寓品牌有巢运营。

该项目是村集体出让土地经营管理权与收益权，联营开发企业和社会资本进行合作的模式。具体为：由村集体让渡租赁住房项目经营权，社会企业出资进行建设并获得项目50年经营权及收益权，包括使用、经营、管理、收益等权利（不包括占用权利），社会企业承担建设费用和固定收益（保底），村集体获得固定收益（保底）和分红收益（遵照约定）。

图1：华润有巢国际公寓社区总部基地项目合作模式

资料来源：睿和智库整理制图

该模式下，对于华润及平安来讲，更多的是从投资端看待项目的价值，着眼于项目投资运营能够带来的回报，以及积累运营经验。

对村集体来讲，仅让渡项目经营权给社会投资人，不需要将土地使用权作价入股到合资公司，依然拥有项目地块完整的土地使用权、租赁住房房屋所有权，权益保障较优。

目前已入市的大型租赁社区项目不超过20个，大多入市时间还不到一年，各家开发商几乎都是摸索前行，华润也不例外。

华润有巢总部基地项目是在前期充分调研了项目的区位、周边企业员工画像、竞品价格等方面后才确定的产品设计、客群定位及租金价格。

从地理位置来看，该项目位于南四环外，在位置上不占优势。但项目周边有4条公交线路，且距离大葆台地铁站较近，公共交通相对便捷，弥补了先天的劣势。同时项目距离丰台科技园、总部基地、丽泽等商务区较近，也能为有巢总部基地项目带来丰富的客源。

从目标客群的画像来看，项目周边入驻丰台科技园、总部基地的企业中，75%以上均为大中型高精尖制造类企业，这类企业资金力较为雄厚、员工收入稳定、在职员工学历水平较高，年龄大多处于26~32岁、多数未婚。25~33平方米一室的户型设计，足够满足潜在客群的日常生活需要。据项目方介绍，目前已入住有巢总部基地店的客群中，80%的人群年龄都集中在21~30岁，完全符合初期预设。

从租金价格来看，项目公寓每间定价在3000~3800元/月左右，每平方米比周边同类市场化集中式品牌公寓租赁价格低30%~60%左右，对倾向选择品牌公寓的上班族来说，华润有巢总部基地项目的租金有较大的吸引力。租金定价方面，华润广泛调研了周边企业员工可承受租金水平，在比较周边同类型长租公寓租金价格的基础上，同时结合项目建设运营成本来最终定价。

表2：有巢总部基地店及周边同类型公寓租赁价格

资料来源：贝壳找房

开业4个月，华润有巢总部基地店的出租率为70%，还处在爬坡期。受制于规模体量，大型租赁社区的招租难度比传统长租公寓更大，为了尽可能缩短爬坡期、提高客户的平均租期、增加续租率，减少由空置带来的沉没成本，华润有巢总部基地项目做了以下几件事：

1、“牺牲”一部分定价，换取项目整体的营收最大化

从上述对项目租金价格的分析可以看出，该项目的租金价格不到周边同类型竞品的70%，定价较低；在开业期、活动期还有一定租金折扣。目前入住的租客还能享受免物业费、宽带费等优惠，极大程度上加快了客户的签约速度。

2、拓展企业客户，提升出租效率

目前该项目入驻的客源中有三分之一为企业客户，包括伊利、邮储银行、中国人寿等多个大型企业。据了解，华润有巢与大客户间的合作有两种形式：一种是由企业方确定入住的员工数，项目方根据企业需求预留具体的房间；另一种是双方只签署框架协议，不限制房间数量，企业的员工不论何时入住均能享受合作优惠。

为了服务好企业客户，华润有巢专门打造了企业定制服务平台——巢企荟，为企业客户提供定制化住宿解决方案。

3、多重项目配套，提升客户满意度

在服务配套方面，有巢总部基地项目接入了华润智慧公寓3i体系，可提供智能人脸识别门禁系统，保证租住客群的安全，为租客提供智能、便利、安全的居住环境。

图2：华润置地智慧公寓3i体系

资料来源：睿和智库整理制图

在公共配套方面，有巢总部基地项目规划了多元化的公共空间。不仅在室外配有篮球场和环形跑道，在社区内的下沉广场中还规划了健身房、瑜伽室、台球室、阅读区、观影区等休闲娱乐区，供租客日常免费使用。

据了解，目前华润有巢总部基地店的运营管理团队包括店长在内共12人，项目运营人房比1：300（1人管理300间），每个人都是“身兼数职”的全才，高效的运营团队进一步优化了运营成本。

2021年7月，保障性租赁住房被纳入基础设施领域REITs试点。此番举措实现了保障性租赁住房项目投融资的闭环，增设了公募REITs退出渠道，盘活了项目资产，促进了市场主体参与的积极性。根据REITs项目申报的要求，需要项目稳定运营三年以上且净现金流分派率不低于4%。

具体到华润而言，假设华润有巢总部基地项目的单个房间平均租金价格为3300元/月，运营稳定后出租率90%，整个项目的运营成本占收益的15%，那么2314间公寓，每个月租金收入在690万左右，项目年租金收入规模约为8247万元，扣除运营成本后NOI（净经营收入）为7010万元。

根据近期项目方对外披露的数据，华润有巢总部基地项目的总投资约9.5亿元，加上4%的房产税，不计算资金成本和将支付给村集体的收益。根据睿和智库初步测算，该项目的EBITDA-U（投资回报率）可以达到7.1%，能够达到REITs的申报要求。（注：以上数据均来自睿和智库调研后独立测算，不代表该项目完全真实无误的财务数据）

目前，华润有巢总部基地项目和即将入市的润棠瀛海项目，都已被纳入北京市保障性租赁住房管理体系。租赁社区+集体土地保障性租赁住房两个新事物的叠加，必将会给项目带来种种不确定性，未来仍将有许多问题等待着华润去一一破题