民营地产：为何1年内突然暴雷？

大队长金融

2022-01-11 14:09
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2021年是房企跌宕起伏的一年。似乎在一年内走过了四季。从年初土拍市场的火爆。到恒大暴雷后的降温。会让这么多民营房企在1年内倒下

作者：猫眼三姐妹

来源：大队长金融（ID: captain_financial)

2021年是房企跌宕起伏的一年

似乎在一年内走过了四季

从年初土拍市场的火爆

到恒大暴雷后的降温

到股债双杀的寒冬

再到年末似乎若隐若现的政策春天

那这一年到底发生了什么？

会让这么多民营房企在1年内倒下？

那些年初时看似还风光无限的大型房企

又是怎么渐渐沦落到躺倒的边缘呢？

从上面大事记看

其实20年开始国家就有意对房地产着手调控

央行要求的“三线四档”的三张表(后面演变为六张表)

业内人士看了也都直呼内行

基本把所有地产的表内外负债摸得一清二楚(瞒报的不算)

只是疫情背景下的大放水

让温水里泡着的房企

根本不知道自己是那只快被煮熟的青蛙

我一直说

地产公司与其看资产负债表

不如看它真实的现金流量

地产公司的现金流入只有两个方面

融资性现金流 vs 经营性现金流

但2021年的房企面临的是现金流双重压缩受限

现金流入急剧减少但流出确是刚性的

刚性兑付、工程款、员工工资缺一不可

现金流入的减少和滞后 vs 现金流出的到期甚至提前

让所有民营房企都面临了流动性测试的极大压力

所有项目融资的前提都是:要有好项目

金融机构的要求都是相似的

我要住宅！我要一二线城市！我要去化快的！我要利润率高的！我要开发周期短的！

但今年年初的土地两集中政策造成了开发商的普遍焦虑

“如果我今年拿不到地怎么办？”

拿不到地意味着：没有土储！没有销售额！没有融资！没有奖金！

所以今年上半年的土拍市场非常疯狂

1分钟内直接拍到限价是常态

看看对家的价格套到自己的投模利润率都是负的

杭州品质王者滨江的董事长谦虚地说

“滨江团队精干高效努力做到1%-2%的净利润水平”

干什么地产卖白菜好了

那明明不挣钱为什么还有那么多房企趋之若鹜？

因为地产的高杠杆决定了不能停下脚步

停下了现金流就断了

不拿地就不能做融资

不做融资就不能快速回款

不快速回款就不能拿新地

不拿新地就没有土储销售后劲不足排名下滑

进一步导致融资压降现金流断裂

所以你看

不拿地这个击鼓传花的游戏就玩不下去了

我曾经举过一个不恰当的例子

房地产融资的本质和“庞氏骗局”差不多

一旦没有新的钱进来没有人能保证活着离开这场游戏

但是从今年年初的“土地两集中”政策以来

房企拿地越来越难土拍现场厮杀完

没拍到地的想哭再拿不到地这个区域今年就没了

拍到地的也想哭看看投模这块地估计只有“理论利润率”

想去做土地前融

不是这个信托公司没融资额度没房地产额度上架的产品太多募集很慢

就是那个基金基协做不下来地产项目备案三方也突然好像丧失了募集能力

眼看着土地款缴纳时间到了

要不只能求集团给钱要不只能狠狠心承担每日千一的违约金

年化利率36.5% 比高利贷还狠

好不容易熬到了四证齐全

银行爸爸说对不起我没有地产额度了

你要不慢慢等额度要不提点价？给点存款？

整个地产项目的融资链条上

从金融机构端控制额度

从企业端通过三线四档控制负债规模

从监管端严查土地款来源

让地产公司必须用自有资金去解决土地款问题

再叠加买地资金不能超过销售额40%的政策

直接让土拍市场在下半年迅速降温

也让地产商上面击鼓传花的游戏暂停

让我们再回顾下上面的图地产可谓是加满了杠杆

从金融机构到施工单位到合作方到员工

只要能给钱的都是好爸爸

但是今年爸爸们也是遍体鳞伤

和房企的互相伤害导致了一个又一个恶性循环

从华夏幸福暴雷后第一个恶性循环就从这里开始

A公募踩雷信评要求立即出库所有民营地产投资经理必须短时间斩仓斩仓导致部分民企二级出现异常价格

B资管产品持仓该民企产品估值压力增大信评要求解释异常原因否则继续出库/斩仓

C银行的企业预警通弹出消息该民营房企二级价格异常波动审贷官觉得同业可能知道了自己不知道的消息要求该企业所有项目暂停审批/投放

市场上的负面舆情开始逐渐增多小道消息在匿名QQ群疯传

二级价格开始一路下跌从90-80-50-20

市场开始恐慌性的抛售唯恐跑的慢点就要死在别人面前了

更别提发新债了二级收益率20%+ 谁去买定价个位数的新债？

宁可错过高收益的地产债也要在城投债中厮杀

没有投资经理和信评愿意继续被领导批斗和写检查

也不愿意看到自己的年终奖变成二级抛售的眼泪

整个2021的民营地产发债规模大幅下降

即使发出来的多少是自己找人代持的恐怕只有自己心里知道了

行情好的时候各种非标信用比如供应链和尾款随便发

企业愿意给价格银行理财子和私行纷纷杀入

信托和基金子赚个通道费的辛苦钱也不用苦哈哈地对项目过程管控

大家都很开心

直到年中监管开始叫停基金子公司备案供应链和尾款信托公司的该类产品明确计入融资类额度部分地方银监要求涉房的暂缓备案

第二个恶性循环开始了

到期的产品没有通道做媒介没办法续发资金方和房企只能相顾无言

年初说好的滚动续作产品一下子失去了再融资能力

多出一笔计划外还款房企只能硬碰硬还钱还不上的只能躺平

金主想你躺平没事我这可不是纯信用

尾款和供应链都依赖项目的回款只要项目强就行

结果真要去执行项目傻眼了

要不就是回款早被房企倒回集团了

要不就被政府+开发贷银行的双重监管

钱根本拿不出来

假信用融资变成真信用了而自己什么抓手都没有

这时候才发现最爱自己的还是监管爸爸

房企一直都是大甲方虽然付款条件很差现金给的慢还要求接受商票

但是做总包毕竟油水多不行拿着商票去找票贩子贴现

反正贴现成本都在总包合同中含了总账不亏就行

但恒大出事后这个玩法不转了第三个恶性循环开始了

工程款账期一拖就是大半年商票价格从个位数一路飙升到30%+

哪有施工单位能受得了光干活不拿钱？

于是开始闹罢工围项目不拿钱不罢休

项目一闹老百姓更不敢买房怕烂尾

房企没有销售没有回款更没有钱付工程款也没有钱兑付商票

昔日的合作伙伴只能反目成仇

很多房企都有员工理财

对于房企而言用钱方便员工不管投向不监管资金

对于员工而言收益率远高于市场平均而且自家的产品觉得就算出事领导总不能不管自己

但是随着企业资金压力不断增大第四个恶性循环开始了

房企缺钱所以想继续薅员工羊毛

除了理财继续提高收益也鼓励员工买房允许退房/更名再收割一次现金流

但员工可不傻当看到公司停止拿地、项目被围、连续裁员自然知道公司现金流紧张

所以很多员工在理财到期后不再续投

但！没有新的韭菜进来本来就紧巴巴的房企拿什么钱给员工兑付？

所以只能和员工宣布要不同意展期要不抵房

但是抵房的项目可不一定是现房会不会烂尾只能看天

更可能已经抵押给了金融机构不还款根本没法过户

抵房？抵了个寂寞

悲愤的员工这时候才发现自己这些年的积蓄都还给了公司

不仅白打工可能还贴了家里亲戚的钱这个年是没法过了

头铁的员工开始寻求自媒体爆料或者去公司楼下维权

媒体一炒作外部单位更加害怕更进一步加剧了房企现金流的压力

所以

当金融机构、合作方、员工这些曾经最亲密的合作伙伴都站在了房企的对立面

这时候房企才发现原来借的钱都是要还的

人都只会锦上添花没有人会雪中送炭

高杠杆是春药激情过后的苦果

只有在深夜被催债折磨的夜不能寐的人才懂

从上面的分析可以看到

基本从今年以来所有融资现金流基本断崖式下降

房企的各种融资渠道基本全部被限制

但是融资流出却是刚性的

债券到期是要还的理财到期是要还的

项目上的阶段性还款原来就算销售进度到了是可以和金融机构谈的

但今年没得谈风控怕暴雷分行想为其他项目腾地产额度

弹性还款通通变成刚性还款

那房企不能印钞票钱是不能变出来的

融资现金流指望不上了那经营现金流呢？

营销呢？快上！

21年可谓是各家房企营销条线最唱主角的一年

每月的月会上营销的重要性被无限拔高

但是销售金额却一路下滑为什么？

因为又是一轮新的循环

限购限贷→打折促销→持币观望→民营审慎

21年年初各地房价又迎来了新一轮的增长

政府各种调控手段立马跟上

尤其是深圳深房理事件爆发后深圳房价水涨船高的房价似乎找到了背后助推手

限制购房资格摇号严查经营贷(房抵贷)

各种手段一并上炒房客变得越来越难

源头上的购房者变少了

二季度起恒大开始出现流动性危机

恒大的楼盘开始了挥泪大甩卖活动

你家楼盘98折隔壁恒大7折

看看样子差不多恒大还是百强第二你说老百姓选哪个？

各家房企心里苦

如果学恒大打折利润率可能直接转负

如果不打折销售又一路下滑

集团和区域讨论来讨论去好不容易下定决心要打折

才发现第一波韭菜已经被割完了

这时候打折也卖不掉了

购房者的心态都是买涨不买跌的

再等等也许还会降呢

一降价老业主维权闹事新买家持币观望

降得楼盘多了幅度狠了当地住建马上约谈不允许随意降价

想调备案价？不好意思要调价的企业太多你得排队

不让涨也不让跌房企只能等死

死的房企多了起来项目上维权的农民工越来越多

购房者的心态发生了实质性的变化

连恒大都倒了你这个企业能撑下去嘛？我这个房子不会烂尾吧

民企的信用度被打破只要不是现房购房者变得慎之又慎

经过上面三个阶段后房地产销售数据一路下滑

鲜有房企完成了年初设置的销售目标

销售下滑还不是最惨的更惨的还在后面

好不容易卖掉的销售款还没办法回笼集团

恒大暴雷后上面指示谁家的孩子谁抱走

各地政府的首要目标就是保交房

结果打开账户一看账上的资金“不翼而飞”

所谓的预售监管资金早就通过各种手段盘活回集团了

现在把钱吐回来？绝无可能

这时候住建才发现以前管的还不够严

政策上开始变严有些地方不仅销售资金全监管另外还要按工程造价的1.2倍重点监管提留

实操上开始变严原来只是文件写的严实操上都有沟通空间但现在全部都要按章办事

审核上开始变严原来递件后几天能审完现在一审好几周找个瑕疵退卷继续补材料

对于已经出险的企业甚至直接把资金全部划到政府的指定账户托管

防止银行和企业直接串通把资金用来还款或者盘活挪用

有的地方住建甚至直接约谈银行

你敢直接扣账户上的款项？信不信我取消你的监管资格，让你所有项目都监管落空？

各地的执行越来越严格最好在竣备交付前账上什么钱都不要动

曾经银行是房企最亲密的合作伙伴

企业想要用钱银行既想要存款规模又想要贷款规模

大家一拍即合开发贷一放款立马全部通过总包倒走

监理报告上项目看起来都快建完了去现场一看还是个大坑

who cares?

销售资金一回来根据合同约定的销售进度早应该还款但还了支行指标怎么办？

和企业再商量商量还一部分再盘活一部分钱又回笼了一波

反正想着到时候集团还会把钱调回来还款的

直到企业出险后才发现出来混总是要还的

项目早就卖差不多了剩余货值扣掉工程款后还不够覆盖后面的还款

让集团调钱回来还款？简直难上加难！集团可能连电话都不接

好不容易看到账上有点钱想要直接扣划还款政府还不让动

那总不能真变不良吧？好歹咱还有个抵押物

结果市场上一询价买家都是按照自有资金投入7折收

卖项目的股权对价说不定还不够覆盖贷款本息

泡沫退去才知道大家都在裸泳

于是吃过亏的金融机构学乖了

所有项目看的死死的

想要盘活钱回集团？想都别想！还钱！

销售进度达标了？赶快还钱！

好了政府+金融机构两边堵死

项目卖的再好也难以有钱回集团补充流动性

越是困难的已经出现负面舆情的房企越是如此

每个人都觉得自己只是比以前更收紧了一点

但却活生生地套在房企脖子上的绳索拉死

展望

现在民营地产只剩三类

1.完全躺平的

2.想躺但是政府爸爸和金主妈妈不让躺的

3.拼命假装自己很好不会躺的

没来得及逃的债券投资人现在只能捏着鼻子同意展期

做了信用融资或者货值不够覆盖的债权人只能哭着求房企再给点抵押物

想要躺下一了百了的房企被所有人晃着肩膀喊

你不能躺下！你是不是想要逃废债！

大家都在赌赌寒冬已经过去行业的春天马上就要来

确实从21年底开始政策开始频繁释放利好信号

抽贷、压贷会被监管批评

甚至有地方人行协调金融机构给流动性紧张的企业放款

高层定调房地产业是支柱产业

但是

购房者的意愿会修复吗？还敢买民企的房子吗？

被伤害过的金融机构还敢给民企放款吗？

资金还像以前那样好盘活吗？还是项目会被看的死死的？

员工还会当韭菜吗？还会继续给公司输血吗？

那些曾经受过伤的人还会再次踏入同一条河流吗？

我不知道但我真心期望春天会来

这样的话

那些失业后却找不到工作的房企员工

那些因为暴雷而不能离职只能拿底薪的金融机构员工

那些因为被房企拖欠太多工程款而破产的施工单位

那些倾家荡产买了房企理财却连利息都收不回的百姓

才有可能等来自己的春天

毕竟

时代的一粒尘

落在个人身上