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房地产项目由于开发周期长，资金投入大，对于开发商的资金实力的要求也相应较高，然而实操层面，对于扩大经营而言，融资成为必要的手段。
作者：陌爷地产圈
来源：陌爷地产圈（ID：gh_6e6c6fd48723）
房地产项目由于开发周期长，资金投入大，对于开发商的资金实力的要求也相应较高，然而实操层面，对于扩大经营而言，融资成为必要的手段
对于房地产项目而言，不同阶段对用不同形式的资金投入
前期阶段自有资金为主，拿地到四证齐全阶段以前融为主，四证以后可用开发贷替换前融，后期销售阶段则销售回款作为后续资金投入
所以一个项目而言，虽然总投较高，但是在融资渠道打开的前提下，自由资金总投相对可控
具体来看
01、房地产项目的资金来源
一、自有资金
包括股东投入的注册资本、留存利润等，一般用于支付地价、前期税费和政府收费等前期费用等
二、借入资金
主要是向金融机构的贷款、发行债券和信托的借款等，根据目前的规定， 在项目自有资金投入到达到项目整体投资的35%，并且四证齐全后，可申请项目贷款，银行贷款额度一般占项目总投资的40-60%
三、销售回笼款
即向购房业主收取的房款。根据目前的预售制度，在项目取得预售证后可对外销售，销售资金回笼不仅可以弥补项目的持续开发成本投入，并且可以逐渐偿还项目贷款并实现利润
一般来说，在项目开发的整个过程中上述三大部分资金的大致比例各为 1/3
但在不同阶段各来源所占的比例不同:
前期阶段: 项目尚未具备融资能力和销售，资金来源以股东投入为主
四证齐全: 项目符合向金融机构融资的条件，贷款用于支付工程款
预售阶段: 取得预售许可证，开始预售并回笼资金
资金筹集主要关注二个方面:
一是资金来源结构
主要是指投资者筹集 各种资金来源而构成的财务结构，一般指股东投入资金和企业借入资金的比例
二是取得资金的成本
而如何才能够确认合理的融资方式呢，需要理解好一个重要概念：财务杠杆
02、如何理解财务杠杆
通过一个例子，来帮助大家理解什么是财务杠杆
某房地产公司有自有资金1亿元，投资项目预计投资收益率为20%，投资期限为1年，银行贷款利率为10%
现有二个投资方案可供选择:
方案一:贷款与自有资金的比例为2:1;
方案二:贷款与自有资金的比例为5:1
哪种投资方案自有资金收益率更高呢?
方案一:
投资收益=(2+1)*20%*1=0.6亿元
贷款利息=2*10%*1=0.2亿元
投资净收益=0.6-0.2=0.4亿元
自有资金收益率=0.4÷1*100%=40%
方案二:
投资收益=(5+1)*20%*1=1.2亿元
贷款利息=5*10%*1=0.5亿元
投资净收益=1.2-0.5=0.7亿元
自有资金收益率=0.7÷1*100%=70%
财务杠杆就是利用借贷资金扩大自有投资的产出
发挥财务杠杆的前提是，当投资收益率大于借贷成本时，财务杠杆是有利的
借贷资金与自有资金的比例越大， 财务杠杆的作用越大，此时，投资收益会越高
因此，企业对外借 款除了保障资金需求外，另外一个重要目的是利用财务杠杆作用获取更大的收益，提高实投资金的回报率。
如果借入款项投资取得的效益低于借款成本，将会产生相反的杠杆效应
如前例方案一中，若投资收益率降低为6%，其自有资金收益率为:
投资收益=(2+1)*6%*1=0.18亿元
贷款利息=2*10%*1=0.2亿元
投资净收益=0.18-0.2=-0.02亿元
自有资金收益率=-0.02÷1*100%=-2%
此外，对于财务杠杆而言，具有放大节税效应
所得税法鼓励人们使用财务杠杆，即贷款利息可以抵减应税收入，起到避税的作用
财务杠杆的好处是建立在杠杆有利(即投资收益高于借贷利率)的假设之上的，而这是一种不确定性的假设
如果实际营运收入低于预期，财务杠杆将是不利的，将进一步加大不利后果，增加投资风险
所以，对于房地产开发项目而言，合理融资的同时，也需要在风险与收益之间找到一个平衡点，防范财务风险。
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