作者：投拓江湖

来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）                          

房地产跟投制度，最早是从碧桂园开始的，2012年开始推出“成就共享”计划。其核心是超利润分红，当年很多区域总拿到了上千万的跟投分红，这个对公司的高周转模式，无疑是打入了一针强心剂。

随后在2014年，万科也推出了合伙人计划，碧桂园也将成就共享升级为了“同心共享”跟投制度更加完善。看着两位行业老大都在玩跟投，做得都还不错，很多房企也纷纷推出了自己的跟投制度，从此跟投在地产行业全面开花。目前在100强房企当中，已有半数的房企，有了自己的跟投制度。

但是，当下的跟投制度，却很难被地产人接受，因为不赚钱。就拿某擅长做跟投20强房企为例，在2018年以前的那几年的项目跟投，确实赚了不少钱，很多区域公司的前台小妹都能分到等于自己两三年的超额收益，更别说其他意向岗位了。但是到了2018年以后，这家房企的拿地成本节节攀升，很多项目只有不到两三个点的利润。一旦项目开发节点滞后，或者稍有部分成本项目超支，这个项目就会不赚钱，跟投的钱也就有去无回。

地产跟投的特点

房地产跟投制度，由探索到成熟，经历了7年时间了，形成了自己的特征：

1、随项目，周期性。跟投都是跟着项目走的，以一个项目的拿地到销售为周子琪，很多公司的跟投兑现时间，要么是现金流回正，要么是清盘，要么是模拟清算。呈现出一定的周期，6个月到两年的都有。

2、高风险，但不一定高回报。虽然项目在前期拿地阶段有详细的测算，市场研判，客户和产品分析，但这些远远不够。市场情况瞬息万变，从拿地到开盘最快也是半年左右，市场情况已经发生了很大的变化。特别是一些不可抗力，比如政策变化，都会让项目本身的盈利情况带来挑战。

3、先强制，后自愿。跟投现在在很多房企已经是一套完善，固定的制度，为了驱使管理层和核心员工，与公司经营目标一致，都是采用强制跟投的方式。所有项目管理层都必须跟投，不能挑肥拣瘦，利润和风险都要一起承受。除此之外，普通员工可以选择性地跟投。

4、仅有收益权。一般跟投项目，都会限制一定的比例。例如碧桂园，公司投资占比不低于85%，员工投资占比不高于15%。在这种限制比例的模式下，项目的决策权还是在公司手里，员工只有享受分红的权利，哪怕是眼看项目亏损。这一点，是不是很像韭菜？

房企为何执著于跟投

跟投的好处实在是太多了，想想都心动：

一是能低成本解决部分融资问题。缺钱，是房地产公司最永恒的主题，特别是一些融资渠道有限的房企，内部员工融资是一个不错的补充。相比市场上动辄年化10%的融资成本，跟投几乎是零成本的，只不过会损失一些利润。但是，给员工跟投利润的同时，公司的经营目标也达到了，最差也是双赢的局面。

二是能促使区域拿地担责。很多房企的区域公司，现在已经把签约强制跟投，作为区域总和投资总拿地的前置条件。既然拿地跟大家的利益相关，那么拿地研判工作，就会慎之又慎。通过此举，可以在制度上避免一些区域盲目拿地的情形，减少拿地失误。

三是驱使员工与公司利益一致。特别是追求高周转的房企，通过跟投制度将员工的利益与项目捆绑在一起，在跟投奖金面前，员工会更加愿意付出额外的工作精力，把项目做得更快更好。这远胜于任何生硬的，以“扣罚”为核心的考核制度。

四是能给外界以，老板愿意分享利润的良好形象。这个形象，对于房企招人尤为重要，特别是高管。高管的加盟，固定薪酬都是其次的，他们最看重的是公司愿不愿意分红。有了跟投制度，人力和猎头去挖角时，又会多几分说辞和胜算。

跟投变味成了割韭菜

跟投发展到现在，已经变了味，很多地产人想着能有跟投多赚公司一笔，谁成想却被隔了韭菜。

1、说不清，道不明的兑现时间。

很多房企在跟投制度上，实行保密制度，对于什么时候退还本金，兑现收益都是口头传达，约定在现金流回正，模拟清算等节点兑现。但是具体到了该节点，往往也难兑现，因为没有明确的制度，跟投的利益很难有效保证。

员工一旦离职，跟投的钱怎么说？是返还本金，还是能享受收益？这个问题更说不清楚了。很多离职的人，希望在离职后，能要回本金就行了，对于跟投收益，实在是不敢多想。很多地产人离职三个月，跟投的资金都还没完全要回来，中毒太深。

如果遇到上家公司被收购，情况就更复杂了。如果被收购的房企，在交易对价款中没有包含员工跟投的资金，或者采取拒不承认的态度，这个就更难了。

2、砸锅卖铁，赶不上跟投要求。

上一个项目的本金都还没回来呢，新项目又让继续跟投了。这个问题在要求强制跟投的房企中，非常普遍。一旦你被称为强制跟投对象，每个项目你都必须根据固定的比例跟投，有多少项目，就跟投多少。特别是一些快速扩张的房企，在跟投了多个项目之后，你每个月发的工资，已经远远跟不上跟投交款的节奏了。

好在今年年初以来，不少房企新拿项目的节奏放缓了，也让跟投的节奏放缓了。不然的话，没点家底玩跟投，你是干不了房地产的。

3、看得见的亏损，参不透的利润预期。

房地产行业已经进入深度调整时期，现在的项目利润下滑，已经是一个明显的趋势。跟投也是如此，大多项目已经无法做到太高的利润，更别提超利润激励了。

如果项目亏损了怎么办？这个问题以前很少会有，因为以前拿地还有涨价的预期，以时间换空间。但是现在却是一个现实，亏了是按比例分摊，还是保证员工投入本金的安全不受影响。

既然已经分不到太多的利润，那么跟投就失去了原有的价值，老板和职业经理人的利益分歧越来越大。跟投由原来的自愿，半自愿的行为，变成了现在纯粹强制的行为，跟投员工的积极性并不高。

房地产已经发生了巨大变化，跟投也到了“七年之痒”，现在是时候对其进行调整了。

虽然无法逃脱被割的命运，只希望老板们下手轻点。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

本文由“投拓江湖”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！

原标题：你跟投的样子，好像一颗韭菜

房企碧桂园