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2021年以来，信用债券市场近期热点频出，海航集团、北大方正、华夏幸福三大大型企业近期均了披露破产重整及组建债委会重要进展，破产重整成了市场关注的焦点。
作者：债券民工在路上
来源：债券民工（ID：zhaiquanmg）
2021年以来，信用债券市场近期热点频出，海航集团、北大方正、华夏幸福三大大型企业近期均了披露破产重整及组建债委会重要进展，破产重整成了市场关注的焦点。事实上，就像《中国民航网6问6答解读海航破产重整》中说的，破产重整是通过对债务人企业实施债务、资产、业务、股权、管理等全方位的重组，化解公司债务负担，实现对经营面临困难企业的挽救和重生。
2月22日，天津松江公告，公司子公司松江恒泰、松江兴业、松江恒通、松江创展、松江集团、松江市政、松江置地共计7家子公司被债权人申请破产清算。从房地产公司的破产重整规律来看，项目清算是第一步，上市房地产公司进入重整才是核心。因此，天津松江本次清算消息的发布，表明公司的债务重组迈出了关键一步，近期不断的涨停也顺应了这个趋势。从长远来看，购房业主表面上受了惊吓，其实不用惊慌，这是司法重整程序的一个惯例或过程。司法重整完成后，已经停工的在建项目将会重新开工，所有权依然不变。所以一定程度上看，看着是清算，其实是新的开始。
事实上，在天津松江债务违约之前，华业资本、中弘股份、新华联、新昌集团和泰禾集团等多家上市公司房地产公司已经出现了债务或者债券违约。房地产企业与一般实业企业不同，涉及众多购房者重大的房产利益，关系着社会的稳定，所以债务问题必须要慎重对待解决。在债券民工看来，上市公司房地产企业债务违约相对其他债务违约主体来说，在解决债务问题上还是很有优势的。但是债务问题的解决需要政府机构、债务人、债权人和购房者多方一起努力，尽可能实现政府机构、债务人、购房者、金融机构、普通债权人等各方利益的最大化。今天以天津松江为例，聊聊如何处理上市房地产公司债务问题。
一、债务人需要统筹各方关系实现最大利益
相比普通债务违约企业，上市房地产公司作为上市公司，拥有资本市场股权、债权处置方式，在解决债务问题时具有一定的优势。与此同时，天津松江的控股股东是天津滨海发展投资控股有限公司，实际控制人是天津市国资委，能够获得政府一定的支持，这个优势也是非常明显的。在面临债务问题时，上市房地产公司可以通过破产重整，积极引入新战略投资者，比如泰禾集团引入万科。通过引入战略投资者，至少可以实现三个目的：
1、保住上市公司的壳资源。通过引入战略投资者，不仅能够最大化保护股民权益，还能够通过引入新投资者来实现业绩提升。
2、保证在建房地产项目的按时完工项目，最大化保护购房业主权益。通过引入战略投资者，可以将目前尚未开发完的项房地产目整体转给一家新的开发商继续完成开发，由新开发商负责交房，从而能够更好地保护购房业主的利益。
3、保护债权人利益。通过引入战略投资者，在引入资本的是同时可以引入新的管理方式、运营模式，协助上市房地产公司完成转型，破解债务危局，可以最大化保障全体债权人权益。
二、债权人需要积极申报债权信息
房地产公司的债权人可以分为金融机构债权人和普通债权人两种。金融机构债权人在面临债务逾期时有天然的处理优势，可以安排专门的部门、人员进行诉讼、保全等各类法律程序，切实保护自身的合法权益。
但是对于普通债权人尤其是信托投资者来说，缺乏这方面的法律实操经验。在这种情况下，普通债权人则需要通过信托公司或者相关及机构，积极向负责上市房地产公司重整的管理人进行债权申报，确保债务本金及利息能够纳入申报债权范围内。
三、购房业主积极协助处理不惊慌
对于购房业主特别是没交房的业主来说，碰到房地产公司遇到债务问题时，千万不要慌，最好的办法就是尽快向负责上市房地产公司重整的管理人申报债权，积极等待最好的解决方案。只要房地产公司的债务问题有了进展，购物业主的利益也会得到最大程度的保护。近期国内已有多个房地产公司债务重整项目重新建设完工的案例：
安徽蒙城县“鸿业又一城”、“鸿业森林城市等项目在2020年5月向法院申请破产重整，2020年8月法院批准重整方案，不到三个月项目得以重新开工建设，维护了2000户购房业主的权益。
南京“天生御景”项目2020因房地产开发商资金断裂、陷入重大诉讼等原因开始停工，南京溧水区法院仅用了38天即完成了该项目的破产重整流程，项目由此得到盘活，70户购房业主的权利得到了保障。
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