第一轮土拍马甲多，溢价高，开发商如同华山论剑，各尽所能，呈现出疯狂拿地、恐慌性高价抢地的状态——考虑到拿地后赚不到钱又出现了退地的情况——似乎对拿地失去了兴趣，目前或暂停拿地、或观望谨慎拿地，亦或转变拿地的方式。

开发商在第一季度有着强烈的补仓需求并且需要面对全年的业绩目标压力，因此开年后的首次集中供地出现了市场过热的情况。部分开发商因担心首批集中供地中无法拿到土地，最终变成了恐慌性地高价抢地，而高价抢地又面临项目没有利润的问题，因此又出现了杭州的宋都地产退地以及卓越地产在北京拿地后想退出合作开发等反常情况。由于首批集中供地的抢地情况严重地推高了地价，与集中供地的“稳地价、稳房价、稳预期”的初衷出现了较大的背离，自然资源部于2021年8月11日针对首批集中供地过热的现象重新修订了政策，然后各地“抄作业”出台政策（东莞、福州、厦门、大连等）。

目前我们摸底的部分开发商拿地的态度：

1. 有TOP30的开发商明确表示下半年不拿地的，也有TOP30的开发商今年就没拿地的。

2. 要求带着融资批复才去拿地的，导致资金机构前期出方案出了个寂寞。对于资金机构而言，考虑到机会成本问题，如果资金机构在房企未拿地之前即花费力气去尽调，出方案及批复，最后开发商却无法拿到地，那将给前融机构带来机会成本以及时间成本问题。当然，对于开发商而言，如没有取得正式的融资批复，或者在拿地后资金不能马上到位进行置换，则后期将面临较大的资金压力。

3. 开发商转变拿地方式，不再盯着招拍挂拿地，比如通过收并购“捡漏”拿地、融资代建、不良资产共益债、融资+代建等等。以收并购拿地为例，一些开发商先依托于国企机构或合作方拿下项目然后收购项目公司部分股权，具体是国企支付完毕土地款拿下项目后，该开发商介入收购项目公司51%的股权，同时与国企方约定18个月后收购该国企持有项目公司的股权，其中对于国企持有的该49%股权前期出资部分则当做对该开发商提供的融资。

4. 有一些国企账上趴着大量的流动资金，但暂时不去拿地。

早在2021年7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议的讲话中提到，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。然后，电视电话会上，广州、福州、北京、长沙等四个城市人民政府作了发言。住建部房地产市场监管司司长张其光表示“还要着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。2021年8月10日自然资源部召开的闭门会议计划对第二批次核心城市土地出让政策进行调整，调整方向涉及：

（1）参加商品住宅用地竞买企业应具备房地产开发资质。

（2）建立有效的购地审查制度，要落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），加强对房地产企业购地和融资的监管。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款，转贷，担保或其他相关融资便利，以及《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），参与土地竞买的单位或个人必须说明资金来源并提供相应证明等要求，将现行政策工具箱中“建立购地资金来源审查制度”，由可选用的政策措施改为统一实施的政策措施。

（3）单宗住宅用地溢价率不得超15%，绝不允许通过提高起拍价方式调整溢价率，否则将公开严肃处理，严格控制城市楼面地价新高。

（4）在达到地价或溢价率上限时，不以竞配建等方式增加实际地价，可通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人。

近期深圳、上海、杭州、苏州、济南等地均发布了第二次集中供地延期的消息。东莞、天津、青岛、大连、福州等地分别出台了政策或者在其延期拍地公告中对第二次集中供地规则进行了调整，其中对房企拿地与前融的影响主要有如下几点：

1. 因为首批集中供地过程中，大部分开发商不拿地的话就得等死，拿地的话又得亏死，而项目没有利润的情况下资金机构基本都不会放款，因此也形成了全市场和全链条的恶性循环。土拍补丁政策对行业的影响非常深远，监管层能尊重市场规律，在限房价的基础上控制土拍的成交溢价，保障开发商有合理的利润，一定程度上有利于提高开发商拿地的积极性，从本质上来说这属于监管层面的一大进步。

2. 土拍的补丁政策有利于遏制房企非理性拿地，限制房企拿地强度，有评论表示“价高者得”的竞拍模式或将成为过去式，用降低确定性来换取热点城市土地溢价率下降，行业在获得稳定的利润率的同时，一定程度上也会增加资金机构的机会成本。

3. 虽然不确定性增加，但竞品质要求、购地资格及资金来源严格审查等重新构建了土拍的准入门槛，以前用马甲拍地和前端加杠杆的方式将难以为继，这将使得真正有资金优势和品质优势的房企以及地方龙头房企获得更多主动权。在行业整体利润率的边际改善的同时，直接提升行业整体新增资产的质量，加速行业估值修复。

4. 对开发商融资而言，企业购地资格及资金来源审查实施后，考虑到监管的红线要求，开发商在土地保证金和土地款方面的融资肯定会变得非常保守。对于资金机构而言，因为新政让房地产市场回归到了正常的项目盈利的逻辑，而且房企的规模、信用与融资能力已慢慢脱钩，因此前融逻辑会从主体信用偏向资产信用，也即资金机构今后在注重主体信用的同时，会更加关注项目是否优质，比如盈利空间、去化速度等，而不是像以前一样过度依赖对房企排名的判断。

开发商在首轮集中供地中的前融需求主要集中在土地保证金和土地款的融资，但因资金机构输血过多并间接造成了房企的过度举牌，因此7月底的时候住建部门的负责人再次强调了要对购地主体和资金来源进行审查的要求。上半年的地产前融市场各方可谓是不遗余力，最后也加剧了“内卷化”。开发商不遗余力找资金，资金机构竭尽所能匹配开发商的融资需求，上半年的地产前融最终形成了“有人吃肉，有人喝汤，有人找米下锅，有人无米下锅”的状况。

在上半年开发商的保证金以及保证金资金池的融资业务中，部分开发商希望在保证金70%配资的基础上，对于自有资金的30%部分希望能融资再加一次杠杆。为了满足集中供地的资金需求，融资期限从1年转变为了几天或3个月内的，资金使用上则希望尽量灵活。在成本计算上，开发商希望不论用多久都按照年化来计算成本。如果资金机构想要介入开发商后端的土地款业务，那么开发商一般都会要求资金机构先把前端保证金问题一并解决，也即这样才能享有参与后端土地款融资业务的机会。

对于资金机构而言，上半年的前融拼速度、拼成本、拼灵活性，好的开发商资金机构都想操作，但是这些开发商要么不缺钱，要么就是无法接受融资成本，如果操作实力稍弱的开发商的业务，资金机构又有各种担忧。

在偏重主体信用的融资时代，大部分房企都会为了规模、评级和融资成本的降低而拼命冲刺和扩张，但当前楼市调控背景下房企的规模已无法带来实际的业绩提升和融资便利，且过度冲规模、高周转却无法盈利时将引起更大的爆雷风险。目前大部分的资金机构都在重新规划和调整自身的投资策略与风控策略，在房地产重新回归到追求项目利润的初始逻辑后，房地产的融资逻辑也从“主体信用”转向了“资产信用”，前融机构更加注重项目质量和项目本身的盈利空间，并注重在投后管理上下功夫。这在风控策略上也能更好地吻合今后的房地产市场发展逻辑。

就招拍挂项目而言，在购地主体及其资金来源审查的监管要求下，房企的土地保证金与土地款融资将受到越来越严格的限制，不过今后稳健型、实力型房企在土拍中的竞争优势也将更充分地体现出来。回到土地保证金和土地款的融资问题上，因监管部门已明确禁止银行、信托、资管甚至私募类资金向房企提供土地款类融资，加上目前各地政策中对房企购地资金来源涉及到小贷、担保、保理、融资租赁、基金、金控平台、国企等机构资金的也开始持否定态度，从市场情况来看，开发商后续参与土拍将大概率使用自有资金或过桥资金，以避免监管部门的问责，因此后续的前融需求主要是缴完土地款后的融资，换言之，土地保证金、土地款业务或将成为历史。因此，后续就我们自身的前融业务而言，我们更倾向于开发商自行支付完土地款后，我们投入的前融资金对他们前期投入的资金进行适当的置换，比如我们投入的前融资金用于置换房企股东的前期投入以及项目的开发建设等用途。

伴随着开发商拿地方式的变化与调整，收并购融资需求、合作开发融资需求、代建+配资需求、不良资产共益债配资需求目前亦逐渐增多。对于这类收并购需求，我们会重点关注融资方是否对项目操盘或控股，交易对手的实力情况，是对整个项目的融资还是对融资方单边股权融资。对于代建的融资项目，融资部分除非能妥善解决风控问题以及代建方担保问题，资金机构一般亦不敢轻易触碰。而共益债融资则在时间周期上非常长，项目也存在较大的不确定性。

下半年对于地产投资机构而言，加强内功修炼，提高分析判断能力，夯实投后管理能力，打造优秀的“作战”团队，在当前形势下则更为重要。