对于中国REITs来说，《通知》堪称里程碑事件。

北大REITs课题组张铮教授，将其点评为：

“公募REITs试点对于中国不动产投融资体制改革具有重大意义，其重要性可以比肩注册制试点对于A股市场改革的意义。”

具体来说，它的看点有以下几个。

◆ 其一，明确了试点项目范围。

优先六大区域：京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲；

大多是经济发达、人口聚集、基础设施建设强的地方，成渝不在内，东北也无名

优先六大行业：仓储物流、收费公路、水电气热、城镇污水垃圾处理、固废危废处理、信息网络。

既有传统基建、又有新基建，都是攸关民生的大资金量项目，背靠国家信仰，资产公信力强。

优先五大园区：国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区、国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区。

要么是高级别行政区，要么是高新高潜力产业园，事实证明，果然经济条件才是最大话语权。

◆ 其二，明确了试点项目具体条件：

具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力。

PPP项目应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定，收入来源以使用者付费为主。

现金流来源具备较高分散度，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。

权属清晰、成熟收益好，优中选优。

显然，监管对公募REITs项目的要求较高，目的也很明确：在建期项目不要，就是要盘活存量。

◆ 其三，明确了REITs交易架构：公募+ABS。

公募好理解，与它对应的是“私募”。

私募投资人数量上限是200，公募不限；私募起投规模要一定量，公募甚至可以每股一元钱。

至于ABS，则是资产证券化。

其奥妙之处就在于，将流动性低、但有稳定现金流的资产，转化为可流通交易的证券资产。

以优质不动产资产为锚，将公募与ABS深度绑定，既派出基金公司、又派出券商资管/基金子公司，监管对于这次REITs可谓慎之又慎。

它相当于给“大基建”打开了另一条融资通道，也给投资者打开了另一投资渠道。

不是非标，也不是私募，还安全低风险，因为资质不好、收益不佳的资产很难被证券化。

无怪乎市场感慨：我们有幸见证。

不再是类REITs，金融市场期待已久的公募REITs，或者叫真REITs，大幕徐徐开启。

为什么是基建？

偌大的中国，本就一向有着“基建狂魔”之称。

当这份证监发40号文出来后，所有人更是欢欣鼓舞，仿佛看到了一场基建盛宴。

有数据表明，中国已形成的存量基础设施达130万亿，假如10%可用于REITs，就是13万亿。

上万亿的资金，将从资本市场滚滚而来。

曾经为融资发愁、为地方政府债台高筑发愁的基建，似乎找到了一个绝佳接盘侠。

要说为什么是基建接盘侠？

得先从为什么公募REITs选基础设施为试点，或者说，为什么不是房地产说起。

国内对REITs有不同译本，以前叫“房地产投资信托基金”，现在叫“不动产投资信托基金”。

但不论把它翻译为什么，它的两大重要基础资产是：房地产和基础设施。

放眼全球，房地产类REITs是最为成熟的。

美国1960年房价停滞，为了汇集资金运用于大型商业房地产计划，正式开创了REITs。

但直到2007年，基建REITs才诞生，而真正有了可观发展更是等到2012年后。

截至5月4日，美国目前有244只权益型REITs，总市值约为10673亿美元，其中基建类REITs共6只，市值占比约为21%。

（资料来源：兴证宏观）

（资料来源：兴证宏观）

不只是美国，日本、新加坡几个成熟市场，先跑起来的无一不是房地产，基建REITs姗姗来迟。

为何我们偏偏率先选择了基建？

因为上述市场当它们在推出房地产REITs时，宏观背景都是——房地产熊市，要刺激房地产。

另外，不止是它们，在全球42个具备REITs制度的经济体中，大部分也都是在经济低迷、经济危机以及经济增长动力不足时推出REITs。

对比之下，我们国家——

疫情冲击+经济下行：推出REITs正当其时。

房价上涨+楼市调控：房地产不能轻举妄动。

再者，无论是417会议，还是其他动向，都表明：2020注定是基建大年，基建扛起经济大梁。

为此，在房地产魔幻+后疫情基建大潮中，选择稳健的基础设施、而非敏感的房地产作为试点，对于风声鹤唳的中国金融市场而言，更是上策。

好一个接盘侠

而以基建作试点，又对基建有什么效果？

最直接的是化解地方政府债务。

无论是过去还是现在，城投公司基建融资，几乎都是通过扩大负债。尤其是城投非标，动辄10%以上的高融资成本，地方政府隐形债务过重。

一方面是政策快马加鞭。

加快审批大基建项目、加快发行地方政府专项债，一次次释放流动性，基建所需资金量大。

一方面要化解地方债务。

为实现债务置换和化解，打赢那一场风险防范战，政府早已出手，也正在出手。

盐城清退8%以上融资，泰州紧随其后，常州不甘示弱；建湖多地对定融按下暂停键……

控成本、限非标，地方城投平台借着政策春风摘掉网红帽子，调整转型，在此一举。

为此，如何在不增加债务杠杆的情况下加大基础设施建设？REITs作为非债务融资是更优选。

除此之外，在过去，我国的基础设施项目在建成之后，不能够出售变现，只能由原来的投资方即地方政府或平台公司长期持有，属于城市资产。

哪怕收益再好，也只能“束之高阁”。

属于存量资产，不活。

从某一角度而言，实在是有些浪费。

这次的REITs相当于为它加了一根杠杆。

坚持“权益导向”的它，所依托的是资产权益、资产基础，而不是过去的融资主体信用。

过去那些收益好的优质项目（如收费公路、桥梁、地下管网等），可以打包卖给社会基金，在资本市场流通，仍由城市使用，但由投资人来持有，政府想要买回，在资本市场交易即可。

如此一来，地方政府不用为债发愁。

过去那些存量的基础设施项目，也被变现盘活，资金被引入大基建领域，实现了一个良性循环。

解决了债务问题，还可以加杠杆融资。

活脱脱一个老实“接盘侠”。

而有了REITs接盘的基建，反之又可以更好地扮演起“国难思基建，基建扛大梁”的经济角色。

一举多得，不可谓不香。

谁将能受益？

无疑，政策为基础设施“开门”。谁握有符合条件的优质项目资产，谁首先就将成为受益者。

对于一些尚不能上市的城投企业而言，这次公募REITs给了它们一次在资本市场公开流通的机会，也给了一次降低负债、直接融资的机会。

前提是，它们有优质基础设施项目。

而受益者远不止于城投企业。

公募REITs将基础设施和资本市场连接起来，监管派出基金公司，也派出券商资管公司，谁先搞懂基建REITs，谁就先拥有市场，先人一步。

不过具备这样能力的公募基金公司，实属凤毛麟角。这次奶酪诱人，但吃起来压力也不小。

还有一位更大的受益者，是投资人。

REITs是以优质不动产资产为锚的股票，基建类更是背靠政府信仰的国家级项目，是百姓心中的“安全防线”，也是稳健投资人的最佳选择。

长期以来，普通居民并无太多除房产和股票、债券之外的投资渠道，很难满足资产配置多样化。

但公募基建REITs之下——

安全性强，收益性强，增值性强、流通性强，居民储蓄可有效转化为资本市场长期资金。

这与1月银保监会《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》提出的——多渠道促进居民储蓄有效转化为资本市场长期资金，不谋而合。

与此同时，新基建投资企业，参与发行管理环节的各专业机构，如保荐机构、基金销售机构、资产评估机构……以及保险金融机构等，都将受益。

就好像侠之大者，为国接盘。

在2020年的难关里，它给了很多人一种现实而积极的意义。

公募REITs已经调研酝酿了多年，试点终于启动，对于金融市场的所有参与主体来说，都是一种鼓励。这种金融创新，倒逼着市场转型成长。

虽然复杂而艰难，虽然操作上尚有诸多难关，虽然经验不多，但不积跬步无以至千里，第一步已经迈了出去。剩下的，就交给时间和实践。

参考资料：

《孟晓苏："除了REITs，没有更好的金融创新可讲"，这句话献给当下的中国》，网易研究局；

《基建REITs：经验与机遇》，兴证宏观；