政策底+行业底，现在，到底要不要买房？

地产十一言

2022-04-14 15:40
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2022年，是难得的政策底+行业底，“双底”之下，一粒尘埃到底要不要买房改变自己的人生命运呢？政策底+行业底，2022年，是房地产行业5年来的底部。

作者｜地产十一郎

来源｜地产十一言（ID:dichanshiyiyan）

历史总是惊人的相似。

听说，燕郊也正在限购松绑。从郑州开始，福州、哈尔滨、衢州、秦皇岛，再到环京的龙头区域燕郊，楼市正在以点状城市分散式地政策松绑。有机构梳理说今年已有超60个城市出台稳楼市政策。

除了取消限购限售、降低首付等购房政策端松绑以外，顶层对于房企融资、居民贷款的金融政策端也逐渐放松，甚至一天内有5个国家部委同时发文站台房地产。

所谓“松久必紧，紧久必松”。

带了5年紧箍咒的楼市，开始松动了。

甚至，有人断言中国楼市又回到了2008年，给人们以巨大的想象空间，劝人们 “抓住中国楼市的最后一次机会“。

的确，不断向前的历史车轮，当下又轧到了底部。你我作为这宏大时代背景下的一粒粒尘埃，

是否要抓住楼市最后一次机会的前提是你能否抓住。

别笑，这是一句严肃的话。

能抓住机会，是因为有能力抓住；否则，您还是老实在家躺平吧。

毕竟，现在买房可不比十年前，闭着眼买房的时代一去不复返了。

2022年，是难得的政策底+行业底，“双底”之下，一粒尘埃到底要不要买房改变自己的人生命运呢？

下面，请听一个十年房产老司机的内心独白。

首先，2022年，的确是买房好时机。

可以说，憋了5年的楼市，几乎被干SI的楼市，终于在2022年迎来了松动，或者用之前经常听到的词：刺激。

政策底+行业底，2022年，是房地产行业5年来的底部。触底必定反弹。所以，有条件的人们，好花不常开，抓住机会，且买且珍惜。

只是，2022的基本面可以比肩2008吗？

十一郎认为，未必。

我们先来回顾下2008年金融危机后房地产行业的表现：

全国商品房销售额2.51万亿元，同比下降16.1%；

销售均价3800元/平，同比下降1.7%；

商品住宅年末广义库存面积10.8 亿平，同比增速高达23.6%，去化周期同比提升了6.5个月至18.1个月；

王石年薪从前一年的691万元大幅缩减至248.1万元，降幅达三分之二；

北京各个楼盘也纷纷跟风降价，如星河皓月推出的10套特价房，价格下调幅度将近50%；

开放商的折扣一路走低，一开始是尾盘甩卖，后来就是99折、98折、95折、9折……

面对此惨状，当年10月，央行出台新政，首付比例从30%降到20%，贷款利率打7折。

后来的故事我们都知道了，房价上涨，一大批70后、80后的家庭命运被改写。

另外一次降低首付比例和利率的时间节点是2014年。

在“大众创业，万众创新”的大旗下，房地产行业再次迎来了一波高潮。

2014年9月30日，贷款利率再次来到7成；

2015年9月30日，首套贷款比例最低来到25%；

2016年2月，在最低25%的首付比例基础上，各地向下浮动5个百分点；同时首套未结清的情况下，二套门槛也由40%降到30%。

接着，突如其来的股灾让人们又陷入了窘境，外汇储备持续暴跌，超人李嘉诚“跑路”，房地产市场再次成为那个被抛弃的孩子。

2014年全国商品房销售额 7.63 万亿元，同比下滑6.3%；销售均价 6324 元/平，同比增长 1.4%，增速明显下滑；

商品住宅广义库存增至历史最高点：28.1亿平，去化周期高达 26.9个月。

高库存，高去化周期，量价齐跌，万念俱灰。

这样的背景下，开启了第二次下调首付比例，同样大幅下调利率。

这一轮下来，中国房价在很短的三五年又翻了一两番，一大波80后、90后的家庭命运被改写。

而这一次，是历史上第三次调节首付比例和利率，机会再次降临！

只是，在十一郎看来，这次的机会与2008年、2014年时，并不是一样的。抓住的可能是机会，也可能是令你很难翻身的大坑。

为何这么讲呢？

首先，这次救市的效果十分乏力。

从意愿上看，各地政府很努力地“救“，从结果上看，市场却没有没有明显回暖。

从3月份开始，接连有不同城市开启了救市之路——取消限购，取消限售，利率下调，放款速度上提，甚至广州还出现了“接力贷”……这波操作下来，要搁以前，楼市早进入全面复苏的前奏了，但这一次，业内期待的小阳春仍然没到来。

今年央行公布了2月份各项金融数据，其中“居民中长期人民币贷款”，出现了自有统计数据以来的首次“负增长”。

明明很多城市都降首付了，放款时间越来越快，大家买房的情绪却依然很低。

市场观望情绪还很浓啊。

第二，百强房企中有七成在一季度都没有拿地。

过去只要土拍火，市场就会火，地价推动房价上涨，土拍刺激楼市预期，过去都是这么玩的。

现在呢，开发商都不敢拿地。

据克而瑞的最新数据，他们重点监测的30个城市3月份商品住宅成交面积环比增长48%，同比跌幅扩至47%。土地市场方面，企业拿地依旧保持谨慎态势，截止至3月末，百强房企中仅有三成企业拿地。

虽然现在管理层明确，开发商合理融资需求要满足。但在当前这个信心比黄金还金贵的时候，金融机构都开始悲观，开发商也就更谨慎拿地了。

开发商躺平不拿地，开发增速下降，可销售面积缩减，土拍蔫了，对市场情绪传导更加不到位。

无论从购房端、金融端还是开发商，整体市场的信心依然没起来。

救市救不起来，这是为什么呢？

一部分原因归结于疫情。

本来2月下旬广州已经开启了楼市回暖迹象，结果还没全面复苏，香港疫情爆发硬生生把火苗掐灭。

上海也一样，说好的3月小阳春，结果还没来得及起来，就扼杀在摇篮里了。

仅存几个还没受到疫情影响加上楼市超宽松的城市，比如郑州和苏州，有回暖的态势。

疫情当前，大家的心思是抗疫，除非刚得不能刚的刚需，要结婚要上学非得顶着疫情买房，其他人都是等一等。

疫情只是外因，最重要的是失业和降薪。

最近优化裁员的消息我想已经包围了所有人吧，京东、阿里、腾讯等大厂纷纷裁员，房地产公司大批员工被优化，或者被降薪，部分城市的公务员和教师也在降薪范围内。

降薪意味着直接削弱了购买力。

以前买房，年轻人都是在工作稳定基础上，并且可以看到工资稳定增长，这样的预期下大家才敢去加杠杆买房。

截止2021年底，居民部门杠杆率与2020年持平，62.2%。

而居民债务中约64%是中长期消费性贷款，而房贷则又是中长期消费性房贷的大头。

现在呢？工资降了，月供还款能力变差，压力就会随之加大，在买房的时候就无法只关注涨幅这种未来无法准确预测的事情身上，而是控制风险，保障安全。

更极端的，被裁员之后找不到工作的人，月供如何还？

还不上月供的，那就等着被银行收房法拍吧。

有一组数据很值得我们警醒：

2019年全国法拍房有50万套，而两年后的2021年则超过了160万套。

就像那句段子说的：房地产这个夜壶又被拿出来了，却发现没有尿了。

这才是救市救不起来的最主要原因。

从目前的调控政策看，降低首付比例并不等于降房价，在房价没有下降的前提下，降低首付就相当于月供压力增大了。

所以，最终决定市场走势的，不是购买意愿，而是真实购买力。

但是，收入不增长，哪来的购买力去买房？

说了这么多，都是外部的宏观形势。总结一下：

1.2022年是政策底+行业底，是一个买房好时机

2.2022年的经济面与2008年不同，买房很可能掉进大坑

3.购房端、房企端、金融端的信心都还没起来

4.疫情、失业、降薪等因素降低了真实购买力

那么，基于以上几点，2022年到底该不该买房呢？

十一郎有几条发自肺腑的建议，想跟大家分享下。

第三，可以买房，2002的确是多年难遇的好时机，但是，不要死命用杠杆。

在疫情+失业面前，所有的机会都靠后站。把吃饭、养家、养娃、看病的钱留好，有了闲钱再去考虑投资，切记切记！之前的高杠杆投资不再适合买房。

过去，在房价上涨的时代，大家贷款买房成为了常态，甚至有些人用经营贷、信用贷借来的钱也拿去买房投资。2021年底，我国居民的住房贷款在中长期消费贷款里占64%。

第二，买房一定要买核心城市的核心资产，擦亮眼选板块。

现在买房，最终于的是选城市，这个城市一定是人口持续流入的，有着大量新市民涌入的，有着产业进驻和产业升级更新的，最好是民营经济发达活跃的。只有这样的城市，才能更多的住房需求。

同一个城市里，也会有不同板块之间的分化。以北京为例，朝阳望京的房价和房子涨幅与房山窦店的就不是一个级别。如何选板块，就涉及到一个更微观的话题了，十一郎有余力了可以跟大家再做分享。