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政策底+行业底,现在,到底要不要买房?

2022年,是难得的政策底+行业底,“双底”之下,一粒尘埃到底要不要买房改变自己的人生命运呢?政策底+行业底,2022年,是房地产行业5年来的底部。

作者|地产十一郎

来源|地产十一言(ID:dichanshiyiyan)


历史总是惊人的相似。



听说,燕郊也正在限购松绑。从郑州开始,福州、哈尔滨、衢州、秦皇岛,再到环京的龙头区域燕郊,楼市正在以点状城市分散式地政策松绑。有机构梳理说今年已有超60个城市出台稳楼市政策。

除了取消限购限售、降低首付等购房政策端松绑以外,顶层对于房企融资、居民贷款的金融政策端也逐渐放松,甚至一天内有5个国家部委同时发文站台房地产。

所谓“松久必紧,紧久必松”。

带了5年紧箍咒的楼市,开始松动了。

甚至,有人断言中国楼市又回到了2008年,给人们以巨大的想象空间,劝人们 “抓住中国楼市的最后一次机会“。

的确,不断向前的历史车轮,当下又轧到了底部。你我作为这宏大时代背景下的一粒粒尘埃,

是否要抓住楼市最后一次机会的前提是你能否抓住。

别笑,这是一句严肃的话。

能抓住机会,是因为有能力抓住;否则,您还是老实在家躺平吧。

毕竟,现在买房可不比十年前,闭着眼买房的时代一去不复返了。

2022年,是难得的政策底+行业底,“双底”之下,一粒尘埃到底要不要买房改变自己的人生命运呢?

下面,请听一个十年房产老司机的内心独白。



首先,2022年,的确是买房好时机。

可以说,憋了5年的楼市,几乎被干SI的楼市,终于在2022年迎来了松动,或者用之前经常听到的词:刺激。

政策底+行业底,2022年,是房地产行业5年来的底部。触底必定反弹。所以,有条件的人们,好花不常开,抓住机会,且买且珍惜。

只是,2022的基本面可以比肩2008吗?

十一郎认为,未必。

我们先来回顾下2008年金融危机后房地产行业的表现:

全国商品房销售额2.51万亿元,同比下降16.1%;

销售均价3800元/平,同比下降1.7%;

商品住宅年末广义库存面积10.8 亿平,同比增速高达23.6%,去化周期同比提升了6.5个月至18.1个月;

王石年薪从前一年的691万元大幅缩减至248.1万元,降幅达三分之二;

北京各个楼盘也纷纷跟风降价,如星河皓月推出的10套特价房,价格下调幅度将近50%;

开放商的折扣一路走低,一开始是尾盘甩卖,后来就是99折、98折、95折、9折……

面对此惨状,当年10月,央行出台新政,首付比例从30%降到20%,贷款利率打7折。

后来的故事我们都知道了,房价上涨,一大批70后、80后的家庭命运被改写。

另外一次降低首付比例和利率的时间节点是2014年。

在“大众创业,万众创新”的大旗下,房地产行业再次迎来了一波高潮。

2014年9月30日,贷款利率再次来到7成;

2015年9月30日,首套贷款比例最低来到25%;

2016年2月,在最低25%的首付比例基础上,各地向下浮动5个百分点;同时首套未结清的情况下,二套门槛也由40%降到30%。
接着,突如其来的股灾让人们又陷入了窘境,外汇储备持续暴跌,超人李嘉诚“跑路”,房地产市场再次成为那个被抛弃的孩子。

2014年全国商品房销售额 7.63 万亿元,同比下滑6.3%;销售均价 6324 元/平,同比增长 1.4%,增速明显下滑;

商品住宅广义库存增至历史最高点:28.1亿平,去化周期高达 26.9个月。

高库存,高去化周期,量价齐跌,万念俱灰。

这样的背景下,开启了第二次下调首付比例,同样大幅下调利率。

这一轮下来,中国房价在很短的三五年又翻了一两番,一大波80后、90后的家庭命运被改写。

而这一次,是历史上第三次调节首付比例和利率,机会再次降临!

只是,在十一郎看来,这次的机会与2008年、2014年时,并不是一样的。抓住的可能是机会,也可能是令你很难翻身的大坑。



为何这么讲呢?

首先,这次救市的效果十分乏力。

从意愿上看,各地政府很努力地“救“,从结果上看,市场却没有没有明显回暖。

从3月份开始,接连有不同城市开启了救市之路——取消限购,取消限售,利率下调,放款速度上提,甚至广州还出现了“接力贷”……这波操作下来,要搁以前,楼市早进入全面复苏的前奏了,但这一次,业内期待的小阳春仍然没到来。

今年央行公布了2月份各项金融数据,其中“居民中长期人民币贷款”,出现了自有统计数据以来的首次“负增长”。


明明很多城市都降首付了,放款时间越来越快,大家买房的情绪却依然很低。

市场观望情绪还很浓啊。

第二,百强房企中有七成在一季度都没有拿地。

过去只要土拍火,市场就会火,地价推动房价上涨,土拍刺激楼市预期,过去都是这么玩的。
 
现在呢,开发商都不敢拿地。

据克而瑞的最新数据,他们重点监测的30个城市3月份商品住宅成交面积环比增长48%,同比跌幅扩至47%。土地市场方面,企业拿地依旧保持谨慎态势,截止至3月末,百强房企中仅有三成企业拿地。

虽然现在管理层明确,开发商合理融资需求要满足。但在当前这个信心比黄金还金贵的时候,金融机构都开始悲观,开发商也就更谨慎拿地了。
 
开发商躺平不拿地,开发增速下降,可销售面积缩减,土拍蔫了,对市场情绪传导更加不到位。

无论从购房端、金融端还是开发商,整体市场的信心依然没起来。


救市救不起来,这是为什么呢?

一部分原因归结于疫情。

本来2月下旬广州已经开启了楼市回暖迹象,结果还没全面复苏,香港疫情爆发硬生生把火苗掐灭。
 
上海也一样,说好的3月小阳春,结果还没来得及起来,就扼杀在摇篮里了。
 
仅存几个还没受到疫情影响加上楼市超宽松的城市,比如郑州和苏州,有回暖的态势。
 
疫情当前,大家的心思是抗疫,除非刚得不能刚的刚需,要结婚要上学非得顶着疫情买房,其他人都是等一等。


疫情只是外因,最重要的是失业和降薪。

最近优化裁员的消息我想已经包围了所有人吧,京东、阿里、腾讯等大厂纷纷裁员,房地产公司大批员工被优化,或者被降薪,部分城市的公务员和教师也在降薪范围内。

降薪意味着直接削弱了购买力。

以前买房,年轻人都是在工作稳定基础上,并且可以看到工资稳定增长,这样的预期下大家才敢去加杠杆买房。

截止2021年底,居民部门杠杆率与2020年持平,62.2%。

而居民债务中约64%是中长期消费性贷款,而房贷则又是中长期消费性房贷的大头。


现在呢?工资降了,月供还款能力变差,压力就会随之加大,在买房的时候就无法只关注涨幅这种未来无法准确预测的事情身上,而是控制风险,保障安全。

更极端的,被裁员之后找不到工作的人,月供如何还?

还不上月供的,那就等着被银行收房法拍吧。

有一组数据很值得我们警醒:

2019年全国法拍房有50万套,而两年后的2021年则超过了160万套。

就像那句段子说的:房地产这个夜壶又被拿出来了,却发现没有尿了。

这才是救市救不起来的最主要原因。

从目前的调控政策看,降低首付比例并不等于降房价,在房价没有下降的前提下,降低首付就相当于月供压力增大了。

所以,最终决定市场走势的,不是购买意愿,而是真实购买力。

但是,收入不增长,哪来的购买力去买房?


说了这么多,都是外部的宏观形势。总结一下:

1.2022年是政策底+行业底,是一个买房好时机

2.2022年的经济面与2008年不同,买房很可能掉进大坑

3.购房端、房企端、金融端的信心都还没起来

4.疫情、失业、降薪等因素降低了真实购买力

那么,基于以上几点,2022年到底该不该买房呢?

十一郎有几条发自肺腑的建议,想跟大家分享下。

第三,可以买房,2002的确是多年难遇的好时机,但是,不要死命用杠杆。

在疫情+失业面前,所有的机会都靠后站。把吃饭、养家、养娃、看病的钱留好,有了闲钱再去考虑投资,切记切记!之前的高杠杆投资不再适合买房。

过去,在房价上涨的时代,大家贷款买房成为了常态,甚至有些人用经营贷、信用贷借来的钱也拿去买房投资。2021年底,我国居民的住房贷款在中长期消费贷款里占64%。

第二,买房一定要买核心城市的核心资产,擦亮眼选板块。

现在买房,最终于的是选城市,这个城市一定是人口持续流入的,有着大量新市民涌入的,有着产业进驻和产业升级更新的,最好是民营经济发达活跃的。只有这样的城市,才能更多的住房需求。

同一个城市里,也会有不同板块之间的分化。以北京为例,朝阳望京的房价和房子涨幅与房山窦店的就不是一个级别。如何选板块,就涉及到一个更微观的话题了,十一郎有余力了可以跟大家再做分享。

第三,杠杆买房的,一定要想清楚,月供于你而言意味着什么。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

本文由“地产十一言”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

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