案例分析—房产商发布广告的法律界限

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2017-11-06 16:57
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房产商应如何防范法律风险呢？

一、案例分析

笔者在案例库选取了杨上康与卢立英,深圳市佳和合泰科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，杨X康认为杨X康所购买商铺的经营环境远远不如卢X英、XXXX公司、XXX公司所宣传及构想，XXXX公司销售时宣传的众多驰名玩具店，如“法拉利”、“喜洋洋”将进驻、已挂牌“广东省玩具协会”等，至杨X康起诉之日，尚未兑现，于网络、媒体间形成一定负面效应，XXXX公司、卢X英该等欺诈行为已直接影响商铺的经营效益及杨X康权益的实现。杨X康诉至一审法院，提出上列诉讼请求。

二、原告提供的证据

杨X康为证明卢X英、XXXX公司、XXX公司采用欺诈手段进行虚假宣传和促销，向一审法院提交涉案商铺的宣传资料，上述宣传资料中记载：深圳高利铺租金大PK，深圳动漫展铺一层9平方米，日租260元/平方米/日，月租金7万;龙头抢驻，旺场保证，并列举加菲猫、喜洋洋和灰太狼、哆啦A梦等品牌。

三、一审法院的观点

杨X康与卢X英签订《商铺买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应切实履行合同义务。合同签订后，杨X康依约支付涉案商铺购房款，卢X英、XXXX公司、XXX公司将涉案商铺交付给杨X康使用，杨X康、卢X英、XXXX公司、XXX公司双方均已经履行合同义务。杨X康主张卢X英、XXXX公司、XXX公司在销售商铺过程中存在虚假宣传行为，构成了欺诈。本案中，从杨X康提交的宣传资料来看，宣传广告内容为要约邀请，双方合同约定也明确约定宣传资料不构成合同主要内容，因此，杨X康购买涉案商铺时应当清楚合同内容并不包括宣传资料所记载内容，且杨X康作为投资人，购买商铺属于风险性较高的投资行为，应对广告宣传中所包含的不确定性事项及不确定性事项所带来的经营风险存在合理预期。现杨X康以卢X英、XXXX公司、XXX公司在销售商铺过程中虚假宣传构成欺诈为由，请求解除《商铺买卖合同》以及《借款合同》、《抵押借款合同》，依据不足，一审法院予以驳回。

四、二审法院观点分析

1、杨X康主张，涉案商铺的宣传资料为虚假宣传，卢X英已构成合同欺诈。对此，本院认为，首先，宣传广告的内容为要约邀请，涉案合同亦明确约定为销售推广商铺所提供的图文资料（包括但不限于对商铺升值空间、收益率等所做描述）为宣传和参考之用，不作为要约及合同条款，故宣传广告的内容并非双方约定的合同内容，杨X康作为购买商铺的投资人，应对广告宣传所包含的内容的不确定性进行合理预期，不应以涉案商铺的收益未达到广告宣传的效果主张卢X英构成合同欺诈。

2、杨X康又主张，涉案合同第十五条中关于宣传广告不作为合同条款的约定为免除责任的格式条款，应当认定为无效。本院认为，涉案合同为XXXX公司提供，合同第十五条为黑体字特别标注，已足以引起买方的注意，应认定XXXX公司已履行《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的“提供格式条款的一方采取合理方式提请对方注意”的义务，故XXXX公司已尽合理提示及说明义务，该合同条款应认定为有效。

五、案件破解方向

《广告法》明确规定了，不得虚假宣传，不得欺骗误导消费者。国家工商总局发布的2016年2月1日生效的《房地产广告发布规定》，房产预售广告中值得关注的是发布规定的第四条，如何准确把握这四个不得，如何在广告发布时科学设计，该规定第四条房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（一）升值或者投资回报的承诺；（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；（三）违反国家有关价格管理的规定；（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

在上述案例中结合新的广告法及相关规定，房产商应如何防范法律风险呢？第一，必须取得房产预售证，很多房产商连房产预售证都未有就已经蠢蠢欲动做好广告宣传。第二，不作任何承诺，特别是涉及教育入学、交通设施、投资回报等内容。可以宣传不得为的其他方面，并且明确宣传资料不作为要约及合同条款。第三，销售商品房宣传条款应该加粗加黑，以足够的引起买家的注意。第四，不得使用绝对化的用语，例如国家级、最佳、最优美、空气最清新、居住环境最舒服等等。

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