作者：鹿鹿

来源：阿尔法工场研究院（ID：alpworks）

后疫情时代，“三道红线”融资新规以及房贷新规下，监管从严，高杠杆、高负债的运营模式迎来巨大挑战，未来高增长一去不复返。

为了应对行业巨变，部分规模房企纷纷启动新一轮战略调整，摒弃传统的重杠杆、重扩张的短期思维，有些企业以组织架构调整为主，比如万科，近期，有消息称万科总部部分职能将搬迁至上海，由此开启总部组织架构大调整。部分企业从产品力端发力，比如碧桂园，其在1月推出2021年四大产品系，以应对行业之变。

根据克而瑞研究中心数据，仅2020年50强房企中就有半数左右房企进行了组织架构调整。企业调整背后释放出很强的信号，房地产行业的发展已经从“杠杆红利”向“管理红利”时代转变，企业纷纷调整战略思路、管理思路等，通过精细化管理、高质量发展、坚持长期主义才可能在未来的竞争中获得一席之地。

在行业大背景下，“调整”成了房企的关键词。近日，我们注意到，在众多组织架构调整中，融创（01918.HK）的动作稍显特殊。

2021年开年，融创发了两笔美元债，并且创公司美元债单次发行规模之最，利率也创下公司发行美元债的最低纪录。时间再往前推，融创分别于2020年3月、10月、12月回购1.48亿、3000万、3.18亿美元债。此次提前偿还2022年2月到期的8亿美元债后，已经在一年内累计提前偿还近13亿美元债券。

发债、还债背后，折射出融创正在坚持的“加减法”的长期主义智慧。

01 减法：控拿地，降杠杆 

融创的减法第一步就是：减少在公开市场拿地，严控拿地节奏。

从容放缓拿地节奏并不是件易事，需要有丰厚优质的土储，以及对宏观经济和行业发展的判断作为支撑。而这也是融创的“底气”。因此，融创早在“三条红线”之前的2019年，就有意识地控制和放缓拿地节奏，减少在公开市场拿地。

“三条红线”之后，融创的投资节奏更加从容。尤其是2020年以来，局部热门区域、城市的土地市场火热，土地成本攀升高位，融创持续保持谨慎的投资策略，上半年择优购入货值仅为2330亿的土地储备，较上年同期投资额度下降64%，兑现严控拿地的发展战略。

根据中指研究院发布的《2020年1-12月全国房地产企业拿地金额与面积排行榜TOP100》显示，TOP100企业拿地总金额32337亿元，拿地规模同比增长14%。同期融创中国拿地金额为695亿元，排名第15位，较2019年的1000亿元同比下降30.5%。

拿地速度放缓之后，融创做到了“轻装”前行。同时也为降杠杆提供了基础保障。

融创的第二大减法是降负债。自2019年以来，融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在年报、中报及股东大会等多个场合均表达了降负债的决心：控制拿地节奏，调整融资结构，负债率水平显著下降，降低融资成本。

在2020年中期业绩投资者说明会上，汪孟德表示：公司长期的负债率下降是一个确定性的事情。主要原因有二，一是自2017年开始，集团业绩、利润、收入都在快速释放，新项目投资的速度在下降，这个阶段一定是负债率下降的过程；二是今年、明年至未来，在公司战略上，负债管控和杠杆下降也是管理层最主要的任务之一，所以，杠杆率的下降是一个非常确定性的事。

随着销售规模的持续增长，融创准确判断市场，合理控制投资节奏，负债率得到持续长期改善。很显然，融创已成功摘掉“高杠杆”房企的帽子，跻身杠杆适中的稳健型企业阵营。

2月3日，融创中国发布正面盈利报告，预计2020年公司拥有人应占溢利较上年度增长超过35%，远超市场预期，综合竞争力优势下，融创正释放出强劲的盈利能力表现。与此同时，融创中国的资本结构持续优化。

公告显示，截至2020年底，融创中国净负债率预计降至100%以下，非受限现金短债比大于1，剔除预收款项后的资产负债率低于80%。据此，融创已经符合了央行“三道红线”融资新规中的两条，超预期快速降两档至黄档，已经和2020年中期万科、碧桂园的档位一致。

基于此，融创所取得的降杠杆成果已经引起资本市场的密切关注，花旗、摩根士丹利、摩根大通、瑞信、广发、海通等20多家国际投行密集发布研报，给予公司正面评价。

从发债情况来看，融创进一步降低了融资成本。比如公司于2021年1月21日发行2笔美元债，合计规模达11亿美元，其中3.25年期规模为6亿美元，利率5.95%、5年期规模为5亿美元，利率6.50%。创融创中国美元债单次发行规模之最，利率也创下公司发行美元债的最低纪录。

融创称，本次发债所得资金，将用于提前赎回2022年2月到期、票面利率7.875%之美元债，预计本次赎回后，公司债务结构将得到进一步的优化，融资成本也将持续下降。

做减法之后的融创，在持续降杠杆的同时，实现有质量的内生增长。

02 加法：优势赛道头部占位布局

自2010年上市以来，融创实现华丽转身，并跑出了属于融创的“加速度”。

2010年-2019年，融创合同销售金额从71亿元上升至5562亿元，增长高达77倍；营业收入从82亿元增长至2937亿元，增长35倍；核心净利润从15亿元提升至271亿元，增长17倍。

2010年-2020年6月底，融创净资产从47亿元增长至1339亿元，增长27倍。

2010年-2020年，融创市值也从104亿港元扩大至1571亿港元，增长14倍。

在过往近10年的时间里，融创持续精准把握行业周期机会，面对合适的投资机会果断出手，得以积累了厚实的基础。根据公司2020年中报，融创土储货值约80%位于高能级的一二线城市。

在规模房企中，融创拥有的土地储备堪称最为优质，有力保障其在未来多年内的市场规模稳步提升。摩根斯丹利预计，融创2021年销售目标为6300亿至6400亿，同比增长约10%。

“地产+”持续发力，而融创在“地产+”的布局逻辑值得深究：围绕投资消费升级。这是一个大概念，整体以国家经济内循环为导向，未来将有无限发展空间。

具体来看，融创近年来持续布局“地产+”，搭建了融创服务、融创文旅、融创文化等多个下属产业集团，业态涉及物业、文旅、文化、会议会展、医疗康养等众多板块。

随着布局的不断深入，在行业发展新周期下，各个板块不断释放出红利。

其中，融创服务11月19日正式登陆港股，并获得了包括腾讯、IDG资本、高瓴资本及雪湖资本等“豪华基金”作为基石投资者，显示出拥有强大母公司优势、具备行业整合能力和核心竞争力的龙头企业必然能够获得投资者长期看好。上市后股价表现突出，截至目前，涨幅已超过100%。

值得提及的是，融创文旅板块显现出强大的韧劲，即便遭逢疫情冲击，融创文旅板块快速恢复市场活力，开始对公司带来稳定现金流及业绩支持。

2020年9月，成都、重庆融创文旅城双城开业，国庆期间两城合计接待游客近180万人次。其中成都融创文旅城接待的游客数量，更是占据了国庆期间都江堰整体游客数量的近三分之一。国庆黄金周8天内，融创旗下十大文旅城及度假区接待游客总量超过600万人次；预计2020年全年，融创全国营业文旅城客流量将突破1亿人次。

截至目前，融创已经布局13座文旅城，5个旅游度假区，50余座乐园、近90个商业，近150家高端酒店，是中国最大的文旅产业持有者及运营商，具备设计、建设、运营的完整体系能力。

同时，融创文旅跨产业、跨区域构建“文旅+”深度融合新方式，将线下欢乐场景与线上平台进行同步协调发展，首次推出线上平台——“融创文旅俱乐部”，通过整合资源、聚合流量，实现更高效的资源优化整合与配置，在产业端形成联动效应。上线四个月之后，文旅俱乐部会员数在2020年底突破千万大关。

融创不仅投资能力强，在地产相关领域的战略投资也十分独到，包括金科股份和贝壳找房等，都持续为融创贡献了优异的财务与现金流回报，也充分体现了融创对投资对象及投资节点的精准把握，证明了融创在产业链与社区相关领域战略投资的前瞻性眼光与判断把握能力。

下一个十年已经到来，这家头部房企已然步入稳健发展的新阶段。

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原标题：融创的加减法

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