内卷的房企

投资杂记

2021-05-21 10:22
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热门城市拿地其实很痛苦，大家都挤破了头再抢，不拿地是死，拿地没钱赚，内卷很严重，这次杭州土拍的惨烈更是说明了这一情况，房企之间卷的非常厉害，利润直接干到了个位数，盖房子的现在赚的真的是白菜钱。

作者：投资杂记

来源：投资杂记（ID：gh_a849fd3eaab7）

地产行业的发展是越来越明牌了：存量的市场、规则的透明和居住属性的回归。在区域布局上，大家都一致看好几大湾区的发展潜力，最近几年房企在拿地的时候也逐步向一二线城市回归，更加追求安全性。但是这也带来了一个问题，热门城市热门地块土地价格居高不下，在限地价限房价的情况下，利润率被挤压的很厉害。集中供地下可能加剧了这一情况。

杭州五月份两天土拍一共是吸金1178.2亿元，地方政府无疑是最大的赢家，赚的盆满钵满。这次土拍最亮眼的是杭州王滨江集团和深耕杭州多年的融信，俩家一起合作拿了4快递，总价172.5亿元，融信自己拿了3块地，总价56.02亿，滨江自己拿了一块地，总价10.07亿。下面是滨江拿地的情况。

拍的这些地赚钱吗？在业绩发布会上，滨江的老板回答了投资人的问题“公司最近在杭州集中土地出让中获取了5块土地，在滨江团队精干高效管理下，努力做到1%—2%的净利润水平”。其实这个回答多少还是有点凡尔赛的，我滨江作为杭州王，还能赚个一两个点的净利，其他人来干可能就是要赔本了。滨江就是通过“价格竞争”牺牲利润率来保障市占率。

这么低的利润，滨江为啥还要去拿地呢？第一，补充存货。作为杭州王，肯定是要在杭州市场保持领头地位的，持续补充货值就成为了必须；第二，虽然项目不一定很赚钱，但杭州的去化肯定没太大问题，就是通过跑量赚点钱，有赚总比没赚好，就是辛苦点；第三，外拓难度还是比较大的，滨江外拓也不是很成功，在深圳搞的项目也被骗了，还不如老老实实赚一两个点。

过去，行业高速发展，大家都有的赚；未来，必须要有金刚钻，才能活下去。但是金刚钻并不是一天练成的。在集中供地和各种债务管控下，其实地产挑券的思路还是比较清晰的：有多元化拿地能力、较强的区域竞争力、财务健康融资成本低等。两集中政策刚出来的时候，也写了一个政策影响的点评，观察第一轮集中供地情况，还是和当时判断比较相符的。

1、该政策仍属于房地产长效机制的组成部分，重点还是构建稳地价、稳房价和稳预期的政策体系；

2、通过在重点城市集中时间、集中挂牌出让土地，能使规则信息更透明，在全国层面同一时间增加土地供应量，有助于降低拍地溢价率，并且将来集中上市销售，有助于稳定房价；

3、对于房企而言，挑战是整体性的，包括投资、销售、融资、品牌等多方面能力的考验，核心还是企业在这些方面要有显著的竞争优势，总体有利于大中型头部、且财务杠杆水平较低、品牌竞争力强的大中型房企，但并不是说对区域房企就造成负面冲击；

4、有利于具有多元化拿地能力的房企，包括勾地、旧改等，能够平抑招拍挂市场的不确定性；

5、此政策叠加三道红线，弯道超车已经没有可能性，行业座次排定，发展基调还是从规模导向向效益导向转变，草莽发展时代早已结束，提高自身各方面的能力才是竞争的关键；

6、对于城投的影响不明，土地出让金是否会减少还是增加这个可能还是和区域有关，差的区域房企也不愿去，且差区域供需格局可能本来也比较差；

7、同一城市内部地块价值仍然是分化的，核心地块的竞争和溢价率不一定会降低；

8、合作开发仍然会延续下去，尤其是与国企、央企的合作（利用其资金优势）、和当地龙头的合作（利用其品牌优势）。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

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原标题：内卷的房企