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2023不良资产大会昆明站
如何合理盘活停车位并通过融资等方式找回现金流也一直是被开发商忽视的问题。
作者：西政财富
来源：西政财富（ID：xizhengcaifu）
产权分散、停车费低、供需不均、空置率高等是困扰停车行业的主要问题，如何合理盘活停车位并通过融资等方式找回现金流也一直是被开发商忽视的问题。尽管如此，市面上的一些资金机构却始终对停车位的融资趋之若鹜，目前一些开发商也积极尝试着通过让与担保模式转让停车场（大宗资产转让），亦或通过金交所停车场相关融资产品取得融资后为土地前融提供补充资金。除此之外，亦有大量长期资本、智慧停车服务商瞄准国内停车场行业的投资和运营机会。
对此，我们结合近期合作操办的停车场融资等项目就停车场融资做相关介绍与业务操作说明，以供同业人士参考。
一、停车场产业基金投资
不同于传统的短期投资思维，产业基金投资看重停车场的现金流情况及未来经营收益，以长期投资+运营的思维进行产业投资。其基本操作要求如下：
（一）开发商资质
主要看重车位未来现金流及地段、位置及未来成长空间等。
（二）车位要求
原则上须为一二线城市车位，对于人防车位等无产权的车位，亦可通过收购车位租赁权方式提供融资。
（三）业态类型
商业、办公、医院、体育场馆、公共场所等配套车位。
（四）规模要求
一般归集200个车位以上，若单体项目无法满足车位数量要求，可进行若干项目的车位归集组合。
（五）投资方式
可收购产权、长期或中短期租赁方式收购车位收益权或收购经营权：
1.产权收购
可直接收购车位权或收购股权。通过收购产权或项目公司股权取得停车场所有权，以产权或股权方式收购单个停车场项目或包含多个项目的投资组合。
2.长期或中短期租赁
（1）长期租赁：通过10-20年的长期租赁获得长期经营权，并投入资金对停车场进行包括灯光、墙面、智能停车引导系统、自动收费系统等升级改造，并进行专业化经营和管理。
租金收入可通过固定租金模式，每年或几年支付；或进行收益分成以及固定租金+收益分成等；
（2）中短期租赁：通过3-10年的中短期租赁获得经营权，派驻团队对停车场进行经营和物业管理，到期移交给业主，并根据约定，可配合业主为消费客户提供停车优惠服务。
3.经营权转让—运营—移交
接管并同时获得停车场项目30-40年经营权，经营期限结束后，将项目移交回业主方。
4.建造—运营—移交
按照项目需求及业主要求，投资建设停车项目，并获得项目相应年限经营权，到期后将项目移交给业主。
（六）支付方式
支付方式根据车位的现金流情况以双方协议约定可支付固定收益、收益分成或固定租金+收益分成等方式：
1.对于已经有现金流的车位，可根据现金测算一次性支付5年、10年或20年未来收入，具体根据双方沟通确定；
2.对于新建车位亦可进行投资，支付方式需根据停车场的经营情况按进度付款。
在我们财富中心以往的合作案例介绍中，越来越多的地产上游企业，包括智能停车服务商、总包单位、代建单位、材料供应商、包销单位等选择直接作为投资方认购地产企业或其合作机构发行的融资产品的份额，并通过这种方式提前锁定智能停车服务、总包施工、材料供应等合作业务，由此曲线提供前融资金。
目前亦有一些交易所推出了金交所收益权转让的产品，并允许产权清晰的住宅区车位收益权作为融资标的。由于金交所通常没有配套的产品募集能力。因此，对于开发商而言，交易所仅为当前放款通道紧缺的情况下（其业务的合规性不予评判），产品备案发行的通道，实际仍旧需开发商自行筹措资金。但是，对于有优质的募集团队或渠道的开发商而言，在当前形势下，停车位收益权金交所产品不乏为融资渠道的重要补充。
除此之外，市面上亦有一些资金从事停车位包销融资、停车位融资租赁等方式的融资业务。
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