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2月16日，北京打响了2022年节后集中供地“第一枪”
作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID:dzypls)
2月16日，北京打响了2022年节后集中供地“第一枪”，经过20余家品牌房企两日竞拍，至17日，北京首轮推出的18宗含宅用地最终成交17宗，其中9宗地块底价成交，3宗地块达到最高限价。
无论是整体溢价情况，还是流拍率，节后重点22城首场集中土拍的热度较2021年末的最后一次集中土拍明显回暖，品牌房企的回归、积极参拍也说明企业的投资积极性正在修复。
整体来看，在资金压力下，民企参拍积极性仍然不高，国企央企仍是此次拿地的主力军。
01 竞现房比例成常态
作为2022年集中供地的第一枪，北京本轮土拍总体上延续了2021年的表现。
从土拍规则来看，竞现房销售已经从试点成为普遍现象，本次挂牌的18宗含宅用地，有9宗地块设置了竞现房销售面积竞拍方式，占比达到50%。此外，本次土拍依然延续了对于高标准方案的要求，竞拍进入最后一个阶段，都需要提交高标准方案。
从竞现房销售来看，一方面可以防止项目扎堆入市，切实保障消费者的权益，做到“所见即所得”，未来同期开盘的项目中，现房项目也比期房项目更具备优势。但现房销售对开发商的施工能力、现金流能力提出了更高的要求，大幅降低开发商的资金使用效率，以至于降低盈利水平。
在保障房企盈利水平方面，北京首轮土拍也做出了“让利”，且地价控制更为明显。从溢价率来看，18宗地块中有1宗地块最高限价溢价率仅3%，4宗最高溢价率为5%，2宗最高溢价率为10%。因此，本轮土拍吸引多家房企积极参拍，参拍房企达到20余家，华润、中海、绿城均参拍了5宗地块以上。
图：北京首轮集中供地最高限价溢价率分布情况
数据来源：CRIC整理
02 溢价率提高，流拍率走低
从溢价率和流拍率两项指标来看，土地市场整体表现“回温”。北京首轮土拍平均溢价率为4.5%，与去年第三轮相比提升了3个百分点，同时，流拍率也从17%回落至6%。
此外，本轮土拍还有3宗地块触及最高限价，热度可见一斑。
具体来看，三宗触及最高限价地块分别为丰台区纪家庙地块、朝阳区崔各庄地块，以及中关村生命科学园地块，分别被华润、绿城和建发收入囊中。其中，华润和绿城地块最终分别以6%的政府产权、4.1万平方米的现房销售成交，而中关村生命科学园地块进入竞现房销售环节后无房企举牌，最终由建发以最高限价竞得。
图：北京2022年首次集中供地成交溢价分布情况（单位：万平方米）
数据来源：CRIC整理
03 首轮土拍盈利空间较大
当前的土拍市场，项目的盈利水平是房企投资关注的最重要因素。
经测算，北京首轮集中土拍整体盈利空间较高，成交楼板价与住宅销售指导价之间价差达到2万元/平方米以上的地块就有17宗，盈利空间较为可观。
以华润竞得的丰台区纪家庙纯宅地为例，其销售指导价与楼板价之差达到4万元/平方米以上，地价房价比为0.6，虽然政府产权份额达6%，仍然有一定的利润空间。
反观丰台区[2022]003号地块，该项目由北京城建竞得，成交楼板价为22008元/平方米，销售指导价达到88000元/平方米，地价房价比仅有0.26，房价与地价的差值更是在6万元/平方米以上。但地块存在5.4万平方米的产业用地，且有9800平方米的保障房，运营的复杂系数较高，因此最终仍是底价成交。
图：北京2022年首次集中供地盈利空间情况（单位：元/平方米）
数据来源：CRIC整理
04 国企央企仍是“顶梁柱”
从地块的区域分布来看，近郊区持续成为北京土地供应的主力区域，地块主要集中在大兴区、昌平区、顺义区等，近郊供应面积共计96.72万平方米，占60%。而城区占比只有三成，丰台区、朝阳区和石景山区各成交2宗地块。
图：北京2022年首次集中供地成交区域分布情况（单位：万平方米）
数据来源：CRIC整理
在2022年的北京首轮集中供地上，10强房企表现抢眼，本土平台公司也崭露头角，国企央企仍然是“顶梁柱”。
10强房企中有5家本次在北京拿地。具体来看，绿城共计拿下3宗地块，总成交金额98.4亿元，成为本次土拍中的最大赢家。其中朝阳区崔各庄地块更是本次土拍热度最高地块，中海、华润和绿城均积极出价，触及最高限价后绿城以现房销售4.1万平方米成交。此外，中海、华润也各落两子，保利和金地通过联合体的形式拿下2宗地块。
此外，规模房企旭辉、建发也有所斩获，北京本土平台公司（兴创、北京城建、北投、怀柔科学城）拿地占比约为三成左右（按幅数计算）。
品牌房企对北京的参拍意愿仍然较为强烈。
图：北京2022年首次集中供房企拿地情况（单位：亿元）
数据来源：CRIC整理
当前北京首轮土拍中表现出的品牌房企的回归、积极参拍现象，意味着企业的投资积极性正在修复，但资金压力下，民企参与度仍然保持谨慎，拿地企业多为国企和央企，作为春节后集中供地“第一枪”，北京土拍市场表现起到了提振土地市场信心的作用。但由于行业现在仍整体处于低谷期，集中供地预计还会出现“分化”，一线城市土地市场或将率先回温，而其他城市、企业则还需要一段时间的修复期，国企和央企“托底”的现象仍将持续。
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