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大基建背景下的业务拓展机会

2022年4月26日召开了中央财经委员会第十一次会议,此次会议重点研究了“全面加强基础设施建设”的问题。

作者:西政财富

2022年4月26日召开了中央财经委员会第十一次会议,此次会议重点研究了“全面加强基础设施建设”的问题。早于今年“两会”期间,政府工作报告中就明确提出了“适度超前开展基础设施投资”,因此大基建对今年经济的托底功能被寄予了厚望,大基建背景下的城投业务机会变得更加抢眼,而这也成为了地产投资机构今年可拓展的核心业务之一。

一、城投平台的融资需求

1. 涉房类项目的融资需求:2021年托底拿地项目的转让或开发融资;销售型保障房获取及建设、商办类资产的获取或建设资金需求等;

2. 城市更新项目融资需求:一级土地整理及拆迁补偿费用的融资需求;

3. 基础设施类项目:资本金投资及后期开发资金需求。 

二、城投业务分类及城投融资业务操作难点 

(一)城投业务分类

城投业务主要包括政府指定业务以及自主经营类业务两大类。具体而言如下:

1. 政府指定业务

城投主要的职能帮ZF做事,对于ZF指定的业务具体包括:

(1)纯公益性业务有基础设施建设代建、保障房代建、棚户区改造、土地整理等传统城投业务。因此,城投平台操作该类业务对ZF形成大量应收款。城投平台的收入来源主要依靠政府通过土地招拍挂等方式后进行费用的支付等等。对于棚户区改造类业务,政府一般通过与城投平台签署《政府购买服务协议》的方式进行资金平衡,但需充分考虑是否可以按照协议约定金额及时间回款问题。

(2)公益性相对弱的业务,如供水、供热、排污、公共交通等公用事业、市政设施建设,能通过市场化运营获得一定收益,但收益可能不足以覆盖成本。城投平台主要依赖政府补贴取得相应收益。

(3)自营类业务,如自营文旅类项目,符合当地产业规划及政府意志的自营产业园。对于自营类产业园项目,通常还承担招商引资的职能,该类业务一般通过“租金+政府补贴”形式实现现金流回笼。

2. 自主经营类业务

该类业务系从企业自身利益出发、以营利为目的的业务,不属于服务政府范畴,比如一些产控平台投资优质产业资产、对科技企业的投资获得投资回报;市场拿地开发建设销售、租赁;自主经营高速路资产(如广东高速)、跨区进行公路、市政、桥梁、隧道工程等承建,进行市场化业务等等。

(二)城投融资业务操作难点

1. 偿债的支撑是资产未来能够产生的现金流,而大部分的城投现金流情况并不乐观。为了确保有还款来源,一般资金机构在挑选交易主体时要求城投平台具备一定的发债评级,如要求由2个AA发债主体或1个AA+评级发债主体作为融资主体或担保主体;保险资金则需要考虑城投平台是否满足保险资金自身的投资级要求等等。因此,一些城投平台没有评级或者没有发债的记录,在融资主体的准入方面机构端一般需要花费比较长的时间去论证融资主体的可行性。

2. 融资金额方面,一些片区开发、城市更新拆迁款支付等需求,动辄上百亿的小目标,很难有资金机构可以承载如此大的资金体量,或者一些对城投融资需求较大的身份,大多数城投平台在资金机构的额度已经用满。

3. 底层资产的挑选限制,限制进入“涉房”类资(如商办类资产、销售型保障房、拆迁款)以及纯公益类资产,即优选可以产生现金流类的资产(如供热、供水、供电、产业园区等)。

4. 资金投放形式方面,考虑到负债率以及化债,避免触犯15号文隐债等问题,不少城投公司要求资金机构认购基金的LP份额或买债以解决项目资本金问题,或者要求通过股权投资形式参与到项目公司,但是又不得不考虑到项目公司股权变更和城投平台内部流程上操作的复杂性问题。

5. 投资期限方面通常要求相对较长,动辄5年等,但是若涉及到募集类资金(如信托),投资人可接受的投资周期通常较短(如1+1),对于这类资金机构而言,不得不面临滚动发行以及要求城投平台先行归还款项再另行审批放款等繁琐操作。

6. 收益来源及增信担保问题。融资平台筹集资金的用途通常为地方公共事业和城市建设等,自身经营性现金流难以覆盖投资支出,因此严重依赖借新还旧和滚动融资的外部负债,依托于项目本身往往资金回流周期较长。因此,目前城投平台会将资金投入的压力转移给想要获取城投施工项目的国央企总包单位,国央企总包单位则可对期间收益进行差额补足。考虑到城投平台自身还款能力问题,不少资金机构要求施工单位提供担保或由城投平台进行回购同时,追加满足评级条件的担保机构担保,无疑加大了融资难度。

 三、城投平台可接受的投资合作模式

(一)认购基金模式

1. 模式一

(1)施工单位或其引入的资金作为社会资本方(下称“合作方”)按照项目总投资一定比例(如10%)认缴XX投资基金(母基金)的项目专项子基金。项目专项子基金以股权形式向项目公司进行投资,为项目提供资本金。

(2)若由施工总包单位直接认购专项子基金份额,专项子基金与合作方不约定收益,通过施工利润补偿认购项目专项子基金的财务成本。若合作方为施工单位引入的其他社会资本,则根据基金的收益设置,可能存在一定的期间收益(通常相对较低,比如不高于5%),则施工总包单位对社会资本方进行收益差额补足。

(3)投资期与项目建设期匹配(也可能存在提前退出)。投资期届满后,社会资本通过业绩对赌等方式,将基金份额转让给集团公司后退出。

2. 模式二

(1)专项子基金分为优先级份额和劣后级份额,比例为 1:1,其中,母基金及XX集团出资认缴劣后级,社会资本出资认缴优先级。

(2)基金募集完成后,以“股权+债权” 的形式向项目公司进行投资,为项目提供资本金,其中股权投资与债权投资比例为 8:2,股权部分不收取收益,债权部分收取固定利息(如10%,根据项目调整)。

(3)子基金通过设置收益分配顺序,拟将X%的收益优先支付给社会资本;对于社会资本期望的收益差额部分由施工总包单位差额补足。剩余1-X %的收益劣后级由其分配。

(4)投资期届满后,社会资本通过业绩对赌等方式,将优先级转让给集团公司实现退出。

(二)“投资人+EPC”模式

该模式由政府通过授权城投平台公司作为实施主体,城投平台公司公开招标方式选择企业作为合作伙伴,以“企企合作”的方式实施片区的综合开发,政府仅负责相关规划的编制、土地利用政策等宏观事务,资金筹措、办理项目审批、征地拆迁及项目建设等具体工作由开发企业主导完成。此种模式下,合作的主体为企业与企业,有效的隔绝了项目公司与政府的直接联系,有效的控制政府债务,也是目前使用最多的模式之一。

该模式下项目投资回报来源于区域新增的财政收入,除土地出让收入外还包括新增税收收入和其他非税收入等,但对于区域土地价值和产业投资价值的判断应由投资人自行研究决策,除必要的保障机制和违约条款外,不额外增加政府对项目的财政投入。该模式的核心在于通过国资平台公司的介入,使政府与外部社会资本的政企直接合作关系,转化为先“公公合作”(政府与国资平台的授权管理关系),然后是两个公司主体之间的“企企合作”(国资平台与社会资本组建项目公司),使政府与社会资本隔离,项目公司作为融资主体,避免增加政府隐性负债的风险。

1. 政府批准项目及项目开发模式,形成批复文件,授权城投平台作为项目实施主体,并与该公司签订《授权协议》,城投平台对项目的投融资、设计建设、招商引资、产业导入、综合运营、移交等实行全过程服务,政府相关部门按照协议约定利用区域内新增收入每年向城投平台注入资本金、支付开发成本、支付授权经营服务费和奖励费等。

2. 经授权的城投平台通过“投资人+EPC”一次性公开招标方式,引入具备资金优势、具备较强的规划设计建设能力、具备丰富的片区开发项目经验的社会投资人+EPC总承包方。

3. 社会投资人与城投平台签订《投资合作协议》,双方股权出资成立项目公司,项目公司与城投平台签订承继合同。在合作期内城投平台根据绩效考核结果,按约定向项目公司支付相应的投资建设运营成本及合理收益。中标社会资本以项目公司为主体开展片区综合开发建设工作,自行承担本项目投融资、规划、勘察、设计、施工、采购等工作。

4. 项目公司各股东根据开发进度分批缴纳项目资本金。在政府方及城投平台同意的情况下项目公司可以本项目预期收益权质押向金融机构申请融资。 

5. 由中标社会资本与项目公司签订项目设计施工总承包(EPC)合同,由社会资本进行勘察、设计及施工。 

6. 通过项目开发建设,进入财政管理部门的新增收入由县财政部门根据相关约定支付至城投平台,城投平台支付给项目公司。城投平台每年底对项目公司已经发生的项目投资建设运营成本及收益进行一次核算,项目公司接受审计机构对项目成本进行跟踪审计。 

7. 合同期满,项目清算结束后,所涉及移交内容,在项目公司资产评估后移交至城投平台。社会资本完全退出项目公司, 项目所有权益全部归属城投平台。

问题:施工单位对项目的资本金及剩余建设资金哪里来? 

(三)买债或借款、诚意金融资模式

1. 直接借款或购买政府债券

项目一期施工总承包定向邀投标发包,施工总承包报名资格:签施工承包合同交市政府AA城投业主融资借款5000万元。项目施工中标进场后,交市城投业主融资借款7000万元(可购买政府债),合计1.2亿元,市城投一年内还款年化率8%......

2. 诚意金融资模式

业主方与施工单位以EPC方式合作建设项目,施工单位向业主方缴纳X元的合作诚意金,协议签订后【】城投平台完成标的项目的招标挂网,挂网后施工单位将诚意金支付给业主方。缴纳的诚意金按照年化8%计息,计息时间从每笔诚意金实际到账之日开始计算,使用时间为第一笔诚意金到账后不超过12个月。标的项目在同时满足以下条件诚意金减免至年化7%计息:

(1)业主方按协议约定进行招标且施工单位中标;

(2)标的项目正常开工且业主方按照施工合同约定比例及时间足额付款;

(3)工程造价下浮不超过X%;

(4)为业主方按期足额退还施工方诚意金本金及利息。

如遇下列情形业主方应在7日历天内全额退还诚意金本金及年化15%的资金占用费,若业主方不能如期返还诚意金本息,则自动转为企业借款,从逾期之日起,承担诚意金年化利率15%资金利息及每日万分之五的违约金……

(1)若施工方未能中标标的项目或业主方收到诚意金3个月内未完成标的项目招标;

(2)施工方依法中标项目,自中标之日起1个月内,业主方与施工方未完成“施工合同”签订并正式开工;

(3)项目正式开工后业主方必须保证项目建设资金按约定支付到位,若开工后3个月资金未按合同约定正常到位,导致施工方无法正常施工;

业主方收到第一笔诚意金起12个月内向施工方返还全额本金及利息,若不能如期返还,自逾期之日起承担年化12%的资金利息,且逾期不超过30日历天;若逾期超过30日历天仍未返还本息,则自动转为企业借款,从逾期之日起,承担诚意金年化利率15%资金利息及每日万分之五的违约金……

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

本文由“西政财富”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题:

2022不良资产大会

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