作者：sven

来源：资产界

6亿㎡在管面积，五年三次出售全部落空，国资撤退，清盘人全球寻买家

恒大物业集团有限公司（下称“恒大物业”，06666.HK）的股权出售再次受阻。

6月25日，恒大物业发布公告称，公司获中国恒大清盘人告知，与潜在买方之间的谈判已经终止，双方并未就潜在交易订立任何正式或者具有法律约束力的买卖协议。

清盘人正积极寻求其他潜在买家。公司将按月披露股权出售进展，直至出现新要约或彻底放弃出售。

消息一出，股价午后“闪崩”，一度跌超27%。截至收盘，报0.78港元/股，跌幅23.53%，总市值仅剩约84亿港元。

这一数字，较其历史巅峰2020年底市值2064.71亿港元，已蒸发超过96%。

这不是恒大物业第一次“卖身”失败。从2021年到2026年，五年间两次重大出售尝试均告折戟。一块年营收超136亿元、在管面积逾6亿平方米、手握42亿现金的“优质资产”，为何屡屡无人敢接？

一波三折的“卖身”路

恒大物业的出售故事，几乎与中国恒大的命运同步起伏。

第一次尝试：200亿港元交易搁浅。 2021年，中国恒大陷入流动性危机，合生创展计划以200.4亿港元收购恒大物业50.1% 股权。

但双方在付款条件上僵持不下。合生创展坚持要求在对恒大物业完成尽调、结清关联方应收应付款项后再支付对价；恒大方面则要求直接付款至集团账户。分歧无法弥合，交易最终搁浅。

事后自查发现，公司约有134亿元存款在此期间被第三方质押担保，并遭银行强制执行。这笔“烂账”，至今仍是悬在所有买家头顶的利剑。

此后，随着中国恒大债务重组陷入泥潭，恒大物业的出售被长期搁置。2024年1月，香港高等法院向中国恒大颁布清盘令，安迈顾问获任清盘人，正式启动境外资产清算。清盘人的核心任务之一，就是将恒大系内最具流动性的资产变现，用以偿还境外债权人的债务。

第二次尝试：清盘人主导，10个月无果。 2025年9月，中国恒大清盘人正式启动恒大物业股权出售程序。中国恒大方面直接或间接持有恒大物业已发行股本的51.02%。

买家传闻几经更迭。华润万象生活、中海物业、保利物业等头部物企均被传言为潜在接盘方，但相继被否认。2026年初，名单更新为信宸资本、太盟投资集团（PAG）、广东省旅游控股集团。

4月14日，清盘人与一名选定投标人签署排他性协议，展开为期30个工作日的谈判。市场普遍认为最可能的买家是广东旅控——广东省属国企，与恒大物业在社区旅游服务等领域存在协同效应。

5月15日，排他期届满且未获延长。虽然双方表示“讨论仍在继续”，但6月25日的公告正式宣告：谈判终止。

自2025年9月清盘人启动出售以来，这场历时10个月的博弈，最终回到原点。

一块“肥肉”为何无人敢吞？

恒大物业的财报数据，足以让任何买家心动。

6.01亿平方米在管面积，行业第三；全年营收136.78亿元，同比增长7.2%；净利润10.09亿元；现金及等价物41.89亿元，同比大增55.3%。第三方收入占比已达99.8%，基本完成独立性修复。

然而，光鲜数字之下，暗藏三重死结。

死结一：134亿历史“烂账”无人兜底。

这是任何买家都不敢触碰的红线。

2021年，恒大物业约134亿元存款被母公司中国恒大违规挪用并遭银行强制执行。虽然法院已判决相关责任方偿还，但因中国恒大负债2.4万亿、严重资不抵债，追回款项存在重大不确定性。

此外，截至2025年末，恒大物业对关联方的应收贸易账款约21.97亿元，已全部计提减值准备。

买方要求原主体承担全部历史损失，清盘人则要最大化变现偿债——双方底线完全对立。

据说，买方尽调团队看到这笔坏账的明细时，当场沉默了半小时。134亿，比恒大物业一整年的净利润还多13倍。谁买下公司，谁就可能被这笔烂账拖入无底洞。

死结二：国资流程与排他窗口严重错配。

本次意向买方为广东省属国企。国企收购须经资产评估、国资委备案、多层审批，最短需3至6个月。而排他协议仅给予30个工作日。

时间完全不够走完流程。

面对恒大物业复杂的风险敞口，国资风控委员会天然趋于保守，极易触发“国有资产流失”问责。一位国资并购人士私下说：“不是不想买，是不敢签字。签了，万一出事，就是一辈子的事。”

死结三：估值预期天差地别。

早在1月便有消息人士指出，竞购人潜在报价或低于恒大物业当前股价水平。

以清盘人启动出售时约120亿港元市值计算，51.02%股权对应约61亿港元。但随着排他期后股价持续阴跌，该股权最新市场估值已降至约43亿港元。

清盘人希望卖个好价以最大化债权人偿付，买方则要扣除所有风险再打折——落差近20亿港元，谁也不肯先松口。

“优质”不好卖，何去何从？

清盘人表示将继续寻求新买家。但摆在面前的是两难困境。

有业内人士透露，太盟投资集团（PAG）可能仍有意向。若PAG顺利收购，或可借恒大物业的物管平台，助万达商管曲线上市。但外资要求大幅折价，且收购境内港股物业监管流程复杂，落地难度不小。

如果迟迟无人接盘，对清盘人（债权人）而言，要么变身股东，要么打折甩卖。

“变身股东”意味着清盘人长期持有恒大物业股权，等待估值修复——但恒大物业的“恒大”标签短期内难以消除。更重要的是，清盘人的核心任务是变现偿债，持股不符合其职责定位。

“打折甩卖”则是清盘人最不愿看到的选项——降价意味着债权人回收率进一步降低，可能引发债权人不满甚至法律挑战。但若不降价，在当前的市况下，可能继续无人问津。

业内分析指出，若恒大物业2026年中报维持净流动资产为正，审计报告中的“持续经营重大不确定性”警示将正式消失，对公司估值修复具有重要意义。但远水难解近渴。随着时间推移，恒大物业与母公司的关联风险仍在持续累积。

这场持续五年的资产出售大戏，还远没有落幕。这不仅仅是一家公司的困境，这是一个时代留下的烂尾账。

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原标题：突发！恒大物业易主又黄了

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