个人商铺选址建议要点

商业地产与法务

2021-05-17 11:12
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简要介绍一下城市之中如何选定商铺的主要方法，以供参考。

作者：卢鹏

来源：商业地产与法务（ID：SYDCFL）

随着疫情逐步平稳，现在越来越多的店铺在重新开业，有不少读者问我如何选址、如何定位。所以在此我再次简要介绍一下城市之中如何选定商铺的主要方法，以供参考。

一、远离可能存在法律纠纷的商铺

比如说商铺的房产证、国土证是否齐全，商铺是否有抵押，产权人是否与原租户有没有纠纷，有纠纷的商铺趁早远离。

二、售后返租式商铺不能买，要谨慎租

市面上售后返租、售后包租的商铺90%以上都是坑，普通投资者根本无能力辨别或成功经营，首先是不要买！其实是新人或小公司最好不要租，因为管理公司多数没有耐心运营。

三、没有独立产权的商铺不能购买或承租

没有独立产权有多种情况，比如没有独立的产权证，再比如铺中铺（这代表你重要的展示面、客流口都受制于人）。此类商铺没有独立的通道，小收获经营都是受制于人。

四、有光污染或声污染等重大影响的区域不要承租或购买

比如铺位被附近高楼幕墙反光直射的商铺，或被天桥、电梯所挡的商铺，或死胡同尽头的商铺，又或丁子路口的正对马路的位置，这些商铺都不能购买或承租。

五、不临人行主干道或在封闭小区内的商铺不要承租

很多开发商的商铺设计有缺陷，不临人行主干道或是在封闭小区内，如果投资这种商铺，完全不会获得有效客流，所以不能承租这种商铺。

六、无展示位的商铺不能买或谨慎租赁

所谓展示位，可理解为广告位，假如如没有好的展示面，任何经营都会倍感吃力，所以这种铺位不能购买或承租。

七、二层商铺慎接触，三层不碰

如果一层商铺每天通过的客流是10000人，那么二层商铺每天的客流就会变成3000人，直接减少达70%之多。如果是三层商铺，可能连10%都不到。

比如这种临街三层，非常难以出租使用。

八、好位置的商铺应该优先购买或承租

（一）传统商业区内比较旺的区域可以买

寻找兴旺区域，最简单的办法是打开手机百度地图APP，其中有一个热力图。最红的区域一般就是最旺的区域，喏~就是这里。

点击蓝框区域中的图层

选√热力图

（二）附近有中档的住宅区

这个高档是指房价高，且人口密度较大的区域。但应当与奢华住宅项目保持距离，因为高档豪宅天然与商业是冲突的，二者无法兼容。

（三）周边是写字楼比较集中的区域

该写字楼是指已入驻达到70%以上，否则价值有限，需要长期亏损或持平扶持后才可能后收益。

（四）旁边有较好且已开业的商业综合体

好的商业综合体具有比较强的聚客能力，临近的商铺也能分得一杯羹。

（六）市级景点、公园旁的商铺

你可以没去过故宫，你可以没去过外滩，但是你去过动物园吧？周边的客流一样可以让你的商铺获得充分的交易机会。

九、客流量大的商铺可以购买或租赁

如果看上了比较好的商铺，不要急着下手。先从早中晚三个时间段去站在商铺门口看看路过的客流数，数一数十分钟内可以步行路过多少人？如果在1分钟内走过30人，那么就代表一小时可以走过1800人次，这种商铺值得投资。

十、商铺是否在交通节点上？

如果商铺是在地铁、轻轨的车站位置，具有良好的展示性时，值得投资。如果是四条以上公交车站、长途汽车站时，也值得投资。但如果是多种交通方式交汇处时，那就更不要犹豫，想想虹桥机场。

同理，旁边是供小轿车停放的停车场的，也可以购买或租赁。

十一、门前路宽的商铺可以买

门前人行道大于4米且无遮挡物的商铺可以买，但如果商铺需要上下台阶超过三级且无法改造的，则需要谨慎考虑。如果这个商铺门前的街道是单行单向街道，也应谨慎考虑。

十二、房屋的硬件指标

（一）商铺房型以长方形为佳，避免购买异形商铺

尤其是要注意面宽比，就是门脸要宽，进深要浅一些。商铺的进深在10米以内为佳（具体看各经营业态来定，此处仅以常规为例），面宽不应少于4.2米，一层店铺单体在50~100平为宜。假如是一拖二的结构在200平左右为宜，面宽不应少于5米（因为楼梯最少是1.2米宽），一层设置楼梯后得房率更低。店铺整体的长宽比最好控制在1:2的比例内，这个比重比较合理。

如果商铺中间有受力柱或剪力墙影响使用的，基本上会使得房屋非常难用，尽力避开这种商铺吧。

（二）层高

首层应当不小于5m左右（净高3.6m左右，就是不包含各类设备管架的高度），2层 4.6m左右（净高3.3m左右）。

（三）其他

1、商铺应当有上下水、有烟道、有充足够餐饮使用的电力容量、预留空调机位、网络及电话线端口位置，没有这些或改造困难的商铺就不要考虑了。

2、有广告位，比如打侧招广告的或在楼顶设置广告位的。

3、门口有临时停车位的。

十三、商铺的周边环境

商铺的周边应当有成型的商业形态，比如整条商街都有较完整的商业店铺，比如形象较好的餐饮、零售、服务类店铺，如果店铺周边的商户属于不符常规商业的，请尽量远离，比如寿衣店。

十四、价格

首付越少越好，贷款还款期越长越好。要是某达的那种金街商铺，我个人是建议谨慎考虑的，全国这么多家，没看到几户买他家商铺挣钱的。

十五、市场形势

（一）符合当地城市规划的

即这个商铺一定应当是符合城市规划趋势的项目，明知此区域会规划为工业区，你还在这里买，神仙也帮不了你。

（二）商铺应当是在增量型商圈或稳定型商圈之内

商圈也分为很多种，比如增量商圈、稳定商圈、塌陷商圈等等形态。譬如在增量商圈类型中获得了一座商业地产项目，就可以无惧项目自身的形态、设计、类型和定位问题，基本上只要是有产品推出就能使得商户获得相应回报，因为消费市场需求是在不断增长，所有人都可以赚到钱。而在稳定型商圈中，就需要比拼项目的空间、调性、品牌、租金等各种因素，看谁家的产品更符合消费客群的真实需求。而若是塌陷商圈，那么就存在着恶性竞争，持续衰退的情况，大家都会杀红了眼。当然塌陷商圈的成因比较复杂，比如交通改道、城市规划、环境整治等都有可能促成，这对于在前期拓展或投资过程中的决策有着重大影响的因素，往往没有被重视。

十六、管理

好的商铺一定是有人管理的，如果物业方属于经营丰富的商业管理公司或物业公司，能够有效的将街道进行统一管控，进而提升项目价值。如果是传统的住宅地产公司或烂物业，那么这座商铺有可能会陷入无人管理的情形。

上述就是针对普通投资者的商铺投资建议，仅供诸位参考。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

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原标题：个人商铺选址建议要点

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