给基建REITs泼点冷水

杨老师的基建课堂

2021-07-06 11:53
+订阅

看起来很美的基建REITs。

作者：杨晓怿

来源：杨老师的基建课堂（ID：msyangteacher）

7月2日，国家发展改革委发布了《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）（简称“958号文”）；将新增能源基础设施、保障性租赁住房两个行业大类纳入了基建REITs的发行范畴，并将在供水供电的水利设施、自然文化遗产与5A景区领域开展试点。

这意味着在首批9个基建REITs项目上市发行后，第二批基建REITs项目储备、申报发行工作即将展开；市场普遍对此给予了高度的正面评价，希望通过基建REITs来化解地方与城投债务问题，并为基建的可持续投资带来新的模式。

但从政策沿革与实际情况来看，基建REITs的试点并未如预期般带来的新格局，而是将在未来一段时期内持续处于试点状态，暂时不能成为常态化的金融工具：

收益风险难平衡，试点仍然谨慎

从第一批9个落地的基建REITs项目来看，基建REITs所能够提供的收益率较为有限；除个别项目外，普遍年化收益率仍在4%-5%之间，与市面上其他固定收益产品差距不大。但是，相对其他固定收益产品的“保本保息”来看，基建REITs又具备股权投资的特征；每年度获得的收益是来自项目分红，存在受市场影响的因素，依然具有潜在风险。

在基建REITs试点的过程中，我们可以明显看到，发改委与证监会也有同样的顾虑；在收益率已经不高的情况下，必须要将项目中潜在的风险指数降低，并从长远考虑项目收益的稳定性，促进基建REITs市场的平稳发展。

基于这一核心考虑，未来基建REITs的申报门槛仍然很高，发改委将继续执行“优中选优”的原则；这就将导致真正能够上市的基建项目变得非常之少，对大多数地区来说仍然可望而不可及。并且，市场的反响来看，虽然当前市场表现出对这一新产品的极大兴趣，但随着最终收益率水平无法满足投资人的需求、市场炒作情绪褪去，当前基建REITs所能够撑起的市场规模相对有限。

产权运营难分离，依赖主体信用

对于基建REITs来说，如何保障收益的稳定、如何让资产更好的运营是一个非常重要的主题；也是持续提升基建REITs盈利水平的关键。但由于目前国内基建市场仍然主要关注建造，在运营领域的发展水平相对有限，也没有比较成熟的第三方运营机构；这就导致目前国内的基建资产难以实现产权与运营权的相对分离，使得基建项目在发行REITs后，仍然需要原资产持有人对项目的回报负责。

这意味着基建REITs在上市后，仍然需要原发行人的信用对项目进行加持，无法只关注项目本身；反过来又导致基建REITs的发行范畴只能在高信用主体单位中选择。

而对于具有一定信用水平、融资较为通畅的单位来说，更愿意把好资产留在自己手中；而真正想要发行基建REITs的、缺乏信用融资渠道的单位，又碍于现实无法成功发行。无法打开广阔的市场寻找合适的项目、无法建立多层次的交易市场。

维持初心不偏离，避免投机炒作

REITs这一模式在国外早已成熟运用多年，但主要资产是针对房地产等不动产；目前我们之所以大力推广基建REITs、而非不动产REITs，关键因素是希望畅通实业的投资渠道，减少基础设施领域融资的中间环节，在完善资本市场发展的同时，为普通人打造一条可长期持有的资产配置赛道。

因此，在未来基建REITs制度建设发展的过程中，市场交易并不会出现“大起大落”的现象，而是鼓励稳健为主，避免过度投资炒作。同样的，也会对发行主体设立相应的门槛，支持基建投资单位将持有的资产出售、用于新增投资与循环投资；之前某上市公司企图将基建REITs作为定向增发股权的套现渠道，自然是不会被监管放行、且严加监管的。

在失去了炒作与投机后，基建REITs的二级市场也不会过分活跃；在保有一定交易量的前提下，平稳运行与增长。

多途径盘活资产，REITs并非唯一

对于债务率高企的地方政府与城投公司来说，将存量资产盘活是降低负债率、改善现金流的最佳途径；因此市场也对基建REITs这一模式评价甚高，认为在宏观政策的推动下，基建REITs的全面推广势在必行。

但是，从现实情况来看，盘活存量资产的途径是多种多样的，各部委一直在此领域进行多方面的改革与政策引导；作为直接向公众发行的金融产品，基建REITs也有自身不可逾越的红线。

在当前的政策中，发行基建REITs的资产要求收入来源以使用者付费为主，不得以财政补贴为主要收益来源；从中也能看到，这是为了防止地方政府借道基建REITs发行隐性政府债务，避免将财政补贴与公募基金直接关联。

因此，基建REITs本身虽好，但现实情况决定了这一模式还需要经过很长一段时期的试点，成功发行的项目也必然会坚持“优中选优”的原则、总体规模相对有限。想要化解地方债务与缓解地方城投的困境，恐怕还是要从其他渠道与模式想办法。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

本文由“杨老师的基建课堂”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！

原标题：给基建REITs泼点冷水

投资 REITs

加入特殊资产交流群